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便宜不限购还是多功能!商住楼是“大坑”还是“馅饼”?

最近朋友问

“商场和写字楼有什么不同?”

“它和住宅楼有什么不同?不值得投资吗?”

那么,今天我们来谈谈这个话题。

居住建筑都知道是怎么回事,所以我们先从概念上区分商场和写字楼。

商住楼,这里指的是可以用来居住的办公楼。与有底层商铺的住宅楼或综合楼不同,商住楼的设计偏向住宅,可做商居两用;

写字楼,是指专门用于办公的场所,不能用于居住。写字楼虽然有很多分类,5A甲级写字、普通商务、共享办公等,但它们都有一个共同的特点:功能单一,只提供办公服务。

除了概念上的差别,我们还可以从下面几个更具体的方面来区分它们:

01土地使用年限

一般商住楼的年限为40-50年;写字楼是固定的40年;而住宅楼的年限是70年;且商住楼、写字楼的产权属于“非住宅建设用地土地使用权”,到期之后是不能像住宅楼一样自动续期的。

02楼内配套设施

不论是高档还是普通写字楼,一般都会有空调通风系统、通信系统、商务办公等内部设施;商住楼的配套设施会更接近于住宅楼,一般没有这些设施。

03水电物业收费

商住楼的商业部分按商用标准收取水电费,住宅部分按民用标准计算水电费;而写字楼的水电就是以商用标准来计算的。(但据小商了解有些商住楼的住宅部分也会按商用计算水电费哦~)

04相关贷款政策

商住楼的首付一般在50%左右,最长只能贷10年,而且跟写字楼一样,不能申请公积金贷款,只能申请商业贷款。

01
优点

——一房两用定位独特。商住楼可商可居,户型大小也更灵活多样,入手后做投资用的话会比单一功能的地产有优势,实在不行还能自己住。

——地理位置相对优越。这类地产为了照顾其商业性质,一般临街或处于闹市商业区,公共交通、周边设施都会方便一些。

——不算首套房不限购。商住楼因属商业性质,目前在大部分地区还不受限购政策的影响,不用担心占用购房名额。

02
缺点

——入手成本不太低。虽然商住楼总价一般低于住宅楼,但它的首付比例在50%左右,贷款最长是10年,且大多不能申请公积金贷款。

——升值空间很有限。目前多数地区房价都是上涨趋势,涨幅还不低,但商住楼的涨幅小且速度慢,升值空间不大,投资收益的话主要还是靠租金。

——转手税费较繁多。“商住两用”项目目前还无法按住宅的标准缴纳契税,若后续想转手,要缴纳的相关税费比普通住宅收费标准高不少。

这样看下来,商住楼虽有一定优势,但并不是投资上的首选,尤其商住楼一直以来对不少投资者的吸引之处都是“不限购”。但这里小商要补充说明的是,2020年北京、深圳已经陆续出台了关于商住、商务公寓的限购政策,未来会不会扩大范围推出更多针对商住楼的限购、限售、限贷政策,还不好确定。所以如果是以投资为目的入手,还是要慎重考虑再决定。

但如果是创业初期、单身上班族或者做个体商业的朋友,租来住或者暂时办公倒也算一个不错的过渡期选择~

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