欧神 我和欧神的北京一遇（干货）

每次开始一个标题，都要消耗无数脑细胞。原来是“我和欧神在北京住了一晚”，给了欧神批准。他说赶紧给我换，一万只草泥马飞过我的心头。这并不是说要让古阿古阿找到他。我要挖墙脚吗？

为了吸引眼球，标题没有底线，没有节操。其实没有一个晚上，就是一个小时的饭局，一涉及到个人问题，他马上让服务员买单。

欧申很生气，但他的外表仍然保持着他的风度。他第一次见面没有要求隐私。他太无知了。他终于吃了一顿饭，提前结束了自己的死亡。他建议我改名叫房地产八卦天后。这个，......

这次北京之行是功夫金融主办的论坛。欧神外表的优雅和羞涩与他霸道的话语给人的感觉形成了极大的反差。

哦，我的一些粉丝可能还不认识他。他是房地产投资界的大人物，是水库论坛的创始人，是一头死牛，这一点往往与我的看法相反。

虽然他是领导，我是空的领导，但是在一些具体方面还是有一些共识的，所以我就和大家分享一下我们圆桌论坛的干货。

1.旅游地产在中国还有机会吗？

欧申:我一直觉得全国的旅游地产都没有价值，不只是海南。一个地方要想继续升值，必然有持续的热炒，但旅游地产往往是一波。开发商把项目卖给你之后，就撤了。没有后续，你很容易拿最后一棒。尤其是穷乡僻壤，一个楼盘卖完就没了，比如李嘉诚的丽江项目。现在还有人记得吗？有人提到过吗？所以全国各地的旅游地产都要避免。

樱桃:欧申的观点和我惊人的一致。旅游地产二手房流动性很差，因为常住人口往往太少。每个人都买它们来投资。他们将来会卖给谁？旅行的时候为什么不住五星级酒店？你想买个房产，把钱放在一个地方。那时候你很喜欢环境。其实你去过几次，很无聊，也体会不到其中的价值。你为什么不拿钱去环游世界？为什么要绑在一个地方？所以我目前不推荐旅游地产，海口和三亚可以养老，旅游投资时机不合适，其他城市不推荐。

2.丹东大热之后，对东北来说是抄底信号吗？还是冻锋号？

欧申:一笔资产，一只概念股，要想升值，就要不断有庄家帮你炒作。如果你现在买丹东，如果没有后续，你就是最后一棒，我们对丹东本身并不看好。而且这次丹东事件很诡异，新闻中充满了猜测。其实是指丹东某楼盘开盘，并不是全市普遍57%的涨幅，尤其是那些二手房，也不是老区。纯属孤立事件，却被那些媒体反复渲染。有点诡异。我怀疑背后有驱动力。反正我不会去趟这浑水。如果非要关注整个东北，沈阳可能是唯一剩下的城市了。

樱桃:丹东投资人去炒股的时候我写过一篇文章。这是一个投机的概念。大家都把希望寄托在朝鲜改革开放和特朗普身上。现在已经看出来了，很不靠谱。现在那些投资人都在默默掩面痛哭。丹东限制销售，并将其粉碎。

当然，可能没有朝鲜这种东西。东北房价今明两年会反弹上涨，因为有棚改和资金轮换的支撑，之前东北涨幅相对较小。但是东北很多城市的经济增长还是太慢了。比如丹东今年一季度GDP只增长了1%，居民收入增长也高不了多少。房价涨了怎么支撑？你拿到房产证卖了有四五年了，市场又回冷了。利润可以忽略，能不能卖是个问题。所以我还是不喜欢东北三四线城市，尤其是人口外流的地方，投资没什么意思。

3.北京周边房价会一直走低，还是会见底？如果会反弹，反弹的时机是什么？

欧申:北京周边每一次进货都是待售的，百分之百是油炸的。你说不想投机，摸着良心问，北京周边买的都想卖，没人是自己用的，最多是租出去。整个环京圈只有燕郊有真正的使用价值，但到了香河就不行了，到了大厂更不行。固安是百分之百的投机者。

投资这种东西要等别人抬轿子，大家都想让别人抬你，谁来做底？大家都想投机，等别人抬你轿子。谁来坐？说不通。反正除了燕郊，我对北京周边没什么兴趣。

樱桃:我今天在北京跑了一天。去年限购后，北京周边大部分楼盘跌了35%。首尔甜城等少数楼盘几乎减半。现在价格肯定已经见底了，不能再跌了。我只是受政策不放开之苦，大家都没有采购资格，所以价格比较稳定。但与去年四季度最低点相比，有一两千块的小幅反弹，成交量也在上升。

燕郊生活率很高，基本都在北京工作。作为北京一个沉睡的城市，东部买不起北京的人肯定会考虑最近的燕郊。大厂也有希望成为下一个燕郊，因为离通州很近，从孔雀城一期和二期非常高的入住率就可以看出来。香河还没起来，要很久。但其靠近北京的地理优势和城市群的发展将是未来的大方向。稍后我会围绕北京写一份具体的研究报告。

4.有人说2019年可能会有大市场。2018年是布局的好时机吗？

欧申:一个周期开始，肯定是深圳的龙头。上海崛起之后深圳崛起，北京崛起之后上海崛起，北京崛起之后北京崛起。每一步大概相隔六到九个月。我算了一下时间。每一步相隔九个月，对于2019年的北京来说已经太晚了。

樱桃:我觉得这个可能性很小。第一，政策不会放松；第二，金融杠杆去除，货币紧缩。第三，从2015年的这次暴涨开始，需求就已经透支，市场本身不具备上涨的条件。四是外部环境，美国加息缩表，利率上升，迫使国内利率上升。

这轮行情从2015年开始在深圳，然后各城市轮换。现在一些三四线还没有出现，这轮牛市还没有结束。新一轮牛市在哪里？包括涨跌，整个周期都被拉长了。三四线的上涨结束于2020年，预计2021年和2022年后一线将开始新一轮的上涨。

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