励骏华庭 为什么一线城市的有些豪宅价格十年不涨？

■北京真正最好的房价十年不涨？

今天笔者看到一条很有意思的微博。微博博主@大明湖蓉姐说，北京真正最好的房子，十年都没涨过价，甚至有的楼市近二十年都没涨过价。图中的豪宅有上院、丽君华庭、钓鱼台七号院、下宫府、元熙堂、宫媛九号等。

出于好奇，作者专门搜索了这些建筑的售价和历史价格。首先我们来看看东城区的一些板块。

NAGA的上房位于东城区东直门内街，目前售价约9.4万元/㎡。2005年上市时报价3万元/㎡左右，2012年报价8万元/㎡。总体来看，价格上涨曲线相当明显，14年涨幅213%，2012年以来涨幅17.5%。

位于东城区王府井酒店北面的下宫大厦均价约为13万元/㎡，但2010年开业时，下宫大厦的价格已经达到10.7万元/平米，现在已经过去了近10年，涨幅只有21%。对于豪宅来说，这个价格真的相当于不加价。

丽君华庭，也在东城区，目前售价约为11.8万元/㎡，2012年开业时，价格已达到10万元/㎡，仅比下功夫低18%。

东城区宫媛西街宫媛9号二手房现价9万元/㎡，2009年开盘价4万元/㎡，十年间涨幅125%。

看海淀区的名宅钓鱼台七院，目前参考平均售价16万元/m 2。2009年项目开盘时均价7.2万元/m 2，次年第三季度攀升至10.35万元/m 2。2011年，钓鱼台七院高喊天价“30万平米”，最终被政府限定在15万，十年涨幅122左右

位于海淀区的另一个豪华住宅项目元熙堂均价10万元/㎡，2010年均价5.5万元/㎡，9年增长81%，相对合理。

■影响豪宅价格的几个重要因素:地段、货源、圈子

通过对数据的梳理，我们可以发现，上述豪宅的价格在过去十到二十年都有不同程度的上涨，只是涨幅有多大的问题。

东城区的几个楼盘中，除了宫媛九号这十几年增速125%比较高外，娜迦上院、下功府、丽君华庭的增速都在20%左右。是什么问题导致了这些豪宅的增多？

我从知乎和微博上了解到的信息是，夏宫大厦、娜迦上院等楼盘价格滞涨的原因主要是开发时间早、开盘价高，以及一些价值伤害，比如层高不足、面积大、总价高、塔楼结构等。但笔者认为，这些只是小细节，不足以对这些物业的价格产生决定性影响。

那么决定因素是什么呢？查阅相关资料，我认为主要有三个因素:区位、货源、圈子。首先从地图上看，娜迦上院、下宫府、丽君华庭的位置都是标准的“皇城根下”，位置可以说是独一无二的。供给方面，娜迦上房99户，下宫府只有76户，丽君华庭126户。

也就是说，绝版地段和极其稀缺的供应量决定了这些物业的业主除非不得已是不会出手的，因为一旦出手就很难买到。北京我爱我家二手房网上签约数据显示，在近5万套二手房交易数据中，夏宫府、娜迦上院、丽君华庭的二手房交易量为零，而夏宫府和丽君华庭的二手二手房销售量分别设定。

从二手房市场的网上签约数据可以看出，这些豪宅业主的长期态度非常明显。匹配顶级人士的圈子价值，也是这些豪宅业主“囤积房产”的重要原因。以娜迦上院为例，有报道称，该楼盘开发商曾表示，娜迦上院业主必须满足四个基本要求:高素质、负责任、慈善的成功人士。

也就是说，除了总价分区之外，有些豪宅还人为设置了圈分区，这样就不能够有钱住了。毕竟对于10年前能花10万买一平米豪宅的客户群体来说，人脉和圈子更重要，价格涨跌成了次要考虑的问题。

■豪宅价格扭曲，买家要注意临场踏脚和独立思考

从北京东城区几套豪宅的价格表现可以看出，真正好的房价信号可能已经不那么重要了，或者说由于大部分业主囤积房产，价格信号已经有了一定程度的扭曲。

其实除了北京，上海、广州、深圳等一线城市也会有类似的现象。在这个价格不能完全体现价值的情况下，对于买家来说，摆脱外界的干扰，踏上市场，进行调查，做出独立的判断和反思就显得尤为重要。