麓山里佳园 一房多卖非故意？长沙开发商"跑路门"主角现身

朱，男，45岁，现任长沙房地产开发有限公司董事长、长沙百联房地产开发有限公司总经理，先后集资开发了家园一期、二期、三期、庐山嘉园等一系列房地产。2012年2月6日，庐山嘉园开始爆发房地产商“出走”的谣言，朱被指为矛头所指。

2月6日，农历正月15日，河西之山嘉园的房子交房已经两个多月了，开发商却不见了踪影。业主们聚集在长沙房地产交易大楼，讨论他们的意见。房产中介跑了？当时各种论调铺天盖地。

“我真的没有逃跑。没必要。我有资产，有足够的债务。”2月15日下午，记者在朝阳区某酒店见到了《润门》的主角朱。这次长达4个小时的采访是自“出走传闻”出现以来，朱第一次与媒体面对面的交谈。

作为中小房地产开发商的典型代表，朱的喜怒哀乐是这一群体的集体表现。楼市的阴晴圆缺，调控的严格，资金的紧张，都像年轮一样刻在他的脸上。

在当前宏观调控背景下，朱提出的资本切断问题及其未来走向颇具代表性。我们走近他，试图寻找“润门”事件背后更深层次的原因。我们的记者戴丹从北京报道

说明“财务困难最直接的原因是施工延误”

记者:现在外面的世界都在说你在“逃避”。你来北京之前有人知道吗？

朱:“出走”的消息最早是正月十五日传出的。因为有的业主发现楼盘没开工，联系不上我，还有的说好久没见，就绕过去成了朱。其实年前公司决定放假一个月，我也想过过年休息一下，所以第一个月15号之前没开手机。期间有领导给我发短信，我还是回复了。

来北京的时候，不是所有人都不知道。在此之前，我和几位领导通了电话。

记者:除了联系媒体，你还和谁保持联系？

朱:除了我刚才说的，还有领导在正月十一给我发短信，我回了电话。另外，正月十五，一个业主向公安局举报我跑路了。长沙市公安局岳麓分局经侦大队副队长王斌立即打电话给我核实情况。看到手机提示的时候已经很晚了，第一个月16号给他回电话。正月17日下午，我给岳麓支行发了一份情况说明。我们非常重视这一事件。

记者:你好像很反感“逃跑”这个说法？

朱:你知道长沙有很多楼盘。和我一样，没有流动性。之所以不认同“跑马路”的说法，是因为:一是迟到，主体工程已经完成；第二，我的资产没有资不抵债。我没有钱转走。我把我所有的身心，财产，亲戚朋友的贷款都投入进去了。我要去哪里？第三，现在我在积极应对。

记者:怎么会有经济困难？

朱:最直接的原因是庐山嘉园工程的进度被推迟了。本来是去年10月份交货的，但是因为施工方和民工签的工资太低，民工不满，停工两个月。房地产的下跌发生在10月之后。如果我能按时交房，我的资金就能顺利回笼，就不会有这种事了。

记者:即使项目方如期交房，你不会有财务问题吧？据说之前每个月卖出近20套蒋斌家园三期，10月只卖出3套？

朱:延迟交货是个大问题。庐山嘉园最早由7、8、9号楼开发，2010年动工。附属工程直到2011年10月才完成；后来的1号、3号、5号楼都推迟到今年过年。房子还没完工，配套设施都看不到。买房的人怎么会感兴趣？

我一时找不到你说的房屋销售数据。但是如果施工方不拖延，很多事情就不会发生。

记者:“卖一房多，假合同”怎么回事？

朱:“一房多卖”是指两个客户在庐山嘉园买的房子。当时因为公司资金紧张，找朋友借钱，抵押了十多套房子。只要筹到钱还了，我就可以取消网上签约。这两位业主反映的情况是工作中的其他问题造成的，并不是想骗他们。年前答应给他们退款，年底资金紧张，暂时没给。

如果你想卖一房多，那我可以把一房两房的房子都卖了，带着钱跑路，骗。

至于其他情况，有些客户不符合贷款条件，我们只有在银行拿不到贷款的时候才收到押金，可以退款。

至于庐山公寓楼的网上签约，该楼是2006年开发建设的，预售许可证由望城相关部门办理。后来因为区划调整到岳麓区，各种原因无法在网上签约，商品房合同只能手签，所以还没有备案。

记者:你向朋友借的项目资金占多大比例？利息高吗？

朱:在房地产行业，朋友借钱很正常。我去找银行贷款，跟朋友借钱，五五开。兴趣一般分为两点，高的也分为五六点。相比温州民间借贷，这个已经比较低了。

方案是“第一件事是让庐山嘉园顺利复工。”

记者:之前有报道说你来北京集资。进展顺利吗？

朱:北京有个朋友对融资感兴趣，让我过来谈事情。我对日子比较讲究，因为正月十一过生日，所以正月初十就来了，想着生日的时候约他出来见见。结果我到北京给他打电话的时候，他正好有事要出国，一个星期后回来。融资现在正在讨论。

记者:后续资金你打算怎么解决？如何解决现在的困境？

朱:家园三期6月30日可以交房，总面积8万平方米。有的卖了，有的还了。还有28000平米的房子和一些车库没卖出去。山麓的嘉园也有房子。另外，我在黑石铺桥旁边还有一块10亩地，可以说是平塘之王。如果发展顺利，利润会相当可观。

记者:如果达不到预期目标怎么办？

朱:听说政府已经开始协调解决问题了。

记者:现在滨江家园三期已经复工。最有争议的是庐山的美丽花园。很多业主几乎把所有的钱都投进去了。如何解决他们的问题？

朱:这个我懂。这个事情不用担心，会做好的。2月初，我向法院提交了资产重组申请，并向政府写了一份特别报告，很快就会得到答复。如果一切顺利，我希望在2月底前解决问题。

记者:给政府的报告写了什么？

朱::主要是汇报了我的情况，提出了一些解决问题的建议。希望政府出面协调。

公司现有资产约5亿元，负债约3亿元，包括银行贷款、项目资金、税收和民间贷款等。近期急需支付3800多万元。

我愿意通过出售、抵押等方式为蒋斌家园一期和二期的商业门面融资，价值约7000万元。，为后续项目建设和后续发展筹集资金。岳麓区平塘镇国有土地两个案例，面积约20亩，将通过买卖、抵押等方式融资。，筹集建设资金，保证房屋尽快交付使用。

我已经向法院提交了资产重组申请，希望在尽快交付财产后，通过债转股、实物补偿、交易等方式，迅速盘活公司现有的股票资产，清偿债务。

记者:下一步你有什么打算？

朱:目前最重要的是使庐山能够顺利恢复工作。我认为如果政府出面，所有的问题都可以解决。

下一个理想的解决方案是:政府协调关系；其他公司愿意介入，可以谈并购；拿到首都北京。做完这个，我就不干了。

对“中小房地产缺乏有序顺畅退出机制”的思考

记者:最近，你对过去发生的事情做了总结吗？

朱:我每天都在想这些事情。最重要的是找到一个好的伴侣。

找对对象太难了。以前滨江家园一期赚了点钱。后来两个朋友想一起做，于是我们共同成立了长沙平键房地产开发有限公司，股份分成三份，共同开发滨江家园二期。然而，当2008年金融危机爆发时，我想开始蒋斌之家的第三阶段。他们不乐观，要求退出。

2010年2月，我与长沙房地产开发有限公司的刘合作开发庐山美丽花园。他授权我为庐山美丽花园的开发筹集资金并办理一切手续。在此期间，由于货币政策紧缩和楼市调控，庐山嘉园的开发贷款未能实现。

记者:你开发的几个项目有什么联系？

朱:从资金链来看，是滚动发展。2003年，滨江家园一期开发；2007年，滨江家园二期开发；2008年，第三阶段开始；2010年上半年，庐山的美丽花园开始动工。

记者:除了找个好伴侣，你还有什么想法吗？

朱:其实我做房地产已经八年了，我知道房地产行业没有足够的资金，所以不要介入。

记者:既然知道钱很重要，怎么还会有问题？

朱:我已经卷进去了，没办法了。

记者:做房地产的利润有多高？

朱:有人说房地产是暴利行业。其实我和很多行业的老板都讨论过，开发房地产的时候，赚钱就是赚钱。但是施工申请费和手续费要先交了再开工，还有各种税费。一个房地产开发出来，只有10%左右的利润会落到自己口袋里，只有6%左右。但是，房地产行业确实是暴利行业。如果一个房地产之前需要100亿开发，你只需要投资1亿就可以煽动了。现在有几百亿的大佬，可能只需要十年就能成长起来。

买地，开发，卖房，还钱，是最简单的过程。但是中间金融杠杆太多，有点像美国的次贷危机。只要有一个环节出现问题，整个链条就会紧张。

记者:你如何看待房地产市场的监管？

朱:举个例子，一桌菜，有钱人，你可以花5万元一桌，有的人花500元一桌，有的人花50元一桌。为什么要限制别人？看这两天的新闻。国家房地产税的增长率逐年持续下降。看看这几天芜湖的新闻。政府干预无处不在。

当然，楼市调控如此之紧，目的是让房价回到空的合理区间。但楼市调控的目的绝对不是让中小地产商死。中央政府希望中小企业有序退出房地产市场，调整房地产市场结构。然而，中小房地产缺乏有序、顺畅的退出机制。如果未完成的楼盘是因为资金链紧张而跳楼出走造成的，那么房地产开发商就会硬着陆，现在急需解决如何软着陆的问题。

他的纸袋里装满了报纸，还有一个“龙年”

刚刚过完45岁生日的朱微胖，头发看上去像新剪的一样，短而整齐，还带着一层灰白色。他拿着一个红色的纸袋，里面装着除了一些公司信息之外的各种报纸。“我喜欢看报，关注各种新闻资讯，每天看央视新闻频道，《焦点访谈》。和其他开发商一样，他对时政消息很敏感，也很关注。

在朱看来，用“出走”这个词来形容自己是荒谬的，他一直把这个词当作一个笑话。他说，他长期与政府部门保持密切联系，在“跑步事件”之后依然如此。“我要是跑了，是不可能主动找领导的。”

在朱的沟通过程中，会有意无意地“包庇”一些敏感问题，尤其是涉及到项目资金的时候。在资产一时难以变现，后续资金短缺的情况下，他希望政府出面，无论是未开发土地的拆迁，与合伙人的纠纷解决，还是作为拆迁安置房出售房产。事实上，就在记者采访的前一天，他已经向长沙市试验区、岳麓区和相关政府部门提交了一份要求政府采取行动的报告。“政府一旦成立工作组，就会下大力气，存在的问题不叫问题。”朱对的困境表示乐观，但前提是“只要政府出面，问题就迎刃而解”。

朱的纸袋里还有一份《龙年2012农历新年版》。朱是一只羊。书上说，属于羊的人今年运气不太好，要“养胜于攻”。“我更相信这一点。最近，相当多的人来帮我算命，我让他们数数，”他说。很多生意人喜欢除夕在南岳烧香，但他不喜欢赶时间。他捐赠了挂在望城西辛寺的“藏经阁”牌匾。

朱一直说他很累。欠银行、合作伙伴、项目资金、朋友等的钱。深陷各种债务纠纷，身心俱疲。有的债主“日夜纠缠，甚至威胁恐吓”。过年前夕，庐山嘉园营业部被拿不到钱的农民工砸了，危机全面爆发。朱一方面是来京筹款，一方面是“休息一下”。关于“跑门”的新闻报道让朱很困扰。“我从读书开始就没让父母担心过，但这件事真的让他们很担心。”

朱对的房地产业是矛盾的。房地产让他成为放眼城市的“名人”。他一直在说他小时候遭受的苦难，说要走到今天有多难。同时从房地产行业退休:“这件事解决了，他就不做房地产了。”至于退出房地产行业后怎么办，朱说，我想做一些轻松的工作，因为做房地产很累。“经过这样的事，我对整件事有了不同的看法。一个人一生能吃多少？要多少钱？最重要的是身体健康，生活稳定，能够和家人团聚。”