用益物权 【民法典研读系列之五】用益物权

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第十二章用益物权

一、土地承包经营权

土地经营权及其流转

转让主体:土地承包经营权人

流通方式:租赁、入股或其他方式

内容:拥有、使用和收入

转让设立:转让期限五年以上的土地经营权，自转让合同生效时设立。当事人可以向登记机关申请土地经营权登记；未经注册，不得对抗善意第三方

《民法典》第339条规定:土地承包经营权人可以依法自主决定以出租、入股或者其他方式将土地承包经营权转让给他人。

《民法》第340条规定，土地经营权人有权在合同约定的期限内占用农村土地，自主进行农业生产经营，获取利润。

《民法》第341条规定，五年以上转让期的土地经营权，在转让合同生效时成立。当事人可以向登记机关申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第二，生存权

1.概念:居住权是指所有权人根据合同约定，有权占有和使用他人住宅的用益物权，以满足居住和生活的需要。增加居住权的目的是为了突出房屋的居住属性，保证居民特别是老年人等弱势群体有房住，比如老年住房，或者用产权的法律规定保护公共租赁住房的居住权。

2.特点:

一、居住权是用益物权:不同于租赁，在地位上优于债权。同时优于后来确立的物权。比如已经成立了有居住权的房屋，然后房屋买卖转让，但新业主不能反对业主，业主仍然有按照居住权使用房屋的权利。

二、居住权的成立要件:订立书面合同，申请登记(登记效力主义)。自登记之日起生效。如果不注册，就没有法律效力。此外，居住权可以通过意志，即单方面法律行为来确立。

三、居住权期限:可自行设立5年、10年。如果是终身有效，居住权直到死亡才消失。居住权消灭的原因有两个，即期限届满或权利人死亡。当居住权被取消时，需要取消登记。

第四，居住权的内容只能作为居住。如果有其他目的，特别是商业目的，不属于居住权的保护范围。

第五，居住权具有排他性:不得转让或继承。居住权只能保障居住权，不具备继承和转让的资格。这也对应着居住权不能脱离权利人的事实。至于租赁，可以按规定约定。没有约定的，不能出租。

第六，居住权的设立原则上是自由的，除非当事人另有约定。

《民法典》第366条规定，权利人有权依照合同占有、使用他人住所的用益物权，以满足居住和生活的需要。

《民法典》第367条规定:确立居住权，当事人应当以书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括以下条款:

(a)当事人的姓名和住所；(二)房屋的位置；(3)生活条件和要求；(四)居住权期限；(5)解决争议的方法。

《民法典》第368条规定，除非当事人另有约定，居住权应免费确立。居住权的设立应当向登记机关申请居住权登记。居住权在登记时确立。

《民法》第369条规定，居住权不得转让或继承。有居住权的房屋不得出租，但当事人另有约定的除外。

《民法典》第370条规定，居住权期限届满或者居民死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

《民法典》第371条规定，以遗嘱方式确立居住权的，参照适用本章的有关规定。

结束

【民法典研究系列之一】自然人与民事法律行为