合肥滨湖 2018年二三季度合肥滨湖区房价分析和购房建议

合肥楼市从8月份开始转冷，二手房成交量大幅下滑，部分性价比差的楼盘打折，甚至部分弱势板块价格下跌。滨湖合肥链家二手房交易也受到影响，从7月份的83宗到9月份的43宗，几乎减半。

我统计了合肥链家2018年第二、三季度所有二手房的成交数据，共有3376个样本，均价16468元/平米，比去年的16389元/平米上涨了79元/平米，涨幅0.48%。其中，滨湖售出424台，占总成交额的12.6%，较上半年有所下降。

根据湖滨板块的顺序、特点和重点学区，我将湖滨分为五个板块，即:

1.启动区域板。主要是湖滨世纪城和蓝色关定湖花园。

2、46中学区板块。主要是四十六中学区内的所有区。

3.省政府板块。主要是房型大道以北和泸州大道以东的所有社区。

4.西方金融背景。主要是房型大道以南、惠州大道以西的所有社区。

5.核心区域板。主要是房型大道以南、惠州大道以东的所有社区。

本文主要关注滨湖区2018年第二、三季度的交易情况。和这个对比的数据是去年全年的分析。详见微信官方账号“合肥市滨湖区2017年二手房交易分析”一文，同时我会与上半年数据进行对比(官方号为“易议楼市”、“合肥市滨湖区2018年上半年房价分析”)。

滨湖二、三季度平均成交价为18434元/平方米，比全年(17742元/平方米)上涨692元/平方米，涨幅4.32%。交易周期从62.1天增加到64天，基本保持不变；议价空从3.37%降至2.16%，降幅1.21%。

与上半年相比，第二、三季度平均成交价格上升，交易周期和议价时间空进一步减少，说明市场热度上升。我们可以看到，滨湖的价格涨幅远高于全市的平均值，这进一步表明，空高品质板块的升值幅度将高于更广阔的市场。

启动区域板

创业区共售出77套，平均成交价格从去年的16391元/平方米上涨到16745元/平方米，涨幅2.16%，仅为湖滨平均值的一半。但议价价格空持续下跌，达到2.4%，成交周期为69.3天，与去年基本持平，但仍略高于平均水平。

事实上，上半年首发区的价格涨幅依然为负，为-1.62%，是唯一一个所有湖滨板块都下跌的区域。随着第三季度湖滨市场整体回暖，首发区域顺势而为。但起步区均价和房价涨幅仍低于湖滨平均值，说明仍是相对弱势板块。

从增加的角度来看，起步区还是高于全市平均值的，主要体现在湖滨区的价值上。从整体资产质量来看，我认为将行业等级设置为3+或2-更为合适。合肥房产的等级评定，请参考《合肥优质房产与劣质房产》一文。

丁岚观湖苑是成交量最大的小区，平均成交价格基本接近板块平均价格，所以我认为可以作为首发区的代表小区。平均房龄已经8年了，只有地铁有优势。交易量最大的两个房间不到100平米，占85%以上，是典型的刚需要的小区。

在交易量排名第二的汇桂园，110平米以上的改良户型成交占比接近80%，超出我的预期。虽然议价期空和交易周期有些大，但涨幅高于板块平均值，说明即使是户型好的大型公寓滨湖相对弱势的板块，流动性也不差。

46中间板

46个中学区共售出122套，平均成交价格从去年的19313元/平方米小幅上涨至19645元/平方米，涨幅1.72%。交易周期63天，基本不变，略低于平均水平；议价空从3.75%降至2.18%，下降1.57个百分点，与湖滨均价基本持平。

46中学区板块增速低于平均值的原因是低价成交比例上升，压低了均价。板块内有滨湖嘉园、滨湖汇源、滨湖河源三个搬迁社区。这三个小区的平均成交价格远低于板块的平均水平，但其成交比例去年为11.1%，第二、三季度为22.1%，几乎翻了一番。

其实在板块内部，也有明显的分化。我们可以看到，滨湖平阁、滨湖明珠、书香门第东区等“46中+教师附小”的双校区，涨幅都超过了板块平均和滨湖平均，就连拆迁社区的滨湖家园也出现了可观的涨幅。

46中的单校区，如落地滨湖假日系列、滨湖河源等，无论是平均成交价格还是涨幅，都远弱于双校区。登陆湖滨度假系列平均涨幅在2.92%左右，高于首发面积，但低于湖滨平均水平。

46中虽然不是一级学区房，但在滨湖还是被广泛认可的，学区房溢价也很明显(公众名《萧艺伦楼市》《合肥真假学区房——2018年合肥市初中学区房最新排名》)。从湖滨拆迁户小区的交易来看，即使小区的物业和质量差，如果有学区房，似乎也不再是问题，拆迁户小区的学区房依然保值。

省政府板块

全省共有二手房销售69套，平均成交价格从18077元/平方米上涨至19414元/平方米，上涨1337元/平方米，涨幅7.39%。交易周期从52.9天延长到58.6天，增加了5.7天，但低于平均水平；议价空从3.02%降至2.07%，下降0.95个百分点，低于平均水平。

无论从涨价、议价期空和成交周期来看，省政府板块都是目前滨湖最热的区域。从成交来看，除了万科蓝山均价2.1w+，其他二手房基本都在1.8w-1.9w左右站稳脚跟，省政府板块涨幅在滨湖所有板块中最大。

我分析了原因，主要包括以下三点:1。省政府有福气，地区年轻，很多投资者看好行业未来的发展前景；2.该板块新房较多，价格多为2w+，变相抬高了该板块的预期价值；3.该地区二手房的年龄一般都比较年轻。

万科蓝山是业内营业额最大的，产品多为小三房和小四房，总营业额在180w-210w左右，所以市场非常准确。这是滨湖目前最受欢迎的产品特色。品牌地产企业，90平米小三室，总价控制在200w以内。

维旺科蓝山其他小区均价低10%-15%。在我看来，主要是品牌劣势和产品定位差(小三房占比小)，但这并没有影响他们的增加，板块位置带来的优势还是相当可观的。

至于省政府部门的新房，我一直认为价格水分大。以万科蓝山为例，万科作为合肥溢价最高的房企品牌，可以作为区域基准水平的参考，也就是说周边任何超过万科的价格都可以被认为过高，哪怕是高溢价产品。

万科蓝山二手房平均成交价格为2.1w，但新城大都市、碧桂园正厅、招商局永华府、金茂月等新房价格均在2.2w左右，达不到万科的品牌效应，没有地铁的优势。这么高的价格怎么支撑？短期涨幅透支是必然的。

值得一提的是，小圈子里的成员告诉我，招商局永华富强迫业主与第三方签订装修协议，不知道是什么目的。但据我所知，对于任何签订了第三方装修协议的房产，装修材料都容易以次充好，假冒伪劣，装修质量难以保证。

省会东部另一个商家投资的楼盘是永和之家，装修房平均备案价1.93w左右，较之前紫云福山印刷毛坯房1.61w有较大提升..个人认为，按照省会东目前的板块价值，1.75w是比较合适的位置。考虑到装修可能出现的问题，装修房最多不要超过1.8w，所以我觉得物业价格不高。

金融后台西部

在金融背景的西部地区，共有76套二手房售出，平均交易价格从17717元/平方米上涨至18424元/平方米，上涨707元/平方米，涨幅3.99%，略低于平均值。交易周期从66.9天减少到57.2天，减少了9.7天，低于平均水平；议价空从3.09%降至2.1%，下降0.99个百分点，略低于平均值。

值得一提的是，万象大厦一直是区域楼层价格，由于物业管理和住宅设计上的一些严重伤害，比周边住宅区便宜20%-30%。这半年来的涨幅是目前板块中最大的，也算是填谷了。

事实上，根据不同地区的不同涨幅，基本遵循价格低、涨幅高、涨幅最小的规律。除了两个价格明显偏低的区，其余都在1.8 W到1.9 W之间..这说明西部金融板块的二手房正在向一体化方向发展，大同小异。

从各个小区的成交情况来看，保利拉菲大厦110多平米的成交占比最大，超过25%，仍然是业内最适合改善的小区。值得注意的是，去年这个小区的价格还不如万科城，今年又反了过来。

让我们再看看新房子。云谷精装修涨价后，1.71w的价格，在很多限价盘蜂拥而出的时候，性价比就输给大众了。此外，最近未售出别墅外墙出现裂缝的事件可能会给销售蒙上阴影。

这几天有的房子打折出售，有的房子价格甚至低到1.5w，虽然更多的折扣需要全款，但也让老顾客心酸。总价过高，滨湖很难有大市场。即使是万科、保利这样的品牌地产企业，也不敢轻易挑战140多平米的超大型改良公寓。缺乏品牌效应的文怡走到现在这一步，也就不足为奇了。

据我所知，滨湖西南的第三板在公元就已经上完了世界，大都市1907和时代印象也基本上上完了。从目前卖的新盘来看，西南1.7w以下的项目很难找到。郑融大厦2w+的价格相对于旁边世界1.6w的均价似乎有点过时。我觉得摆脱困境还是挺正常的。

核心区域板

核心区共出售二手房73套，成交均价从17074元/m2上涨至17774元/m2，涨幅700元/m2，涨幅4.1%，略高于均价。交易周期从52.5天延长到75.6天，增加了23.1天，远高于湖滨平均水平；议价空从3.73%降至2%，下降1.73个百分点，略低于平均值。

核心区整体来看，还有很多新盘出售，备案价格较低。此外，二手房产证大多不到两年，导致区域均价上涨缓慢。

中海滨湖大厦部分业主前期成立了所谓的“价格指导委员会”，旨在提高小区二手房价格。在过去的半年里，他们没有达到提高房价的目标。只有两套连锁店，交易周期162天，板块最长。像傻瓜一样对待市场是不可取的。

我们可以看到宝能市二手房的平均成交价格在1.61w左右，少于两年的话实际价格应该在1.7w左右。所以宝能城新开盘1.51w均价比市场价低10%-15%，能不抢吗？有多少抢房子的人在乎宝能的垃圾口碑，财产，质量？记住，能买的永远是价格，尊重市场，不跟市场争，不要跟钱过不去。

园区高层基本已经清算，但是最后一期价格比较贵。我觉得108平米公寓价格超过1.75w，基本没有性价比。130平米公寓价格超过1.85w，就失去了性价比。高速时代的豪宅平均备案价在1.8w左右，和公园差不多，但位置略逊于后者。如果99平米的户型超过1.8w，就不是很划算了。

园区和宝能市的价格是目前滨湖乃至全市价格的锚点。任何待售的新址都可以与这两座建筑相提并论。只有对比才能知道谁性价比高，谁性价比低。别跟我说过几年大家都挣钱了。为什么不选择现在能赚更多的房产呢？

滨湖房价分析及购房建议

我们可以看到滨湖二三季度房价涨幅为4.32%，远高于城市平均0.48%的涨幅，充分说明滨湖是合肥的优质板块。所以，不要怀疑湖滨的价值。至少未来五年，我认为湖滨仍然是合肥最值得投资的地区之一。

湖滨是一个整体上只是需要，但在某些区域可以改善的区域。所以如果总价太高，观众还是有局限性的，尽量选择总价较低的小三房进行投资。户型越完善，越要尽量选择品牌开发商，特别注意学区和地段，以及交通和外部环境。

省政府部门是值得投资的，但是目前大部分新房还是存在价格泡沫，没有机会，应该优先考虑一些核心区限价房。除了学区房，尽量不要投资太旧的二手房，尤其是面积大，总价高的。

最近很多新社区出现维权现象，比如肥西光明的观澜大厦，襄垣高新区的金港。交付质量没有业主预期的好。其实这个问题我在之前的文章里也多次提到过。这两年不要对合肥新址期望太高。交房会很正常，就是维权(官方名称是《楼市萧艺》《开发商的成本》合肥王迪你没事吧？》)。

由于房地产过热，2016年合肥很多开发商高价收购土地，地王满天飞。限购后，大多身居高位站岗。即使他们在2017年夺取了这块土地，他们中的许多人也没有幸免。此外，合肥严格执行限价，许多开发商以低于或等于底价的价格出售房屋。

要知道开发商不是慈善家，不可能愿意亏本做生意。即使亏钱，也会想尽办法减少损失。装修和毛坯房分开备案后，一些开发商提高了装修价格，希望从装修中攫取更多利润，分享高额的土地成本。即使土地低价收购，也会尽量节约成本，分担高价土地项目的成本。

所以装修后的房子，以后就是维权的灾区。我建议这两年买房的时候，同等条件下优先考虑毛坯房，而不是选择装修后的房子。否则交房后，装修不满意，不仅要交钱，后期还可能砸自己重新安装。

再一个，尽量选择品牌开发商的楼盘。毕竟品牌开发者强，品牌价值需要维持(面子还是要的)，短期的损失还是可以承担的，质量基本可以保证。其实就算是万科，这几年的精装修也很难让业主满意，更何况那些中小开发商。

很多小圈子成员问我一个问题:明年首套房贷利率会下调吗？现在借钱好，还是推迟到明年？在我看来，尽管房地产整体去杠杆化，市场流动性还是比较充足的，但是无法流入房地产。明年贷款利率是否下调，主要看政策。

一般来说，到了年底，银行房贷的额度差不多用完了，他们放贷的冲动也不是很强，很难降低贷款利率。但到了明年年初，银行房贷的额度相对充足，再考虑到经济不景气，我觉得首套房贷利率不存在下调的可能。

有人问我明年房价会不会跌？从合肥的房地产周期来看，明年将是最低点。但至于会不会黯然失色，一切都取决于中央政府年底对明年的经济调整。不过我还是持谨慎乐观态度，我认为概率会有小幅上升。

合肥限价房今年大多面临清盘。很多人已经买不到了，担心限价房明年会不会消失。我觉得明年是限价房还是高性能楼，要看12月份3000多亩土地的拍卖情况。一旦结果出来，明年的大势基本就接近了。

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