别墅区近百业主长期拖欠物业费 到底是什么状况？

马斯兰，位于南京翠屏山风景区附近的高端社区，一度受到当地高端人群的青睐。里面的别墅因为每栋几千万甚至上亿的价格吸引了不少目光。

出乎意料的是，该社区最近透露，近100名业主长期拖欠物业费。为此，提供物业服务的南京金陵饭店物业管理有限公司向法院起诉部分业主拖欠工程款。

俯瞰马斯兰社区地图南京新楼市微信公众号地图根据法院一审判决，这些业主拖欠物业费主要是因为对物业服务不满，认为物业服务存在“严重缺陷”，如垃圾清运不及时、公共设施损坏不维修、部分业主未经处理长期占用绿地、小区违章建筑多等。

南京市江宁区法院一审认定物业服务存在上述缺陷，责令部分业主支付全额物业费的80%。对此，金陵饭店物业公司拒绝受理，并已提起上诉。

据金陵饭店物业服务公司相关人士向本报表示，一审法院的判决相当于承认业主可以八折缴纳物业费，这让那些老老实实缴纳100%的业主感到“不公平”，一些原本缴纳物业费的业主愤怒了，不缴纳或要求大幅减免物业费。这就导致了物业公司经营的困境，进一步恶化了服务水准。

马斯兰社区的绿地已经被占用。照片由欠物业费的业主律师提供

高端社区100多个业主拖欠物业费

玛斯兰德，位于南京翠屏山风景区，是南京较早开发的高档别墅住宅区。

由江苏省国有企业金陵饭店集团下属南京金陵房地产有限公司开发，住宅面积700多亩。计划建设520多栋双户型、单户型别墅，建筑风格有地中海风格、西班牙风格、美国草原风格、法国乡村风格等。

该社区自2003年以来已分四个阶段交付，有605个富裕家庭生活在南京的顶级圈。当地一些媒体透露，业主中有很多商业巨头、艺术界名人和体育冠军。

“正是在这个高端别墅区，近百名业主拖欠物业费，其中60多人已拖欠三年以上。”金陵饭店物业公司相关负责人告诉本报。

按照原物业服务收费标准，马斯兰小区的独栋别墅为3元/月，庭院别墅为3.5元/月，独栋别墅为6.9元/月。物业费每年交一次。该报记者注意到，与今天新的高端房地产相比，这一收费标准的价格相对“贴近百姓”。

根据相关判决，这些拖欠物业费的业主的别墅面积从290平方米到640平方米不等。其中一个业主拥有三套别墅，即一套独栋别墅和两套独栋别墅，面积为290-440平方米。业主2017年仅欠物业费5.3万元。

据金陵饭店物业公司相关负责人介绍，2016年之前，玛斯兰德小区物业费收缴率一直保持在97%以上，2017年以来，收缴率降至85%。

“这些业主每年所欠的物业费金额在3万到10万之间，每年所欠金额达到200多万。”上述负责人表示，物业行业属于劳动密集型、低利润行业，拖欠这么多物业费直接导致金陵饭店物业公司每年亏损100多万元。

物业公司表示，从长远来看，他们必须裁员以降低成本，但如果这样做，物业服务的质量就会下降，然后陷入恶性循环。

欠费业主:“五星物业服务降低了。”

金陵饭店物业公司律师方方表示，2018年下半年，金陵饭店物业公司有选择地起诉了19名欠款业主，15名业主全额缴纳后，金陵饭店物业公司撤回诉讼。其他四名欠费业主的相关案件已进入审理程序。

上述四位欠费业主的代理律师陈本林告诉本报，对于马斯兰的业主来说，他们负担不起几万元的物业费，只是“花了钱买鲍鱼，吃了白菜”，于是以拖欠物业费的形式表达了对物业服务的强烈不满。

据陈本林介绍，自2003年金陵饭店物业公司入驻玛斯兰德小区以来，一直声称提供“金陵饭店风格”的五星级物业服务。长期以来，业主在缴纳较高物业费的同时，确实享受了优质服务，所以几乎没有业主拖欠物业费。

根据陈本霖的说法，2013年前后，金陵饭店物业公司进行了重组，成为以民间资本为主体的混合所有制企业。在随后的几年里，公司提供的物业服务质量逐渐下降。

据陈本林介绍，具体表现为:小区安全漏洞明显，安保人员不足，导致近年来小区多次入室盗窃，对小区业主的人身安全构成威胁。此外，小区业主“占用”绿地，甚至使用大型机械搞违章建筑，物业公司也没有及时制止，更不用说一一上报相关部门了。此外，社区还存在垃圾清运不及时、公共道路损坏严重、不维护等问题。

鉴于此，陈本林及相关欠款业主认为，金陵饭店物业公司未能履行物业服务合同中约定的多项职责和义务，即金陵饭店物业公司的服务“质价不符”，足额缴纳高标准物业费对业主不公平。

陈本林表示，正因为如此，马斯兰社区成立行业委员会后，很多业主提出解散金陵饭店物业公司，引进新的物业公司。之后召开业主大会表决是否辞退金陵饭店物业公司。

业主反映小区建筑垃圾没有及时清理。

一审法院裁定“物业费打八折”

根据该报获得的四起“物业欠费”案件的一审判决，江宁法院认为，金陵饭店物业公司向欠费业主提供物业服务，业主应当缴纳物业费。但在金陵饭店物业公司服务期间，出现了垃圾清运不及时、公共设施损坏、部分业主未经处理长期占用绿地、小区违章建筑多等问题。法院认定物业服务存在“瑕疵”，责令业主支付物业总费用的20%左右。

但据金陵饭店物业公司相关负责人及其律师表示，物业行业是人提供的服务，肯定会有瑕疵，但公司的物业服务并没有达到“质价不符”的程度。

据金陵饭店物业公司称，法院的判决没有考虑物业服务行业的时间持续性、不可测量性等特点，对公司履行的义务进行了较为笼统的概括。具体来说，公司会安排每天的清扫巡回，多次清扫小区内散落的垃圾，然后在凌晨2点将所有垃圾倒入垃圾清运车。所以垃圾没有及时处理的某一瞬间拍的照片并不能说明物业服务有缺陷，下一刻很可能就被清理干净了。但业主拖欠向法院提交的建筑垃圾问题，属于装修业主自行处置，不属于物业公司的清除范围，但物业公司已经履行了发出通知督促相关业主清理建筑垃圾的义务。

针对小区内的治安问题，金陵饭店物业公司相关负责人表示，小区内入室盗窃案件确实不少。马斯兰德小区有45名保安，物业公司在小区内固定位置设岗，保证白天每1小时巡逻一次，晚上每2小时巡逻一次。应该说物业公司已经履行了保安义务，仍然存在盗窃案件，不应该承担责任。

此外，金陵饭店物业公司相关负责人解释称，物业公司有证据及时劝阻小区内违法建设和占用绿地的行为，并发出整改通知书，将相关情况上报执法部门。但违法建筑只能由行政执法机关认定并拆除，物业公司没有强制拆迁等执法权限。

金陵饭店物业公司相关负责人表示，由于物业公司存在“轻微瑕疵”，一审法院裁定物业费减免20%，这是“非常不合适的”，相当于以判决的方式对物业服务进行定价，破坏了行业规则。目前部分足额缴纳的业主很不平衡，都要求根据判决减免物业费，不缴纳的则主张通过诉讼确定缴纳金额。

“一审法院的判决直接导致了物业费的完全中止，使得物业公司的经营陷入困境。”负责人表示，金陵饭店物业公司不服一审判决，提起上诉。目前案件已经审理，但尚未宣判。