城镇土地使用税如何计算 城镇土地使用税知识普及篇

城市土地使用税是个旧税，普通人可能更看重房产税。在会计人员的知识库中，财产税和城镇土地使用税的申报缴纳是常规知识，其征收范围、计税依据和征收方式政策变化不大，但主要变化和调整的是税收标准和税收优惠政策。

其实房产税和城市土地使用税是孪生姐妹，因为住房一定要有土地，房产要交房产税，土地要交城市土地使用税。前段时间小何总结了房产税的知识，说房产税的计税依据不仅包括房产价值，还包括地价，城市土地使用税要按土地面积计算缴纳。严格来说，对地价征收房产税，对土地面积征收城市土地使用税，应该算是双重征税。

但国家一直强调耕地红线的要求，所以也可以理解为国家通过经济手段提高单位和个人征收使用土地的成本，发挥税收的调节作用，促进单位和个人自觉、合理、有效地使用土地。

征税范围

城市土地使用税的征收范围是城市、县城、建制镇和工矿区的国有和集体所有的土地。其中，城镇具体征税范围由省、自治区、直辖市税务局提出，经省、自治区、直辖市人民政府确认批准后实施，并报国家税务总局备案。

小何得出征收范围:一、土地性质包括国有和集体所有的土地；二、具体地理范围视当地规定而定。主要关系到企业是否在村内征收城镇土地使用税。三、主要用于城市管理的土地。农、林、牧、渔业用地和农民建房用地不征收城市土地使用税。

纳税人

城市土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

1.土地使用权纳税人不在土地上的，由托管人或者实际使用者纳税；

2.土地使用权未确定或者权属争议未解决的，由实际使用者纳税；

3.土地使用权共有的，各方应当分别纳税。

4.在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权出让手续的，实际使用集体土地的单位和个人应按规定缴纳城镇土地使用税；

5、在城镇土地使用税范围内，出租集体所有的建设用地，由单位和个人直接从集体经济组织出租土地，缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税的纳税人不仅包括单位，还包括个人，但在实际征收中，个人基本不纳入征税视野。纳税人主要是产权所有者，尤其是托管人或实际使用者，承租人租赁集体土地。

税额的计算

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为基础，按照规定的税额计算征收。

应税金额=土地面积*固定税率

纳税人实际占用的土地面积，是指省、自治区、直辖市人民政府确定的土地面积。未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证，以该证确认的土地面积为准；未出具土地使用证的，纳税人应当如实申报土地面积。

这个挺特别的。一般来说，企业以土地证上的面积作为计税依据。但在取得土地证前已经发生纳税义务的，由纳税人自行申报面积，取得土地证后再申报调整。同时，由于《房地产证》和《土地使用证》合并为《房地产登记证》，部分单位反映《房地产登记证》未注明土地面积，如购买的门面房。此时土地面积只能按照房地产登记证上的总宗地面积/总建筑面积*实际使用建筑面积计算。

城镇土地使用税的税额以地区差异固定幅度税额为准，即各地规定的税额不同。比如一个县的税额标准可能与另一个县不同，具体的税额标准需要咨询当地税务部门。例如，在我居住的江苏省淮安市，城市土地等级按不同地段分为5个等级，分别为16元/m2、12元/m2、8元/m2、5元/m2、3元/m2。也就是说，即使在同一个城区，也要区分地段和区域，规定不同的征税标准。

在城镇土地使用税范围内单独建设的地下建设用地，暂按应纳税额的50%征收城镇土地使用税。

今年各地出台了减税和负减的优惠政策，城镇土地使用税也不例外。比如2018年底江苏计划降低城镇土地使用税的计税标准，比如原16元/平方米降低到8元/平方米，但截至2月，江苏只看到苏州出台了城镇土地使用税新的计税标准，其他地区未见官方文件。作为企业，你要注意自己企业所属的一级土地，具体的纳税标准一般会根据土地等级在申报系统中设定。

计算示例

例1:位于某县城的化工厂，2018年1月，企业土地使用证记载占用土地8万平方米，8月新征用耕地1万平方米，缴纳耕地占用税，适用城镇土地使用税税率10元/平方米。因纳税人新增征用耕地，自批准征用之日起一年内缴纳城镇土地使用税。因此，化工厂2018年应缴纳城市土地使用税= 80000 × 10 = 800000(元)

例二:某公司2016年3月通过上市获得一块土地，土地出让合同约定2016年4月交付。土地使用证记载面积6000平方米。土地年税额为4元/m2。税法规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地不属于新征用的耕地，纳税人从合同约定的土地交付时间的次月起缴纳城市土地使用税。公司应缴纳城镇土地使用税= 6000 × 4 × 8 ÷ 12 = 16000(元)

税收优惠

一、对小型和微型企业的税收优惠

2019年1月17日发布的《财政部、国家税务总局关于对小微企业实施普惠性减税政策的通知》(财税[2019]13号)规定，省级人民政府可在税额的50%内减免城镇土地使用税6税2费，实施期限为2019年1月1日至2021年12月31日。文件基本上已经在全国各地发布，规定了50%的减幅。如江苏省发布《江苏省财政厅、国家税务总局江苏省税务局关于对小微企业实施普惠性减税政策的通知》(苏财税[2019]15号)，对小规模增值税纳税人，资源税、城市维护建设税、房产税、城市土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育费附加减征50%的税额。也就是说，如果企业是小规模增值税纳税人，2018年10月至12月应缴纳城镇土地使用税4亿元，2019年1月至3月缴纳城镇土地使用税4万* 50% = 2万元，土地条件不变。

二.减税和免税的主要类别

城镇土地使用税的减免税规定与房产税的减免税规定有较多重叠，原则基本相同。但是，城市土地使用税涉及的减免税行业较多，城市土地使用税与房产税存在诸多差异，需要进行比较分析。减免税主要集中在以下几类:

1、财政拨款单位占用的土地。比如国家机关、财政拨款机构、军队使用的土地免征城镇土地使用税；

2、具有公共服务功能或公益性的单位占用的土地。如市政街道、广场、绿化带等公共用地、人民团体、宗教寺庙、公园、历史遗址、供热企业、商品储备管理公司及其直属图书馆等免征城市土地使用税。

3、国家需要扶持或发展规定土地的产业。水利、交通、核电、民航、电子科技企业孵化器、大学科技园、国家创纪录空、农产品批发市场、农贸市场等行业，免征城市土地使用税。

4.个人居住用地。个人所有的住宅、庭院用地，免税单位职工家庭宿舍用地。

三，税收优惠的特点

1.强调自用。比如国家机关免税的土地是指本单位的办公用地和公务用地，宗教寺庙占用的土地是指举行宗教仪式的土地和寺庙内宗教人员的生活用地。对于各单位的经营性用地，如公园内影剧院、餐厅、茶馆、影厅等用地，应按规定征收城市土地使用税。

2.严格区分。免税土地应与应税土地区分开来。比如在其他住房项目中，配套建设公共租赁住房，根据政府部门出具的相关材料，公共租赁住房建设管理中涉及的城镇土地使用税，按照公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例予以免征。

3.困难的缓解。减免税的审批权限下放给县级以上地方税务机关。困难减税免税每年审批一次。纳税人申请减免税有困难的，应当在规定的期限内向主管税务机关或者有权审批的税务机关提出书面申请和有关材料。因困难申请减免税的情况、程序、期限等事项，由省地方税务机关确定。国家限制或者不鼓励的行业，不得减税或者免税。

第四，常用的税收优惠

1.企业、集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园，自用土地免征城市土地使用税。

2.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免征城镇土地使用税；

3.因停产停业和结构调整政策需要停产停业的企业，从停产停业后的次月起2年内免征城镇土地使用税。

4.复垦土地和待改造废弃土地从使用之月起5至10年免征城市土地使用税。

5.厂区外的公共绿地和向公众开放的公园用地暂免征收城市土地使用税。

5.如何申请税收优惠

基本上从审批制到备案制，所有的税收优惠都取消了，城市土地税也不例外。而且随着网上纳税服务的推广，纳税人基本可以网上申请备案，然后进行相关申报，注意保留相关信息。

纳税期限

按年计算，分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。比如江苏省规定房产税和城镇土地使用税按年计算，按季申报缴纳。

纳税地点

土地由地方税务机关征收。土地不属于同一市(县)管辖的，纳税人应向土地所在地税务机关申报缴纳。同一省(自治区、直辖市)辖区内，各省、自治区、直辖市税务局对跨地区纳税人使用的土地确定纳税地点。这是符合房产税规定的。

纳税义务发生时间

1、购买新商品房，应当从房屋交付后的次月起征收城市土地使用税。

2.购买存量房屋的，从房地产权属登记机关办理房屋权属转移变更登记、核发房屋权属证书的次月起征收城市土地使用税。

3、出租、出借房产的，自交付出租、出借房产的次月起征收城镇土地使用税。

4、房地产开发企业开发建设的商品房用地，除经批准开发建设的经济适用住房用地外，各类房地产开发用地应按规定申报缴纳城镇土地使用税。这个挺特别的。建设期内，房地产开发公司开发的房屋不缴纳房产税，但建设用地应按规定缴纳城市土地使用税。

房地产开发企业占用、出租、出借本企业建造的商品房的，从房屋使用或交付使用的次月起征收城市土地使用税。这和房产税是一样的。

5.以出让或者转让方式支付土地使用权的，受让人应当自合同约定的土地交付之日的次月起缴纳城市土地使用税；合同未约定土地交付时间的，受让人应当自合同签订后的次月起缴纳城市土地使用税。在这种情况下，企业应注意土地出让合同中约定的时间，不应因获得土地使用证的时间而延迟付款。