北京学区房北京学区房大洗牌教改新政策起效老学区放每平米直降万元

2014年被称为北京教育改革年，一系列重大教育均衡政策相继出台。很多名校与周边学校的“合并”，区制和九年制的推进，给北京楼市带来了不可避免的冲击。

入学新政影响二手房行情

据链家地产统计，2014年4月，北京市教委公布义务教育招生新政策后，部分调整了学区房格局和所有学校的学区房政策。

从去年一系列新的教育政策来看，在学区变动方面，总体情况是普通学校和重点学校合并或改编为重点学校分校，使原本属于普通学区住房序列的房屋成为重点小学学区；二是引入九年一贯制办学模式，避开初中的过程，试图利用重点初中带动普通小学学生的发展。这一变化也使得一些普通小学学区升级为重点学区。

在入住标准上，结算年限与房产所有权的关系进一步细化。根据北京市200所教育质量较好的小学招生简章对划出学区的落户、名额限制、落户年限的统计，65%的学校要求子女和家长必须有一方在北京登记，户口要与户口本一致。绝大多数学校对一套学区只有一个录取名额，另有48%对学区购买年限有1-5年的限制。

房产中介成了教育政策专家

刘景辉，连锁地产和平里6区店经理，从事房屋中介行业六年。作为和平里四小学所在学区的房产中介，刘景辉几乎成了教育政策专家。

“这是今年的最新政策。从教委的官方声明来看，可以参加今年5月1日前的招生信息征集。”刘景辉熟练地翻出了保存在手机里的一份小的入学时间表。“这两年新的教育政策太多了。我是被来买房的父母逼着学政策的。”

去年，东城区和平里二小学、东师附小、和平里四小学形成了“质量资源带”。9月，和平里二小学和东石附小成为和平里四小学的学部。这两所学校9月份入学的新生，具有和平里四小学的学籍。

这个变化直接影响到刘景辉学区房的价格。“最直接的变化是，和平里相应学区的范围扩大了。也就是说，和平里二小学和东师附小对应区域的房子，现在都变成了赫斯学区房。这两个地区的价格都有小幅上涨，每平方米价格上涨了两三千元左右。

另一方面，何思源地区的房价大幅下跌，每平方米价格下降了约1万元，因为他们不再是唯一可以进入何思源的房子。

记得去年5月份政策出来的时候，思源区的业主还不愿意降价，都在一旁看着。很多人认为这三个学派可能并没有真正“深度结盟”。然而，9月份入学后，人们看到了总体趋势，房价开始下跌。

现在经过近一年的调整，价格稳定下来，四旧区均价从之前的6.5万/m2下降到现在的5.5万/m2左右，而二小学和东石附属小小区涨价两三千元后，价格也在5.5万m2左右，一直持平，形成新的“大面积”。对于家长来说，这是一件好事，因为学区可以以更低的价格买到，录取的几率大大增加。"

看清政策趋势理智出手

刘景辉说，从学生家长这两年的购房情况来看，学区的住房市场越来越理性。不仅政策提高了，很多家长的教育观念也提高了。

“有一个父亲来看房子。我们习惯性的问他想去哪个学校。结果，父亲说，没关系，任何学校都行。父亲认为孩子最重要的是培养兴趣。所以他先给孩子报了各种兴趣班，然后观察他们上了哪些课，没有逃课。原来孩子最喜欢美术。

这两年像这样懂事的家长越来越多，有的家长已经明确表示，上个中等水平的学校就够了，不要让孩子在一堆尖子生里受苦。父母开始明白，适合孩子的才是最好的。"

所以作为一名资深的房屋顾问，刘景辉买学区房的第一个建议就是先了解孩子，根据孩子的特点和优势选择合适的学校。

其次，要看清教育政策的走向。“比如现在实行区制、九年制，买房的时候不要只看小学，还要看相应的中学。比如和平小，未来30%的新入学学生会升到171。很多父母都很乐观，现在小房价上来了。”

此外，从全年成交价格来看，学区房市场也有淡季。6-9月是旺季，成交价格略高；9月以后房价会稍微低一些。所以要提前做好换房计划，错开购房高峰月份。特别是热门学校，还要提前几年，临近入学的时候不要着急。

“操心妈妈”学区购房记

去年我在学区折腾了半年多，终于在春节前停了下来。现在回想起来，过程还是挺起伏的。

提前三年规划学区房

孩子3岁，我以为选学校离我很远。但是微信圈其他妈妈聊了很多，我慢慢开始担心学区了。

我老家是外地的，对北京学校不熟悉。以前有朋友在聚会上骄傲的说自己的孩子上了二小学，二小学。我一点感觉都没有。现在想想，当时的面无表情已经过时了，应该是夸大其词，羡慕“哇”。

我开始潜水，为学区补课。光是北京小学的名字，教学水平，分布就足以让我晕头转向。最后，在各方面专家的指导下，我终于明白了一件事。如果我想从小学到高中做全省的事情，我必须去整体教育水平高，资源均衡的地区。我把目标定在西城。

为了住的宽敞，我们买了五环外的房子。现在我们不想卖房子，还要买学区房。这个账得算好。

为买学区房差点“假离婚”

我喜欢皇城根小学扎实的学风，并把它作为首选。但是在实际购买中，我发现了两个问题。第一，房子总价高，大多是500多万的老式住宅楼。生活条件不好，没有电梯。老人住在一起很不方便。况且财力太硬。

第二，我会受到限购的影响。目前我家有两套房。根据限购规定，我想买第三套房，只有一个办法可以和老公“假离婚”。是假离婚，但毕竟要办离婚手续，让人觉得不舒服。那段时间我有点走火入魔，觉得黄晓非赢不可，所以经常大吵大闹要办离婚证。金牛座老公太吵了，终于有一天我淡淡的问我“离婚了该怎么分家产？”这是重点吗？真是让人气不打一处来！

与房屋中介“过招儿”

有一天下午在学校逛了逛，发现正规的大型中介公司都不做学区房。他们几乎退出了核心城市，主流交易都是卷首的小中介。在我说出需求和困难后，中介告诉我可以买平房，买平房没有限制。就像突然给我打开了一扇门。平房总价低，200万结算。不要离婚！省去很多麻烦和不好的想法。

但黄晓的问题是，平房都是公房，只有使用权不能转让，平房里几乎没有房子。唯一一套房子的产权复印件显示这五年至少有三四次交易，看不到房主，中介进不去。我提议和业主沟通确认物业在售，中介支支吾吾搪塞。在交流中，感觉所谓的“业主”其实是在装中介。

等黄晓住房的时候，渐渐觉得水太深了。反而想到了实验二小学和旁边的奋斗小学。二小的名气不用说也是朋友推荐的。上网查了一下，发现金融街学区的平房里有很多房子。有一次中介佬很诚恳，手里拿着两个房间给我看。

这是我人生中第一次坐在北京的胡同里。当时是上学时间，现在路堵了。我大腿蹭了几下身体就冲了过去，以为我妈真的在打架。

见识“天价学区房”

有两套房子，一套是实验中学区，面积8平米，250万元，折合31万多平米！到了现场才知道高价学区是这样的。小院子里的几个平房都是空，没有门，更别说其他生活设施了，不过据说基本都交了。业主是前年买下二小学学区房的投资人。听说教改要整顿学区，卖了。

另一处房产是Fendou小学的学区房，面积11平米，190万，约合17万平米。我觉得这套房可以接受。虽然只有一个房间，但是有门有水，真的可以容纳人。孩子毕业后也很好卖。

这个房间的里间旁边，据说还有一个单独的房间书。主人把门换到一边，作为套房出售。房间没上下，比我看中的便宜10万。

我发现这些单间平房买下来只是为了方便孩子上学，不会有人来住，根本没人能住。只花钱买录取名额，过几年再卖。

直接和业主沟通感觉很靠谱，于是我迅速决定拿下奋斗学区房！签协议交定金，不到一个星期就能办完所有手续。

拿到房书的那一刻，我的心终于安定下来。奋斗小学是我最喜欢的学校。不像一些名校，会给孩子带来攀比的压力。教学氛围也轻松活泼。学校里有一个游泳池。现在我只需要等孩子长大，然后我们在学校附近租一个大点的房子，家里人会陪着王子好好读书。