abc房源网 ABC单以及实操策略

作业指导书#1210

我以为全世界都知道这件事。

1)闲聊

今天是水库分答“闲聊”上线的日子。效果不是很理想，勉强达到全网第一。

但是当我看到这条消息的时候，我惊讶的发现，网友们居然都集中在问:什么是“ABC榜”？

天啊，ABC不是天生就懂，地球人都懂吗？

至少整个多军圈都知道。

我认为这非常简单，就像多军贷款一样基本。

没想到看到网友的回复。大多数人似乎已经发现了新大陆。

好了，为了《闲聊》的开场，我单独列举一下。说说什么是“ABC列表”。

2)基础

对于ABC列表。首先，一定要有楼主a。

你是投资者，也是投机者b。

寻找消费者，接班人c。

作为农行下单的第一步，房子要便宜，A的要价远低于市场价。

然后b出来。

b从a处“购买”房产。

第一种方法是签署一份正式的在线合同。

第二种方式是不要网签。只签中介合同，定金签了签了。

然后，ABC有一个很重要的关键词:“时间”。

在合同中，你必须预约。拖延的时间越长越好，一般四个月以上。

有了四个月的喘息时间，你要在市场上寻找c。

这里主要区别，A->B and B->C，价格不一样。

比如楼主卖给你，绝对是笋菜。中环三房500 W。

而你在市场上找的是c，不是五百万。

550瓦

600?

700?

不管目标有多激进。反正给你四个月。

在那里，是极其考究的眼光和选择。

首先，你得买竹笋。竹笋越多，利润越多。

其次，你要判断“快速销售”。面积大，单价低是不能接受的。最理想的是“主流户型”。例如，一个一居室的家庭和一个两居室的小房子

然而，“热销”公寓本身与“竹笋”是矛盾的。

谁要是热了三天就走，大家抢公寓。一般没有竹笋。

这是一对矛盾。这需要很大的手腕平衡。

3)交易

ABC的难点是找c。

真的找到c就更容易“交易”了。

交易严重时，合同显示“甲卖给丙”。

b是隐形的。

无论政策如何打压房地产，对ABC法案都无能为力。

光看报表，你永远不知道实际上有多少套交易是ABC。“打压炒房”本来就是一门打蚊子的大炮。

然后，我们回答第一个技术问题:价格写的是500还是600？

假设A->B卖500W。

B->C，卖了600W。

最后进入交易中心的A->C合约，价格写多少？

我们的答案是:写500。

为什么？自己想想。

第二个技术问题是如何做人。

到时候B要打“两面派”。

对于A来说，B应该解释为“他叔叔”买你的房产。反正都是一家人。你一定要原谅我换了你的房票！

对于C来说，B应该扮演“卖房侄子”的角色，而不是A，出面协商所有条款。

最重要的是A和C永远不要见面。

一切都是孤立的，在一个小房间里说话。千万不要碰对方。[4]

即使你坚持，你也会遇到房东的侄子和买家的叔叔。

经纪人解决了一切。说亲戚忙得走不开。

理论上来说，A和C只有一次见面的机会。

也就是交易中心过户需要30秒左右。

至少目前华东的中介已经很敬业了。你绝对可以“打断，打断，站着”保证自己没有交流的机会。

如果你真的搞砸了。让A和C相遇。

答案不太好。

最多两杯，两瓶，几个小时的火。

稍微麻烦一点。最后总可以抹平。

4)价格差异

第三个技术问题是如何体现差价。

500 w进，600W出，如何支付其中的一百万。

答案很简单。见“房价低”案例。

“低房价”在现代的北京上海非常普遍。

差价一般在进入交易中心当天以现金支付。

每百万元净重23公斤。

你让c提前准备。给孩子装个书包就够了。

给你，房东的侄子。

一些真正的买家会坚持汇款到他们的最后一个账户。

也不难。你可以控制最后一张借记卡。参见我们的“贷款控制”部分。

*或者让他们付给中介公司

5)作业成本清单的优势

单单ABC有什么好处？最大的好处就是赚钱非常快。

以一个500W的房子，“换”成600W为例。你觉得你的本金是多少？

是600W，100/600=16%？

不对，非常不对。

你的本金是首付的50W！

一般的规章制度是这样写的；

押金:50W

签约:100W

进入交易:180瓦

如果你做一个“非常短”的ABC清单，一个月后你就会找到下一个。你只要付个20~50W的“首付”就行了。

20W可以赚100W。

五倍利润，一个月！

如果拖延很久，那么你需要补一笔“首付”，让楼主脆弱的心灵平静下来。

但也就20%左右，总共100W就够了。

100W做100W，四个月。一年化多少次..........

可见ABC是真的:“绿色，高杠杆”。

不限于购贷，不存在二次交易的税务损失。

b付出的资本非常少。

倾斜杆有很大的倍数。一般可以在1: 10以上。

六)作业成本法清单的弊端

同样，ABC也有自己的缺点。最大的盲点是“时间”。

ABC只有四个月的生命周期。

无论如何，你必须在四个月内找到下一个C。

否则，你会面临很大的麻烦。

而c很难找。

不好找

特别是在北京上海这样的城市，买二手房比上大学还难。

你要打破限购，限制贷款，营业税，所得税，房产税，五年社保...............................................................................................................................................

平均每个月一家连锁店卖一套二手房。

事实上，“ABC单曲”的流派；

近年来有下降趋势。

7)香港楼市过往事件

在这里，我们插入一个关于湘江的故事。

1996年12月14日，几乎所有香港金融界人士都在关注中国发展银行董事长郭应泉。[1]

郭做了一件在香江引起轰动的大事。他找到了英国公司麦格理广场(Macquarie Plaza)，并愿意为这座建筑支付22亿港元。

这件事的轰动之处在于，这个“建筑”不值那么多钱。一般估计在19亿港元之间。

因此，郭应泉的行为属于“高价购买”。

而房地产圈的人都知道“买贵”是什么意思。

每次地王拍卖，大宁周浦或者滴水湖卖8万，SPI都会大做文章。然后整个城市就像鸡血一样。

同理，当你所在的小区以天价成交时，所有待售的房子都会涨价。大家关注一下“最新行情”。

郭应泉的特点是他买了22亿的房产。他只交了500W的定金。

首期:500港元

第二期:1亿港元，一个月内支付

当时，香港所有的房地产经纪人和股票经纪人都很平静。等待郭应泉12月14日的“最后期限”

因为第一批钱他只出了500港币，不是很多钱。这笔生意还没有完全敲定。

如果我们再支付1亿港元，“崩溃”的风险将微乎其微。

如果郭应泉买得起的话。地产股会暴涨。恒生指数期货也将飙升。

如果郭应泉付不起。地产股会大跌。恒生指数期货也将大幅下跌。

事情的结果，郭应泉付不起！！

市场哗然，美好童话破灭，地产股暴跌。

行业后来复盘，整个故事的剧情是这样的。

郭做的是典型的“ABC比尔”空买卖手套白狼。

他给麦格理广场报的价格是22亿。但其实他是在偷偷跟别人说，说23亿的价格。

如果他能做成一笔交易，从500W开始赚一亿，一个月的时间，成为财富的传奇。

财团王子背后的买家不知道为什么没有成功。

因此，郭应泉的“房地产投机”业务在短短一个月内就破产了。[2]

这个人一生一事无成。霉菌是一种可怕的霉菌。

1999年甚至破产，公司负债累累，亏本清算。用妻子的工作还钱。

你为什么要提到郭应泉？先拍照。

八)ABC单悖论

我们是专业人士。

如果只提“ABC榜”，回答几个问题就只能卖4.9元。

做什么都比别人好。

补充以下两个技巧。19元只能通过“回答小问题”来卖。

1)埋地雷电流

ABC的致命缺点是“时间”。

你只有四个月的生命周期。四个月找不到C，你就完了。

这时候一个重要的方法就是在“甲卖给乙”的合同中“布雷”。

尽可能降低终止成本。

在一般违约合同中，“终止”将受到一赔一的处罚。

设定一个50W元，存入50W。

你必须删掉这个条款。

替换为:

如果B贷不了，赔偿5W元，合同自动结算。

如果B不符合学区资格，则支付5W元，合同自动结算。

如果B生病，支付5W元，合同自动结算。

如果B跳槽，他会支付5W元，合同自动结算。

有那么多奇怪的东西，但你无论如何都要想出一个名字。给自己一条出路。[3]

一定要有违约金。完全没有损失。回家生气。

这个流派相当于用“5W元，四个月”增加了几百万。博客率还是很高的。

2)违约流程

如果真的找不到c，又想赚钱。

怎么办。

让房东毁约！

要做到这一点，你需要几个前提；

1)你正处于上升期。

2)你的存款比较少，限制在20~30W元。

3)你有一个有效的中介。

房地产分为“大年”和“小年”。季节性效果明显。

迎接新年，五个月内会有40%的涨幅。

这个时候，如果你没钱没房票。

还是可以放心大胆的下ABC订单。

四个月之内，如果真的找不到c .我不小心打到手里了。

你需要的只是一个称职的中介。

让这个中介在房东耳边吹:“你一月份卖的房子卖了亏。”

“当时500W的房子，现在600W了。”

“隔壁刚扔了一套600W”。

楼主被你说动了，心里痒痒的。所以；

让房东毁约。

由于这种体裁的限制，押金不能太多。

太多了，楼主会舍不得。

喜欢这个手法，有人做。甚至专门形成了一个流派；

“打破合同流程”

九)长期作业成本法

ABC单，通常是超短线炒作。

四个月。如果合同到期了，还是没有客户c，那就尽量少赔偿。

或者让楼主“终止”你。

只有在极少数情况下，ABC才会成为一种长期行为。这无疑是一场悲剧。

所谓“人生三傻”，就是“炒股当股东，炒房当房东，女人当老公”。

你必须全额付款。但不是杠杆。

2003年，《公证书交易法》在温州非常流行。

当时房地产销售根本不经过交易中心。

张三卖给李四。房产证不够，还是张三的名字。

张三去公证处拿“大委托书”。全权代表李思

李四卖给了王五

王五卖给了刘铮

就这样，我转了n手，终于联系到了毛柴犬。户主还是张三。毛持有的《公证书》。

显然，这是一种风险很大的交易方式。

最大的一个风险就是“张三”突然跳出来，声称这个房子是张三的。

温州是“第一好”的地方。商业文明发达。知国知土。如有违约，同乡会骂死他。

但是在北京，情况就不一样了。

北京798艺术中心的精髓，所谓的“小产权房”，是另一种ABC。

从农民到画家，再到艺术家、雕塑家、音乐家，不知道是不是换了我的NN。

然后农夫跳出来说:“这房子是我的，亏本卖了。”他要求拿回来。诉讼烦死你了。

ABC不适合长期持有资产。否则会有无穷无尽的烦恼和纠纷。

-

附言

看了这篇ABC单篇文章，很多人对acb单篇练习中的各种细节都很困惑，比如“A既然低价卖，大概率是急需用钱切肉套现。为什么愿意给B四个月的付款周期，4个月后B违约，只付5万？”“如何保证A和C不会发现两者的区别”？

这样的问题在B是骗人的，是为了骗A和c，后来B不小心，导致事情泄露，abc失败。

其实在实际操作的过程中，有一个反向策略:B坦白的告诉A:我只是在做一个abc账单，双方在合同中约定:B在规定时间内找到下一套房子，C以不低于xxx的价格保证成交。b享受交易的溢价。如果价格低于固定价格，不足部分B会弥补。另外，如果超过约定时间，B必须自己吃这一套。

以上都不是欧洲大学这篇文章提到的。以下是对abc战略的两点建议。

1.策略一:低首付，合同制定，委托

首先解释一下为什么A卖的房子远低于市场价。A被骗了吗？

其实被骗是很少见的。有点脑子的楼主可以随便问几个中介，房子值多少钱就清楚了。

大部分情况下，A知道房子卖的价格低很多，比如打八折或者更低，但是不得不卖。比如A欠了高利贷，急于卖掉房子还债。比如A已经办完移民手续，这个月不卖了，所以需要五年才能回国。所以，如果有人愿意买A的房子，A高兴也来不及。至于是B赚了还是C赚了低于市场价的那部分房子，A根本不在乎。

那么为什么新闻里这么多新闻，楼主声称被骗哭了，损失了几百万？

因为交易中途，A的急用已经解除！比如A向朋友借钱还高利贷者，或者申请出国失败，就没必要卖房。但是房子已经卖了怎么办？想一想，只能声称自己被骗了，这样会赢得舆论的同情。媒体最热衷于这种狗血故事，所以报道的都是好房东被骗的故事。网友生气的时候，谁会问A低价卖房的真正原因？

法院是什么态度？

如果A反悔，不继续交易过程，法官会怎么判决？

法官不是商人，没有什么商业背景，所以大多数法官在感情上对ABC很反感。所以我们要设计一套让评委无话可说，找不到问题的操作方法并不容易。

实用的战略建议

从目前的司法实践来看，法院的态度是，该协议对于ABC订单和转售协议本身都是有效的【典型的北京、上海等城市】。但是纠纷之后继续完成ABC订单的情况非常少见。在查阅了大量相关案例后，童律师总结了农行上市的最小风险操作流程:

第一步:

B与A协商，B或B指定的人以X元的价格购买该房产，双方签订买卖合同；

步骤2:

根据B的要求，A委托B作为其代理人办理房屋交易相关事宜；

步骤3:

B作为A的代理人，寻找最终购买者C，以高于X元的价格将房产卖给C，并签订销售合同，差价作为B的利润..

如果第二步委托经过公证，代理人可以独立完成税务审核和过户。无法完成公证委托的，要求A配合税务审核和过户。

成功案例如下:

本案编号为胡01 13216号

季文华与孙签订“委托协议”，甲委托乙出售争议房产，委托权限包括签订买卖合同、办理过户、收取购房款。甲还与乙签订了“房屋买卖合同”，约定甲将争议房产以153.5万元的价格出售给乙，甲无条件配合乙指定的买受人重新签订买卖合同，乙享受溢价并承担折旧。

之后，B找到陶小燕，B直接与C签订了“买卖合同”，约定房价为158.5万元。此时，争议房产的实际市场价格接近190万元。一部分区别在b和C之间划分..

之后A给B发函，表示AB之间的协议无效，拒绝继续履行。

法院认为甲、乙双方的委托关系有效，乙、丙双方签订的销售合同有效。法院最终裁定A与C合作完成过户手续。

上述案例的代表性在于:

1.在甲、乙双方均已签订买卖合同和委托合同，且委托书未经公证的情况下，法院承认委托书的效力，认为乙作为甲的代理人签订的买卖合同合法有效。

2.在甲表示不同意履行买卖合同的情况下，法院直接裁定所有权转移。

2.策略二:拿足房款，签合同，但是找下一个家

如果乙方有足够的资金实力，可以实施策略二，即当乙方在市场上全款拿下廉租房时，只与卖方A签订合同，不进行支付。卖方甲向买方乙出具全权公证..

B通过中介高价出售该房产，B将代表原业主A和新买受人c转让该房产，在此过程中，B将全款房款给了A，但产权仍为A，如果A因诉讼而扣押该房产，B将损失所有的钱。

比较好的解决办法是，在其他权利的登记中，要求A将该房产抵押给老买受人B登记，然后B去C处接管要约，赚取中间溢价。

3.失败作业成本法列表的经验总结:

ABC有很多失败的案例，失败的原因可以总结如下:

1.买方协议不明确:b和a约定由b指定的第三方购买该房产，但没有明确约定由谁购买。当甲认为买受人发生变化，拒绝与丙签订买卖合同时，法院认为甲拒绝签订合同不构成违约。

2.合同条款变更:甲、丙双方签订的销售合同价格与AB签订的销售合同价格不同。因此，甲主张合同内容变更，拒绝签订合同。法院认为甲此时没有违约。

3.甲乙双方的销售合同或委托合同到期:甲乙双方签订销售合同和委托合同时，约定的期限比较紧，以至于期限已经过了，乙还是找不到丙方接手。

4.如何识别ABC列表

以上是从卖家的角度去理解和学习，如果我们做abc订单，但是作为甲方和丙方，我们自然不希望遇到这样的abc订单，B薅羊毛会有所作为。

以下是如何识别和避免这种列表。

1.作为买受人，“出卖人”没有与你签订正式的房地产买卖合同，而是给了你一份他作为买受人与另一人签订的买卖合同，并在合同备注中注明:出卖人同意买受人申请产权过户登记时，买受人将指定另一个名称过户。

2.作为出卖人，买受人要求在合同备注中注明出卖人同意买受人申请产权转移登记时，买受人将指定另一个名称进行转移。

3.需要另外签署“交易主体变更”。

4.“卖家”说你需要支付一定的“中介费”。

5.过户时，业主指定了一名正式的公证负责人，在办理过户手续时从未与业主本人联系过。

如果在你的房屋买卖过程中出现上述情况，恭喜你，你已经大概率进入“ABC单”交易。

-结束-

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