棚户区 2020年棚户区改造不会停，你知道“棚户区”的官方界定标准吗？

导读：近日，多地公布了最新的棚户区改造工作进展和计划。有的地方前8个月就已超额完成全年计划改造任务，也有的地方在今明两年内要改造630个项目，牵涉老旧房屋28.47万套。显然，作为重大民生工程和发展工程的棚户区改造项目完全没有被“叫停”的迹象，改善居住条件也是老百姓的“刚需”与重大利益诉求。棚改了10多年，你知道“棚户区”这一概念的界定标准吗？除了一些描述性的模糊表述外，有没有更为清晰、客观的界定标准存在呢？本文，在明律师为大家普及这方面的知识。 [“棚户区”不是一个可以装任何东西的篮子]

事实上，早在2014年9月，住房和城乡建设部办公厅就发布了《关于界定棚户区标准有关问题的通知》(建办保[2014]535号)。通知除要求有条件的省市尽快制定统一的棚户区界定标准外，还明确了以下两项重要内容:

其一，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。这与当年国务院的相关文件精神是一致的。 其二，棚户区界定标准需考虑至少9个方面： 1.区片大小；2.建筑结构；3.建筑密度；4.使用年限；5.房屋质量；6.安全隐患；7.使用功能；8.市政基础设施；9.公共服务设施

在此基础上，再明先生结合湖南省2016年发布的《关于规范棚户区界定标准和审批程序的通知》做了进一步说明。

《通知》中指出，本通知所称棚户区包括城镇棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有垦区危房等。

一般来说，棚户区改造项目并不是主要针对农村集体土地上的房屋，尤其是农村集体土地上不是城市中村庄的房屋。

在实践中，一些地方出现了村委会棚改项目的补偿安置方案，这是“非征收”项目的典型特征。在这类项目中，被征收人的救助渠道相对不畅，意见被“代表”的可能性较高，需要适当关注。

我们在通知中重点对城市棚户区的范围进行了界定:

城镇棚户区包含城镇规划区内的集中成片棚户区、非集中成片棚户区、城中村、旧住宅区。 集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以上或者房屋建筑面积在2000平方米以上的居住区域。 非集中成片棚户区一般是指改造户数在50户以下或者房屋建筑面积在2000平方米以下的居住区域或住所。 城中村是指在城市（县城）建成区内，土地未被征收或部分征收，原农村居民未转为城镇户籍或部分转为城镇，仍然实行乡村行政建制管理的区域。 旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。

在明律师提醒大家，根据(2018)最高法行申10865号行政裁决书的判决理由，棚户区是指房屋结构简单、建筑密度高、使用年限长、房屋质量差、建筑安全隐患多、使用功能不完善、配套设施不完善的地区。

也就是说，如果某个区域符合上述特征，就符合城市棚户区的标准，但并不要求该区域内的任何特定房屋都符合棚户区的所有特征。

所以90后新建的部分房屋分散在“棚户区”，并不影响以棚户区改造的名义进行征收、拆迁、修缮和加固。

我们可以看到，“城市棚户区”是一个比普通人更宽泛的概念，“城中村改造”项目也包含在内。

【棚户区房屋特点:至少是老房子】那么哪些房屋是应该改造的“棚户区”？这在通知中有规定:

各地在确定城市棚户区改造项目时，应严格遵循既定标准。房屋质量普遍较差，经有资质的专业检测单位按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125)评定为丙类、丁类，或者符合下列四项条件之一的，方可列入城市棚户区改造项目:

1．建筑结构以简易结构、砖木结构、砖混结构等为主。2．建筑密度较大，原则上在40%以上。3．使用年限较长，原则上旧住宅区（危旧房）以30年以上的房屋为主，城中村以15年以上的为主。4．房屋结构抗震基本不符合《抗震工程抗震设防分类标准》（GB50223）和《建筑结构抗震鉴定标准》（GB50023）的房屋。5．存在安全隐患，住宅区域内无消防通道和消防设施，建筑消防基本不符合《建筑设计防火规范》（GB50016）的要求，存在较大消防安全隐患。或者存在地质灾害等其它安全隐患。6．房屋使用功能不完善，包括房屋室内空间和设施不能满足基本要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。7．市政基础设施不健全，污水和垃圾处理、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。8．公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，不符合《城市居住区规划设计规范》（GB 50180）的要求。9．其他方面。经鉴定无改造、整治保留价值的城镇危旧房。

在明律师的案件代理中，他遇到了2002年建的别墅房屋被列入棚户区改造项目的怪事，说明一些地方客观存在新房“棚改”的现象。这必然导致社会成本的大量浪费和被征收人的频繁折腾，项目的合法性确实应该受到及时的司法审查。

【棚户区改造的内容：拆除违建是一项】

根据通知，城市棚户区改造涉及配套设施完善、房屋维修改造和综合环境管理。

配套设施完善，主要包括配套设施设备改造(社区服务设施、文化体育设施、安保设施、管理服务室等。)在旧住宅区；

完善的市政公共设施(供水、供气、垃圾和污水处理等。);

改善基础设施(供电、邮政、电信和宽带等。)在其他城市。

房屋维修和改造，主要包括加固旧住宅区主体结构、修复和更新房屋构件、改造屋顶、粉刷外墙和走廊、改造房屋内旧管道等。

环境综合整治，主要包括旧住宅区违章建(构)筑物拆除、道路围墙改造、补植增绿、环境卫生等。

相应的，棚户区改造项目并不直接等同于征收拆迁，如果能就地加固修复，也不适合搞“大拆大建”。其实，轰轰烈烈的旧城区住宅区改造，可以看作是过去十年棚改的“连续动作”，是棚户区改造大戏的“下一集”。

从这个意义上说，能因为棚改项目而搬新家，不管是搬回最近的地段还是搬出去，都是一件好事。当然前提是补偿安置公平合理合法。

在“环境综合整治”一节中要特别注意整治区内违章建筑的拆除。所以“改造”项目和拆除违规总是有着密切的关系。过去几十年自建的无照房屋能否保留，被拆除后能否得到一定的补偿，都需要在棚改项目中回答。

客观合理地解决“历史遗留问题”，拆迁人的拆迁，补证补证，补偿的补偿，违章建筑，并不是真的解决不了。

基于以上分析，不难发现棚户区改造绝不是“缩水”，甚至从某种意义上说，有泛化、膨胀的趋势。但是，不管怎么改革，都要让老百姓受益。如前条所述，一些散落在棚户区的新房，最高法指出其补偿安置应按同类新房的房地产市场价格计算，而不是按棚户区标准计算。在明律师还会继续帮助大家与项目方就改造达成一致，以便以后过上更好的生活。(/温)