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【二手房不过户】专题二手房逾期过户怎么办,有什么风险?

在二手房交易的时候,双方就过户的时间做了明确的约定,但有些人却遇到了买方在规定的时间里面,没有去办理过户手续而导致房产过户手续一直无法完成的问题。 达到当天最大量API KEY 超过次数限制那么,二手房买方逾期过户怎么办?

网友咨询:二手房买方逾期过户有什么风险?

浙江亿维律师事务所任晓泉律师解答:

二手房逾期过户要看合同的约定,依法追究对方法律责任。

二手房买方逾期过户的风险有:

(一)房屋权利受到限制。比如,房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等,使房子被查封、抵押,卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子,将承担很大风险,房子可能被没收、拍卖,购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证,也属于无效。

(二)房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说:“我曾经见过这么一个例子,当时购房者直接和房东签订了合同,并做了房屋买卖公证,但公证时房东的妻子因有事未在场,结果首付款都付了,房东却说房子不卖了,因为他妻子不同意。”

(三)卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力。

(四)一房二卖的风险。如果逾期办理过户,由于房屋产权并没有发生转移,因此卖方完全可以将房屋再卖一次,从而影响到购房者的合法权益。

任晓泉律师解析:

1、房屋买卖格式合同尾部通常有“双方约定的补充条款”,对合同条款及附件内容的手写修改或补充,其效力应优先于《合同》的其他约定。合同空白栏尤其有关逾期付款、逾期交房违约金比例的填充应予明确,空白即视为相关违约责任的未予约定,且存在对方当事人事后补充不利于己的条款之风险。

2、在对方违约而违约责任未约定或约定不明的情况下,如一味坚持自己要求对方承担违约责任,而拒绝继续履行,可能导致被驳回诉讼请求的后果。

3、“毁约”与“违约”在合同约定中应有明确界定,相应的责任后果是否统一有必要加以澄清,否则,在一方“违约”,有很难认定为根本违约的程度,事后在诉讼中又同意继续履行情况下,很难认定其为“毁约”,相应的“毁约”条款便难以适用。

4、即便是合同有明确约定“先交全款再办过户”,如过户手续的办理,系因双方递件手续在先,税款缴纳在后,因卖方拒绝配合递件,亦会被认为违约,由此导致合同解除的,应承担违约责任。

5、过户手续迟延办理通常会成为卖方的主要责任,在卖方无证据证明已尽通知义务情况下,买方未履行催告或协助义务通常不会认定构成违约。未及时办理过户,嗣后因政策原因导致过户手续办理成为难题,并不能当然成为卖方主张合同无效的理由。

浙江亿维律师事务所资深律师,代理过多起影视、音乐版权等知识产权、债权债务、合同纠纷等案件,曾担任阿里淘宝网法律纠纷出庭律师。并担任多家企业法律顾问,涉足私募股权基金投融资业务,为客户提供优质法律服务。

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