房地产宏观调控二十年房地产调控历程回顾（上篇）

二十年是孩子长大的时候，是生活方式发生巨大变化的时候，是中国走上小康之路的时候，是房地产行业蓬勃发展的时候。

狄更斯在《双城记》中写道:“这是最好的时候，也是最坏的时候”。这句话准确的描述了近20年来房地产行业的变化。

从1998年到2017年，房地产行业经历了20年的风风雨雨，也经历了20年的改革和调控。从“蜗居”到“房奴”，从“鬼城”鄂尔多斯，到“宇宙中心十万平方五道口”，从温州炒房团，到中国大妈海外炒房团，从国家鼓励买房，到国庆21城市限购限贷，房地产在过去20年里一直被炒作、泡沫、妖魔化、误解。

另一方面，随着互联网时代的到来，房地产门户网站如雨后春笋般纷纷涌现，自媒体为人们买房租房提供了极大的便利。人们可以通过互联网更快地查询房地产新闻信息，通过手机APP找到租房信息。同时，人们也可以在论坛和微信上交流买房、装修和家居生活的经验。大家都是房地产行业的代言人和宣传员。

由于篇幅较长，按时间顺序分为两部分。第一章记录了1998年至2007年的房地产改革，第二章记录了2008年至今的房地产调控。我们希望通过回顾20年来房地产业的发展历程和国家对房地产业的调控来分析房地产业的未来趋势。为房地产行业的从业者提供一些参考，也为可能已经买房或者还在观望的购房者提供一些参考。

一个

1998-2001年:房改启动市场

1998年，面对亚洲金融风暴的冲击，为了扩大内需，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)正式发布，启动了房地产市场。房改的主要目的是刺激住房消费，使其成为国民经济的支柱产业。

1998年至2001年，房地产全面发展，价格走势稳定；互联网泡沫的破灭催生了炒房团，股市大幅波动；主动债券交易；房地产相关的重化工业发展迅速。

房改背景:国外亚洲金融危机，国内市场经济改革

国际:亚洲经济危机，出口转向内需

1997年亚洲金融危机期间，东南亚危机不同程度地影响了中国的进出口、投资和旅游业。出口值由一九九七年一月的百分之二十七点六，下跌至一九九八年十月的百分之十七点三。1998年出口增长率仅为0.4%，比1997年低20.1%。由于经济危机，外国投资也下降了。1998年，外国直接投资额基本保持不变。1999年，与过去的趋势相反，首次出现负增长，同比增长率为-11.31%。

为了刺激经济增长，原来刺激出口的政策不得不改为刺激内需。房地产业被确定为重点支持产业，并决定将房地产业作为中国经济发展的新增长点。1998年7月，国务院颁布23号文件，明确提出“住宅产业要成为新的经济增长点”，标志着城市住宅商品化体系的建立。

国内:市场经济体制改革，从计划经济走向市场经济

1989年，中共十三届五中全会提出“逐步建立符合计划经济与市场调节相结合原则，综合运用经济、行政和法律手段的宏观调控体系”。1992年的十四大明确指出，中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。房地产业是国民经济的重要部门，从计划经济向市场经济的转变必然导致房地产业的市场化改革。

1998年以前，房地产市场改革已经开始，国务院陆续出台了住房制度改革文件。虽然当时住房改革没有具体措施，但这些措施为1998年住房商品化奠定了基础。

配套政策:完善市场体系，完善相关措施

1998年23号文件公布后，城镇住房制度改革迅速推进，银行信贷、土地管理等相应配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策框架初步形成。主要的政策事件是1998年的房改，1999年的房贷，2001年的税费改革，2002年的土地拍卖。

一、管理政策:1998年下半年，住房分配货币化政策逐步实施，房地产企业、中介费、房屋销售管理建立健全。

第二，土地政策:完善土地流转和使用制度。经营性用地由协议出让转为招标、拍卖或挂牌。

三、住房供应政策:建立和完善以经济适用住房为基础的住房供应体系，不同家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭可以租住政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭可以购买经济适用房；其他高收入家庭可以按市场价格购买或租赁商品房。

三、减税政策:从2001年1月1日起，对政府出租的住房暂免征收房产税和营业税，对个人以市场价格出租的住宅，减征营业税(5%-3%)、房产税(12%-4%)和个人所得税(20%-10%)。

四是金融政策:完善住房信贷和公积金管理制度。全面推行住房公积金制度，推行住房信贷政策，居民只需支付首付就可以购买住房。在贷款利率方面，2002年2月，中央银行将贷款利率分别下调0.54%、4.59%至4.05%和5.58%至5.04%。

房改效果:住房市场启动，运行相对稳定

房地产业全面发展，价格稳步上涨。房地产投资方面，逐年增加，比重不断提高。对中国经济增长的贡献保持在15%左右，年均GDP增长1.2个百分点；新增建筑面积方面，1998年为2.0387亿平方米，2002年为4.28亿平方米，年均增长20%以上；房地产销售面积方面，1998年为1.2185亿平方米，2002年为2.6808亿平方米；房地产价格方面，房地产价格稳步增长，涨幅不到5%，低于同期收入增幅。

1998年，改革实现了原定目标，房地产成为国民经济的支柱产业。

但在此期间，不合理的住房供应结构突然出现，土地招标拍卖出让为后续的高房价问题埋下隐患。

2002-2004年:抑制房地产市场过热

1998年房地产市场启动后，从2002年到2004年，房地产出现过热迹象。2002年后，房地产宏观调控全面启动，控制房价过快上涨的目标未能实现。每次房地产监管导致股市下跌

调控背景:房地产供求矛盾出现，价格投资增长过快

2003年，国家确立房地产为支柱产业。同年，全国房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，全国商品房均价同比增长3.8%。自2003年以来，房地产出现过热迹象。从2003年到2004年，全国房地产开发投资增长30%以上；2004年全国房地产平均销售价格涨幅超过17%，各部门、各地区房地产价格增速超过当地居民收入增速。投资和需求并存导致房地产行业过热。

调控政策:加快住房市场化进程，抑制房价过快上涨

为了进一步促进房地产市场健康发展，解决房地产价格投资过快增长等问题，2003年8月12日，国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号)。指出“房地产业已成为国民经济的支柱产业”，并提出“促进房地产市场持续健康发展”。相关部门已经出台了相应的救助政策。

一、管理政策:明确住房市场改革方向。重点搞活二手房市场。18号通知提出鼓励居民买房，大大增加了“以旧换新”的需求。

二、土地政策:加强调控。要求各地严格管理土地，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅的土地供应；明确2004年8月31日以后，商业用地使用权不得以历史问题为由协议出让，所有土地使用权均以招标、拍卖、挂牌方式出让。

第三，住房供应政策:控制房地产开发。房地产开发项目(不含保障性住房)资本金比例由20%提高到35%；控制拆迁规模，确保2004年拆迁总量比2003年明显减少。

第四，金融政策:加大信贷控制。对于购买高档商品房、别墅或二级以上商品房的借款人，将适当提高首付比例，不再执行住房优惠利率。与此同时，央行首次将存贷款基准利率上调0.25%。

调控效果:涨价幅度太大

房价的投资和供给下降，但房地产价格的上涨趋势没有得到控制，反而加快了。在“831限额”政策的影响下，新开工建筑面积增速从2003年的27.82%下降到2004年的10.43%，城镇住房在固定资产投资中的比重也有所下降；2003年受非典影响，我国新建商品房价格上涨4.84%，2004年上涨17.76%，远超城镇居民人均收入增长率。

三

2005-2007年:稳定房价

如果说2003年是房地产宏观调控全面展开的一年，那么2005年是房地产史上宏观调控的第一年。从房地产过热的迹象到巨大的上行压力，政府先后出台了调整土地供应、调节市场和信贷结构、征收交易税费等措施；但在这么多政策下，2007年频频出现“地王”天价，稳定房价的目标并不理想；股市大跌后；债券从牛变成了熊。

监管背景:投资可控，涨价问题依然突出

住房需求和房地产投资大幅增加。在政府调控的影响下，虽然城市房地产投资在全社会固定资产中的比重开始下降，但由于城市化率的提高，住房需求大幅增加，房地产行业投机行为普遍存在。

监管政策:金融是限制外资的主要手段

18号文件公布后，房地产投资过热有所缓解，但房价上涨过快问题依然突出。温家宝在“两会”上单独提出了遏制高房价的一章。2005年3月26日，国务院发布8号文件，要求高度重视稳定房价工作。

一、管理政策:控制房价过度上涨。2015年4月，国务院常务会议明确指出，宏观调控的突出任务是解决房地产投资规模和价格上涨问题。

二是土地政策:深化土地调控。严格土地审批，严格控制农用地转用建设用地总量和速度，完善土地出让和使用制度。

第三，住房供应政策:调整住房结构。明确新住房结构比例，要求90平方米的住房必须达到开发建筑总面积的70%；以廉租房为重点，解决低收入家庭的住房问题。

第四，金融政策:严格监管。提高贷款首付比例。2007年9月27日起，第二套房首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍；加强外商投资房地产的审批。与此同时，央行提高了利率、存款准备金率(2007年提高了10倍)和基准利率。

第五，税收政策:开始用税收来调控。从2005年6月1日起，个人销售住房不满2年的，全额征收营业税；从2006年6月1日起，房屋转让的营业税免税期限由2年增加到5年。

调控效果:稳定房价不理想

稳定房价不是很成功。2005年，房地产市场的集约政策让整个行业措手不及。短暂停顿后，房价报复性上涨，价格和成交量双双上涨；2006年，许多调控政策和措施都无法抵御房价的飙升。2007年，地王频频出现，数次加息；2008年销售面积下降，这是1998年以来新建住房销售面积首次下降，价格也下降了1.9%。一方面受到货币政策收紧的影响，另一方面受到国际金融危机的冲击。