住房限购政策是否适用于＂司法拍卖房＂

不久前，《关于进一步加强房地产市场监管的通知》在网上流传，引起广泛关注。

通知明确规定“因司法拍卖取得房地产的，按照限购政策执行，购房人必须具备购房资格；同时，收购人在取得3年房产证后，必须办理转让合同登记手续。司法拍卖成交确认时间在通知执行日之前的，不执行房屋转让限制政策。

通知抬头为“南京市房地产市场综合执法办公室”，发文时间为6月7日。

有趣的是，网上流传的另一份文件《关于司法拍卖中限购政策相关问题的通知》。根据通知内容，本文件由江苏省高级人民法院于今年5月31日在江苏法院系统下发。

本文件所表述的内容与“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知正好相反，两者的时间间隔为一周。

近年来，全国各大城市纷纷出台针对房地产市场的各种限购政策，而“司法拍卖行”是否限于限购政策调整引起了社会关注。

房屋管理部门和法院“桁架”

《中国青年报》和中青在线记者看到，江苏省高院的文件中明确提到，近日，部分地方出台文件要求司法拍卖适用限购政策，部分法院执行局机械适用，没有要求上级法院在拍卖公告中特别提醒，房地产司法拍卖也适用限购政策，严重影响了司法拍卖和司法财产处置的成交率。

本文的观点是，司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的独立买卖行为。一些地方出台的限购政策的主要目的是调整市场的独立交易行为，而基于公权力行使的司法拍卖是强制性的，只受法律约束，不受当地限购政策的影响。

文件还要求各级法院禁止在司法拍卖中对适用于司法拍卖的限购政策进行解释或特别提示，并在竞买人现场查阅或看样时给予司法拍卖中的财产不受限购政策影响的肯定答复，以鼓励竞买人积极参与竞买，消除后顾之忧。

日前，江苏某中级人民法院向《中国青年报》和中青在线记者证实，收到了这份内部文件。至于为什么发这个内部文件，江苏高院没有回复。

《中国青年报》和中青在线记者看到，江苏省高级法院的内部文件是基于这样一个事实，即如果以实物形式订立司法拍卖或者作出给付债务的裁定，从拍卖成交单或者裁定交付给接受债务的买受人或者债权人之时起，标的物的所有权即转移，不动产登记只是为了协助执行行为，不会对物权变动产生影响。

该内部文件还指出，执行法院应在司法拍卖或裁定以实物清偿债务后，向房地产登记部门提供执行裁定和协助执行通知书。房地产登记部门应当依法登记。拒绝协助办理登记手续的，应当依法采取强制措施。

根据江苏高院“内部文件”显示，“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知似乎“充满了火药味”。

《中国青年报》和中青在线的记者在相关网站上没有找到通知的相关信息。南京市房地产市场综合执法办公室工作人员表示，这是一份内部文件，没有公开。

据公开信息，2016年10月8日，为应对房地产市场调控，南京市政府房管局成立了内部机构——南京市房地产市场综合执法办公室，设在市房产局，市房产局局长为办公室主任，建委、物价局、国土资源局副局长为副主任。

《中国青年报》和中青在线记者注意到，该办公室的这份通知已发送至南京市中级人民法院、南京市国土资源局、南京市司法局、各成员单位、各区房地产市场综合执法办公室，并规定从6月10日起执行。

要求“司法拍卖行”限制购买是否有法律依据

关于“司法拍卖行”，大多数城市的做法是遵纪守法，不限制购买。例如，Xi安在2017年6月28日发布的房地产市场调控政策中明确规定，通过司法裁决获得的住房、直系亲属之间的赠与和继承、申请回避的经济适用住房不受本通知规定的限制。

2016年11月10日，杭州市住建局官网也明确回复“司法拍卖房屋不在限购范围内”。

但北京、广州、深圳、厦门、南京等10多个城市要求对“司法拍卖行”进行限制。

今年4月27日，经北京多部门会议决定，法院应在公开拍卖公告中明确，如果竞买人是自然人，其家庭或个人应遵守本市限购政策，否则不办理产权登记手续。

司法拍卖，即在民事案件的执行程序中，法院按照程序自行进行或者委托拍卖公司对债务人的财产进行公开处理，以清偿债权。

《物权法》规定，因人民法院或者仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定造成物权设立、变更、转移或者消灭的，自人民政府的法律文书或者征收决定生效时生效。

民事诉讼法规定，被执行人未按照执行通知书履行法律文书规定的义务的，人民法院有权查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等资产。人民法院有权根据不同情况扣押、冻结、转移或者变更被执行人的财产。人民法院决定查封、冻结、转移或者变更财产时，应当作出裁定，发出协助执行通知书，必须由有关单位办理。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，依法拍卖成交或者裁定以实物清偿债务的，标的物的所有权自拍卖成交或者裁定交付接受债务的买受人或者债权人时起转移。

根据上述法律或司法解释，司法拍卖行的所有权自法院决定到达买受人时起转移，不受限购政策影响，产权转移协助执行单位必须配合办理相关手续。

无论是《物权法》的规定，还是最高法对《民事诉讼法》的司法解释，都明确规定了这种特殊的物权变动形式，现行法律规定并无争议。

"法庭是公正的。"

"这是因为法院和行政部门的执行有不一致之处."北京市律师协会副会长邱表示，法院是根据拍卖法执行的。根据拍卖法，拍卖是指以公开招标的形式向最高出价人出售和购买特定商品或产权。司法拍卖应实现债权人利益最大化。拍卖是一种执行程序，以价值最大化为目标，出价最高者获胜。“如果是限购，就不能高价获得，这就是不一致”。

"限购是政策，不是法律，是临时措施."邱解释说，从调控的角度来看，政府采取适当的行政措施来平衡房价是可以理解的，但要注意这一政策的法律依据是否充分。

"从大的法律角度来看，法院是正当的，有法律依据的."邱对说:

清华大学法学院教授王亚新认为，不能简单地判断哪个是对的，哪个是错的，也不能说政府和法院在争吵，但应该讨论采取什么程序来解决问题。

王亚新表示，出台地方政策有其考虑因素，这一点应该得到理解。地方政府有权制定政策，这是在他们的权限范围内。“但是，如果发了文件，国家法律就抵消了，肯定不行。”。

王亚新建议，如果有人通过司法拍卖方式购买房屋，无法获得产权证，可以向法院提起行政诉讼，然后由法院决定是否服从限购。司法拍卖的性质和是否等同于一般市场的自由交易，要根据具体案例和具体证据具体分析，不能一刀切。“要用法定程序解决问题，依法办事”。

对于社会上一些利用司法拍卖“钻空”的人，王亚新表示，有必要进行调查，比如每年有多少“司法拍卖行”在南京，它们占总成交量的多少，“先这样衡量，再做决定”。

王亚新认为，“司法拍卖行”的数量实际上非常有限，不会构成限购政策的大规模突破。有的人通过法院拍卖解冻相关资产，重新发挥作用，不妨碍公共秩序。