北京对炒房出新规 北京对炒房出新规：住房不得分拆炒卖 平房不再明确间数

针对二手房交易中出现的个别房屋分割投机现象，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划国土资源管理委员会今天联合发布了《关于加强国有土地上房屋分割管理的通知》，明确规定房屋不得分割投机，平房的规划审批和房地产登记不再明确。

新华社发 大巢 作

据了解，《通知》进一步规范了住宅平房改扩建项目的规划审批管理和住宅房地产登记管理，主要提出了五项具体措施，即新建住宅平房明确规定建筑面积和规划用途，不再规定房间数量；住宅平房改造应做到“原位置、原规模、原高度、原用途”；对审批扩建、改建、翻建住宅平房的，房间数不再明确；严格执行房地产测绘成果审查的有关规定。对自然条件与原房地产登记信息一致或与新取得的规划许可信息一致的住宅平房，不再标注新发布的测绘成果。测绘成果用于房地产登记时，根据测绘成果进行登记；多套房屋已按同一户数测绘登记的成套房屋、平房，房地产登记单位不得分割。

同时，鉴于实际交易中的特殊情况，《通知》还明确排除了住宅平房的登记房数，但因继承或人民法院或仲裁委员会生效的法律文书导致所有权转移的情形除外。此前受理的房地产登记申请，按原规定办理。

北京大学法学院楼建波教授认为，个别房屋出现分割投机现象，主要是因为2008年《北京市房屋登记办法》颁布之前，没有明确规定房屋登记的最低单位，所以出现了几套房屋在一个房书上登记为同一房号，并且定位，但通过分割出售此类房屋获利的情况。“这份文件是一份政策文件，继续严格执行‘留而不炒’的定位，突出了政府对任何房地产投机行为的‘零容忍’。”

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2018年4月23日新华社海口4月22日电海南省22日晚紧急召开新闻发布会，宣布房地产调控升级，从当晚起实施全球限购。本省非居民家庭在新增限购区购房的，必须提供至少一名家庭成员在海南省累计缴纳个人所得税或社会保险24个月以上的证明，且在此前已实施限购区累计缴纳60个月以上的证明。

根据海南省发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》，海南实行严格的限购政策，在现有限购政策的基础上实行全球限购。

华中四大生态核心区五指山、保亭、琼中、白沙的房子，只能卖给本市本县的住户。在已实行限购的海口、三亚、琼海，未在本省登记的家庭，必须提供家庭成员至少有一人在海南省缴纳个人所得税或社会保险60个月以上的证明。

在上述地区以外，未在本省登记的家庭，必须提供至少一名家庭成员在海南省居住满24个月以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。

本通知下发后，户籍迁入本省的家庭只能购买一套住房，且必须提供至少一份家庭成员在海南省24个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍表示，海南省各市县要加强购房资格审查，规范房屋交易行为。本省非居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的方式购买住房。引进人才的住房政策由海南省政府另行制定。

此外，实行严格的贷款限制、转让限制和价格备案管理。海南省非户籍家庭购买住房，申请商业个人住房贷款首付比例不得低于70%。海南省居民家庭、企业、事业单位、社会团体购买的房屋，取得5年产权证后，方可转让。

对于已取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业应披露全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分批销售。商品房价格备案后，6个月内不得提高备案价格；备案价格的调整应当重新备案。

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国家统计局3月份公布的70个大中城市商品房销售价格变动情况显示，下调城市仍以热点城市为主，北京位居二手房价格环比下降的7个城市之列。

从4月15日起，将正式实施《关于加强房地产经纪机构备案公示业务场所管理的通知》，并推广使用《北京市存量房屋买卖经纪服务合同》和《北京市存量房屋买卖经纪服务合同》两个新的合同示范文本，政府部门对房地产经纪行业的监管将继续向深化、细化、长效方向推进。

以实施“3.17新政”为界，北京二手住宅网签约量从新政出台前的254916套/年下降到121946套/年，降幅达52.2%。二手房市场过热得到有效遏制，买家议价能力增强。还有新兴的市场力量，试图通过改变中介行业的业态，使买卖双方在信息和地位上更加平等，从而促使二手房市场回归公平理性。

2017年初，北京时代传媒创办的“亲戚买房”平台，率先在国内推广二手房议价业务，一套房为买家最多节省了72万元。“买方在交易中处于信息劣势和被动地位。我们认为，现在是市场告别这种荒谬的时候了。”“亲戚买房”创始人兼CEO蔡照明表示。

转角色买房人不再是“软柿子”

蔡照明表示，目前国内二手房中介的现状是一手拿两个，捏软柿子。“谁是软柿子？你可以考虑一下。”

中国房地产市场自形成以来一直是相对卖方市场，导致买方经纪人职业的消失。在北京这样的一线城市，买家承担代理费已经成为不成文的规定。

“你的心理底价，承受能力，支付能力，中介可以通过几个问题问清楚，然后用套路制造恐慌来促进交易，对买家极其不公平。”蔡照明说:“一个人一生买了好几次房子，市场每天都在变化。普通人是不可能特别了解这个市场的。”

“买房的人不知道买什么，不知道买什么，他们决定买，想让房子便宜一点。因此，我们的服务是提供信息和咨询，并讨价还价。三四年前我们就有了砍价的想法，现在时机成熟了。”蔡照明提到的时机是:一是市场的非理性达到顶峰后回归理性，买方议价空的增加使得议价者的作用凸显出来；其次，知识型支付的理念已经深入人心，无论是咨询还是议价，都会有一部分人因为买家的高体验而愿意为此买单。

卖方的任务是帮助买方以同样的价格选择最合适的房子。他们会在议价的最后阶段作为买家的“亲戚”出现，通过自己对市场的把握和与中介的心理战，帮助买家省下一笔钱，或者争取提前交货、付款期长、家具家电等优惠条件。然而，30%到50%的钱将用于支付他们的知识和经验。

谈市场普涨普跌已是历史

“亲戚买房”首席议价师马先生回忆，去年北京楼市重要节点“3·17新政”出台后，房价从去年4月开始呈现明显的下降趋势；到去年12月，新版合同开始征求意见。市场普遍担心装修家具家电的赔偿会被计入成交价格，导致税费成本上升，引发不小恐慌，引发反弹浪潮；春节前，购房者希望把年前的房子搞定，导致挂牌价格和成交量上升，然后又恢复平静；‘两会’之后，房产税立法有了时间表，这是一个利好空，使得房价持续下跌；3月份，强势二线城市和省会城市出台人才政策，北京跟进，市场预期发生变化，市场反弹。持续了一个多月。有的客户只是需要买房，同时消化了一批低价房；到了4月份，进入买卖双方僵持阶段，上周成交量维持在200套左右。"

马先生从事中介行业9年。他告诉《北京晚报》记者，讨价还价者的必修课是学习政策和市场。“我们每周都会去全市踩行情，涨跌都会告诉买家。中介只熟悉他的区域，对北京整体缺乏宏观了解。即使他知道，也不会说。他只会说对他有利的数据。”

在第一线，卖方是二手房市场变化的“春江水暖鸭先知”。

在“3.17新政”之前，卖方更多的是帮助买方抢房子。“市场正在上涨。即使不能降价，我们也会建议买家果断开始。我们的责任不是讨价还价，而是帮助买方。尽可能经济高效地决定和抢房子。”

一年过去了，有11年中介行业经验的俞先生说:“从市场地位来说，北京一直是卖方市场，现在也逐渐开始改变；总的来说，交易频率降低，周期变长。大概过了四五个月，整个市场趋于稳定，不会再出现大家担心的以往暴涨暴跌的情况。在这样的市场中，买家不需要恐慌，可以坐下来耐心地谈。”

工作了15年的赵老师观察到“以前北京市场普遍是涨有跌，有优惠政策，各区一路飙，政策不好，各区都跌。现在不是这样，市场上已经有了明显的分化。例如，当它上升时，这个区域上升10%，而其他区域只上升1%。下跌的时候其他区域都在下跌，这个区域还在小幅上涨。这种差异化意味着你在买房的过程中需要选择最好的选择。不再是过去买的时候，也不再是赚的时候，急着买的时候。以去年为例，北京下跌15%，但通州下跌19%，怀柔上涨6%。”

马老师认为，政策对二手房市场的影响是明显的，利好的新政策会让房市成为热点。热点过后，一两个月内观望者会陆续牵起手，慢慢消化上市的房子。“只要没有大政策，市场还是会稳定的。”

提个醒买家要学会“反套路”

现在北京二手房市场稳定，卖方提醒，即使买家之间的议价时间空增加，还是要小心中介的套路。

“保守来说，北京有15万中介，每个人有100个客户。如果按照1000万潜在客户算复读，就会有好消息出来，他们会在微信上发消息，‘兄妹俩，最近政策不错，出来看看房吧！’即使只有三分之一的人被说服，短时间内也会有三百万人出来看房。如果市场板块有30万套公寓，有十个人看一套房子，市场瞬间就热了。蔡照明提醒我们要警惕中介利用新闻制造恐慌。

从买家的角度来说，首先要明确我们对房子的要求。赵老师说，很多购房者连想买什么样的房子都不知道。“他们认为我只能用这点钱买这样的房子。不，我们希望帮助客户选择更好的房子，然后再谈价格。”

其次，中介说的话你可以听，但不要全信。“中介经常告诉买家，你看房的时候，其他群体的客户也在看房；想聊的时候，不要约十点的客户。你能在八点钟预约吗？自导自演和另一个经纪人微信对话，造成房子抢手的假象...经过一些‘教育’恐吓，或者一旦失去房子，买家就会变得‘聋’起来，给自己设限，中介的话语权就更大了。”马老师说。

最后，自己协商的时候，要对中介有所保留。“你对房子的好感不能太多，要善于隐藏自己的优质条件，以免他过早向房主透露，让你失去讨价还价的筹码。比如不需要换房，也不需要交一大笔首付。你必须在合适的时候离开，让卖家为你的质量条件买单。”

虽然到处都在拆中介，但马先生认为，卖方和中介并不是对立的。“当中介发现这个‘亲戚’有明确的谈判思路，方法正确，可以帮助交易，他就会听你的，最终达到双赢。”