房屋质量问题 装修质量出问题遭遇拒赔咋办 律师说与房屋有关的事

最近，市民陈先生遇到了一个烦恼。在他买了很久的房子里空，卫生间天花板漏水，但是物业和楼上住户都不愿意承担责任。为此，陈先生向媒体求助，希望温州晚报读者律师咨询组的律师能给他一些建议。

像陈先生，也有像林先生这样的人，也遇到过房屋纠纷。本期《读者律师热点问答》我们邀请了《温州晚报》读者律师咨询组成员、浙江任玥律师事务所合伙人向建亭为大家解惑。

卫生间天花板漏水，找谁赔偿损失

陈先生咨询:本人是市区某小区居民，近几年因工作原因未在家中居住。两周前回来发现卫生间天花板有明显漏水损坏，有明显的水迹。我检查了一下，天花板里面的管道里还有水滴在漏。与楼上住户和物业沟通时，都推脱责任，说是我自己装修，请律师指导如何处理。

根据漏水的具体原因，不同的主体负责

律师回答:根据陈先生的提问，如果认定房屋漏水是由于房屋质量不符合国家标准造成的，受损业主可以要求开发商在保修期内修复房屋漏水，并赔偿业主因此造成的损失。

如果在保修期外，则应以漏水原因为依据。如果是楼上住户装修造成的，楼上住户应承担侵权责任。陈灿先生要求修理、排除障碍并赔偿损失。如果陈先生家因为公共管道漏水，可以用小区专项维修资金进行维修。

上述漏水，物业公司不承担责任，但可以与之协调，帮助业主解决矛盾。

房子装修有问题，装修公司不付款怎么办

林先生咨询:我家装修完成后，装修公司不收，后期房子墙面出现很多裂缝，衣柜门关不上。之后又发现地砖有裂缝，与装修公司沟通。由于没有相同颜色的砖，他们没有支付维护或更换费用。后来墙砖出现了很多裂缝，也是因为同样的原因被忽略了。让我去鉴定机构鉴定一下他们有没有质量问题。那我该怎么办？

装修公司应承担维修和返工的责任

律师回答:房子的墙壁、墙砖、地砖有很多裂缝和裂痕，衣柜门关不上，属于外观，肉眼可以识别，根本不需要鉴定机构鉴定。根据《合同法》第二百六十二条“承包人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以要求承包人承担修理、返工、减少报酬、赔偿损失等违约责任”，林先生可以要求装饰公司承担修理、返工、减少报酬、赔偿损失等违约责任。协商不成的，依法向法院起诉解决。

二手房如不及时过户，房主能否抵押

方女士咨询:我买了一套二手房，两年后和业主约定过户，但原业主拿房产做抵押贷款，现在钱还没还。原房主被起诉，现在房子抵押查封。我该如何维权？

原房主涉嫌贷款欺诈

律师回答:原房主涉嫌贷款诈骗，方女士可以向公安机关报案，要求追究原房主刑事责任。由于该房产已出售给方女士，属于方女士所有，原主向银行捏造事实，抵押房产，骗取银行贷款，涉嫌构成贷款诈骗罪。

方女士也可以向法院申请执行异议，请求解除查封。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:执行货币债权时，买受人对以执行人名义登记的不动产提出异议，符合下列条件，其权利可以排除。执行时，人民法院应支持:人民法院查封前，已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封前已经合法占有该房地产的；全部价款已经支付，或者部分价款已经按照合同约定支付，剩余价款已经按照人民法院的要求交付执行；由于买方自身原因未办理过户登记。

符合上述条件的，法院将依法解除查封，确认该房产属于方女士。不符合上述条件的，法院将驳回方女士的异议执行申请。

装修工期延误是不是装修公司违约了

文女士咨询:我和一家装修公司签订了家装合同，双方承诺90天内完成。但是在装修过程中，装修公司因为各种原因延误了工期。经过多次协商，无效。开工日期已经120多天了，竣工日期遥遥无期。而且发现工程质量和材料质量极差，造成大量返工问题。装修公司的行为算不算违约？你能要求退还项目的所有费用吗？

装修公司构成违约的，可以要求赔偿损失

律师回答:根据《合同法》第一百零七条规定，一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。文小姐可以针对工期延误，要求装修公司承担违约责任，赔偿损失；如果发现工程质量和材料质量差，可以要求采取补救措施并承担违约金。

如果修复返工后能够满足合同约定的条件，则合同不能终止，所有工程费用不能退还。如果修复或返工后仍无法居住，或与合同约定的装修标准相差甚远，可以根本违约为由要求解除合同、退还全部费用、索赔损失。

来源:温州晚报