物权法案例 12个案例详解《物权法》

一、停车位:规划的停车位首先要满足业主的需求

问:我在一个楼盘买了商品房。由于开发商给车位定了很高的价格(15-6万人民币一个)，我不打算买车位，只想租。但开发商说车位只卖不租。根据物权法，住宅区的停车位应该如何归属？车主可以要求出租车位吗？

回答:

《物权法》第七十四条规定:“在建筑物区分范围内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需求。在建筑物区分范围内，规划用于停放车辆的停车位和车库的所有权由当事人通过出售、奖励或者租赁的方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的停车位属于业主。”

该条非常明确地规定，业主应与开发商协商购买或租赁建筑面积内的停车位。如果开发商不同意出租，开发商的行为只要愿意出售也是合法的；如果开发商出租或转让业主拥有的道路或其他场地，业主可以向开发商主张权利。毕竟，根据这一条的规定，业主拥有的道路和其他场地用于停放汽车的停车位属于业主，不属于开发商，因此业主不能向开发商支付此类费用。

二、物业管理:行业委员会无权更换小区物业管理公司

问:我们小区物业管理费用高，管理水平低，与业主关系紧张。根据《物权法》，我们的业主可以通过哪些方式更换小区物业管理公司？社区工业委员会的权利和义务是什么？

回答:

根据《物权法》第七十五条和第七十六条的规定，业主可以成立业主大会，业主委员会代表业主大会行使更换小区物业管理公司的权利。其权利和义务包括:制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人员，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。

三、业主应承担公共部位的维修和保养费用

问:根据《物权法》规定，公共绿地、道路或建筑物公共部位(电梯、水箱)的维修养护费用由谁承担？

回答:

《物权法》没有直接规定道路或者建筑物公共部位的公共绿化、养护、维修费用。但《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；你不能放弃你的权利，不履行你的义务。”该条应包含业主应承担公共部分的维修和维护费用的含义。

在物业管理实践中，日常维护修缮费用依法属于物业管理服务成本，从业主缴纳的管理费中列支。费用超过管理费的，视物业管理制度不同而不同:如果做了合同制，超出部分由物业管理公司承担；如果采用报酬制，超出部分由各所有者分享。公共部位维修为中修及以上的，费用由各业主承担，不考虑系统。有维修资金，在维修资金的增值部分支出。增值部分不够花的，物业管理维修基金垫付，垫付部分向业主追偿。

四、建筑物所有权人对营业场所及其他专有部分的所有权

问:一些住宅物业公司为了谋取利益，在住宅区举办各种展览，利用建筑物外墙为一些公司做各种墙面广告，或将会所功能改为餐厅、歌厅等营业场所。《物权法》有哪些规定，业主应该如何保护自己的利益？

回答:

《物权法》第七十条规定:“业主对建筑物的专有部分，如住宅、商业用房等享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有份额和共同管理的权利。”

第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共用部分享有权利，承担义务；你不能放弃你的权利，不履行你的义务。”

根据前述规定，“建筑物的外墙”属于建筑物的“共用部分”，业主有权共用和共同管理。未经许可，物业公司不得擅自发布营利性广告。对于“会所”，要考虑它的性质。登记为“营业场所”的，权利人对其享有完全的使用权和处分权；属于业主所有的，不得擅自改变用途牟利。

动词 （verb的缩写）产权:应在3个月内登记

问:我打算买房，但现在对房地产和商品房感兴趣。根据《物权法》，开发商卖“一房两房”的房子，或者房产未完成，我该如何维权？

回答:

新颁布的《物权法》第20条规定:“当事人就房屋或者其他不动产的物权买卖签订协议，为保证将来物权的实现，可以根据协议向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分房地产的，不发生物权效力。”

以后，买受人与出卖人签订买卖合同后，可以提前到房屋登记机构登记，缴纳房款后再办理产权登记。这样就可以避免“一女二婚”。需要注意的是，登记应当在登记之日起3个月内完成，否则预告登记无效。

6.丈夫私自卖房，妻子可以依法维权

问:我已婚，婚后购买的房产证上只登记了我老公的名字。我想问，如果老公私自卖房，我该如何保护自己的权利不受损害？

回答:

根据婚姻法，婚后购买的财产属于夫妻共同财产。未经妻子同意，丈夫私自出售房屋，侵害了妻子对房屋共有部分的所有权。但根据《物权法》第一百零六条的规定，买受人确实不知道是夫妻共同财产，支付了合理的房价款，并依法办理了财产转移登记手续的，可以认为是善意取得，其权益应当受到法律的保障。当然，如果买受人不诚信购买或者不履行相应的登记手续，妻子有权要求返还财产。

七、村民出售和出租房屋，不得申请新的宅基地

问:我是外国人。因为收入有限，打算买城里农民的宅基地或者自己盖房子。根据《物权法》，农民的宅基地或者自建房屋可以转让吗？

回答:

《物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。”农村宅基地的流转，适用《土地管理法》的规定。

《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第四款规定:“农村村民出售或者出租房屋，然后申请宅基地的，不予批准。”

《广东省集体建设用地使用权管理和出让办法》第四条规定，村民住宅用地使用权不得转让，但因地上建筑物和其他附着物转让、出租、抵押造成的住宅用地使用权转让、出租、抵押除外。村民出售和出租房屋后，不得申请新的宅基地。"

因此，宅基地不能购买自建房。

八、居住用地使用期限届满后自动续期

问:根据有关规定，住宅物业的土地使用年限为70年，商业为40年，写字楼为50年。如果土地使用期限届满，我还拥有产权吗？如果可以续费，我还要交钱吗？

回答:

《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。非住宅建设用地使用权的续期，应当依法办理。土地上的房屋等不动产所有权有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

根据这一规定，住宅用地在使用期满后将自动续期，业主仍拥有产权。然而，非住宅物业的续租、建筑物业的所有权和续租需要支付的费用仍有待相关配套法律的完善。

居住建筑在9年或者70年内损坏的，如果居住建筑的物权仍然存在，土地使用权自动续期

问:有些楼盘的建筑质量很难维持到70年。如果建筑物提前损坏，土地使用期会自动续期吗？

回答:

根据《民用建筑设计通则》，重要建筑和高层建筑主体结构耐久性为100年，一般建筑耐久性为50-100年。

因此，在土地使用权70年内，受损的居住建筑是可以修复的，并不一定导致产权的丧失。根据立法意图，如果居住建筑的物权仍然存在，土地使用权将自动续期。

十、业主享有“阳光权”

问:我住的小区，原规划建筑间距比较宽，但在收回建筑时才发现，建筑间距其实很窄。我买了一套二楼的房子。虽然卧室都是朝南的，但是一天很长时间很难得到阳光，通风也不是很好。活着的感觉是比较压抑难受的。我想问，根据物权法，我该如何维权？

回答:

根据《物权法》第八十九条:“建筑物的建设不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”

可见，《物权法》为公民维护“阳光权”提供了法律依据。由于开发商违法建设和过度规划建设，新建住宅建筑层数和密度过高，影响相邻建筑的日照权利。开发商应承担相应的侵权责任，权利人有权要求开发商排除障碍等。而《物权法》的规定只明确了“阳光权”的归属，侵权责任法将明确归属受到侵害怎么办。在2007年全国人大常委会安排的9个预备性立法项目中，制定“侵权”

十一、邻居应为维修问题提供便利

问:我住在一楼。我家的下水道经常堵塞。污水溢出了房间，我得找人修理。但是，堵塞不是我们家的问题，而是和楼上楼下很多邻居有关。因为家里暂时没有堵塞，他们往往不希望我们去他们家找原因，所以问题一直没有发现。每次维修都是治标不治本，但问题到现在也没有完全解决。请问根据物权法，我有权利要求邻居配合修房子吗？

回答:

根据《物权法》第八十八条:“房地产权利人必须利用相邻的土地、建筑物进行建筑、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气、煤气管道的，土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”

之前邻居之间因为建房、接管道等问题发生过很多纠纷。这一次明确规定，如果邻居要通过或连接管道，必须提供必要的便利。比如楼下邻居发现自己家的管道堵塞，问题可能出在楼上，楼上邻居要为楼下居民检查管道提供方便。

十二、拆迁:应依法给予补偿

问:在什么情况下政府有权在土地使用期限内拆除我的房产？拆迁按照什么样的补偿标准给予补偿？

回答:

《物权法》第四十二条规定:“为了公共利益的需要，可以依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地、单位和个人的房屋以及其他不动产。"

由此可见，拆迁征地关系到老百姓的切身利益，这次明确规定这个前提必须是为了公共利益。相应的补偿标准也很明确。征收集体所有土地时，应当依法足额缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费，并为被征地农民安排社会保障费用；对个人房屋的征收应当依法给予补偿，并保障被征收人的生活条件。

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