招商局地产 招商地产“再出发”：不做“大哥”很多年

重大重组计划“彻底”，还是在1000亿房企之中。

素有“万保招金”美誉，但近年发展遭遇规模失灵的招商局地产，可能因近期重大重组，正式跻身千亿房企行列。

经过近四个月的停牌，招商局地产控股有限公司8月3日宣布，其母公司招商局集团正在积极推进公司与招商局蛇口工业区控股有限公司的整合..目前提出的方案是“招商局蛇口转股吸收公司，向深交所申请上市”。

但据招商局地产内部人士透露，由于双方仍在进行资产审计和评估，目前还没有明确的换股合并计划。目前市场普遍预测，招商局地产重组后将退市，招商局地产新平台将重新上市，打造以房地产业务为核心的一体化平台。

目前招商地产市值约700亿元，远低于万科和保利地产约1500亿元的市值，也远低于集团其他两大板块的交通和金融。

重组完成后，也意味着第二梯队留下的招商局地产，借助集团和蛇口工业区的资源，重回“老大哥”梯队。同时，招商局地产的一系列战略调整也预示着地产发展的现状将被改写。

“证券交易所计划”和“土地资源”

这次招商局地产的重大重组酝酿已久。蛇口工业区的改制其实已经开始了。蛇口工业区，原名招商局蛇口工业区有限公司，是招商局集团100%控股的子公司，招商局地产的直接控股股东。

今年6月23日蛇口工业区改制成立招商局蛇口，由有限公司改为控股公司，大大提升了水平。重组后，招商局蛇口通过其他子公司直接持有招商局地产40.38%的股权和招商局地产11.51%的股权，共持有招商局地产51.89%的股权。

在8月4日招商局地产的公告中，关于重组方案的实质只有一句话:“招商局蛇口换股吸收合并公司，向深交所申请上市。”

近年来，a股上市公司的案例很多。作为公司并购的一种重要方式，它引起了上市公司的极大关注和青睐。至此，换股方案本身成为招商局地产重组的亮点之一，也引发了不少关于重组过程如何操作的猜测。

某房地产研究所智库中心研究总监严跃进在接受《时代周刊》记者采访时表示:“如果按照公告意向，那么招商局地产的股份将被计算整合，然后转换为蛇口公司的股份，蛇口公司将成为子公司。这个过程不涉及现金流的流出，也不影响日常的经营活动。上市公司资质被蛇口公司拿走，招商局地产退市。”

房地产和金融资深评论员黄立冲认为，如果两者同时进行股权转换，就相当于用母公司的股份替代子公司。这个创新方案能否获批，很难说。

“根据有关法律法规，公司合并必须经双方公司董事会、债权人会议、股东大会和股东大会批准，并经当地政府、证券监督管理机构和中国证监会批准。手续极其复杂，经历漫长。”黄立冲说。

但鉴于招商局地产的外部标准仍然是“因为双方还在资产审核评估过程中，目前还没有明确的换股合并方案”，最终结果还有待公布。

引起人们关注的第二点是重组给招商局地产带来的丰富的土地资源。

中银国际分析师田世信表示，“随着交易和整合的暂停，招商地产有望成为未来深圳黄金地段土地储备最大的航母房地产企业”。

据悉，招商局蛇口在前海有3.9平方公里的土地，主要用作仓储物流码头，约占前海保税区的四分之一，是前海最大的“地主”。按照整体容积率3，招商局集团前海吸收3.9平方公里土地后，预计仅前海新增土地1170万平方米。相比之下，截至2014年12月31日，招商地产土地储备面积仅为441.95万平方米。

此外，招商局蛇口官网显示，其重点项目包括蛇口网谷、太子湾片区综合开发项目、海洋世界城市综合体项目、海湾前项目、光明科技园。

被困的规模多年来一直是个问题

重组重组方案体现了招商局集团整合房地产资源的决心和实力。多年来，招商地产作为四大龙头企业，在规模和发展上都远远落后于万科、保利和恒大。长期徘徊在二线阵营的招商地产，面临着不进不退的局面。

智库中心研究总监严跃进告诉《时代周刊》记者，招商地产在规模和发展上比较落后，这与此类企业的背景有关。

“也就是说，在国有企业的背景下，行政效率其实并不高。相反，很难在决策层展开。万科、恒大这样的民营企业可以做大做强。这背后的一个原因是，他们决策灵活，有毫不犹豫地拿走一些情节的动机。”颜跃进说。

事实上，何健雅去年就任招商局地产董事长后接受媒体采访时，他认为这是招商局集团资源配置造成的。

何健雅表示:“根本原因是招商局集团与保利、万科的定位和要求不同。招商局集团没有看不到中国房地产业的良好发展，但其港口交通基础设施业务和金融业务也需要发展。在过去的十几年里，房地产行业的投资取得了不错的回报，但招商局集团的资源配置在港口和金融行业更有利可图。”

“从招商局的角度来看，这是一个合理的策略。”何建亚说，“如果把资源分配到房地产行业，我相信我们不会这么大规模。”

需要指出的是，招商局地产早就下定决心要改变这个问题。早在2012年底，招商局地产也提出了“1000亿销售利润”的五年计划，力争在2018年实现1000亿的销售目标。

2013年和2014年，招商局高层的人事变动——从林少彬卸任招商局首席执行官兼党委书记，到总经理何健雅取代董事长成为“第一责任人”——也被认为是招商局帮助何健雅上位，实现招商局从“保守”向“激进”转变的意图。

贺建亚上任后，招商局地产改变了以往在土地市场上的低调态度，从根本上收购土地，改变了以往以二三线城市为主的土地收购方式，反而对一线城市和区域性大城市表现出了久违的“善意”。

根据中银国际的研究报告，招商地产自上而下实施了扩大规模、加速周转的模式，给予项目公司规模考核指标，实行问责制。此外，招商局地产还希望寻求并购机会，比如承接已经退出房地产业务的央企优质项目，从而做大规模。招商局地产也成立了一个10人左右的并购团队，从市场上寻求项目并购机会。

此次重组后，业内预测还将加速招商局地产销售突破1000亿元的目标。《1000亿销售100亿利润》原定2018年完成，预计提前到2017年。

主营业务将被改写

《泰晤士报》记者梳理了招商局地产近期公告、年报和机构调查记录，发现重组后的新平台很可能会改写招商局地产以开发地产为主的现状。

从去年开始，招商局地产提出的扩张战略就已经出现了。这个战略叫“一个基础，两条新路，三个领域”。所谓“一个基础”，是指“继续扩大中高端市场的优势，主要依靠房屋开发来增加公司利润”。两条新路:一方面海外扩张，另一方面轻资产平台运营。三个领域:体验综合体、主题特色工业园、健康地产。其中，“城市化”被认为是招商局地产股份有限公司新平台与“三卧叶”主题特色产业园区对接的重大契机。

为了支持这种猜测，招商局地产董事长何建亚在接受媒体采访时表示:“过去十年，中国房地产的发展以住房为主，招商局集团出于资源配置的考虑，没有对其进行更多的投资。只是现在的新型城镇化，对生产城市的融合互动有着强烈的需求，可以在这一领域挥拳相向，形成团军之战。”

贺建亚还强调，未来一段时间，5-10年，招商局地产将在新型城镇化进程中发挥非常重要的作用。这与母公司招商局集团现有的金融、交通等核心业务部门密不可分。

另外，“体验式综合体”涉及的港口产业升级是机构关注的，其本质是将“海洋世界”复制到其他城市。据《时代周刊》记者报道，招商局地产已与国内多个港口商讨建设邮轮码头，发展国内邮轮经济，打造港口综合体。招商局集团的投资几乎覆盖国内所有港口，包括天津、青岛、烟台、上海、宁波、舟山、深圳、厦门、北海、香港等项目。

某房地产研究院某智库中心研究总监严跃进预测，“后续新平台可能会以房地产开发为重点，走香港部分房地产开发商的模式，即在基础设施建设和互联网金融上发力，从而成为城市运营商。”