杭州口水楼市 意外！2019年，4万+楼盘竟比刚需盘抢手，杭州人太有钱？

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在今年年初以来的这波“小阳春”中，需求好转的爆发可以说是最明显的。

就在过去的5月份，公认的两大改良楼盘保利滨江城品和荣信万科古翠银秀均实现了低胜率，前者7%，后者29.8%。虽然有媒体报道称，这两个楼盘的大单元在拆建中遇到了不同程度的阻力，但不可否认的是，它们的首个开盘结果售罄。

这一段时间我们在杭州生活过，所以重点提升市场吧。

第一部分

老规矩，先看图。

2018年与2019年杭州房地产各价位段平均胜率对比盛哲辉

与去年相比，今年杭州房地产的平均胜率略有变化。

单价在4万以内的楼盘胜率有所上升，单价在4万以上的有所下降。

换句话说，40000以下的建筑变得容易摇晃，而40000以上的建筑变得更加困难。

通过横向对比，我们可以发现杭州各价位段的住宅楼胜率是无限趋同的，都在60%-70%之间。低胜率不再只存在于中低价位的楼盘。城品、公园1872、沁园等4万+建筑的胜率也达到了不到20%，人气不亚于一些刚需要的建筑。

第二部分

为什么会这样？

市场的回暖自然是一个原因，但更重要的是，杭州4万多栋的承载能力在不断提升。

记者清楚地记得，2013年，一个刚进入杭州的房地产公司的大老板曾经说过，杭州高端市场的承载能力是有限的，因为杭州4万+的住宅销售有时候比北京上海的一个高端楼盘还要差。

时代变了。杭州现在能承载4万+的建筑有多少？

基于近5年“4万+”项目的成交表现，我们找到了这一级别的年成交额20亿的房地产的“金字塔尖”作为进场基线。从这个角度来看，杭州4万+的居住建筑承载能力的变化一目了然。

武林一号曾经是杭州4万多户人家的一面旗帜。地图的来源是杭州扣水楼市

2014 (1):

武林第一26.9亿

2015 (2):

武林昵称48.5亿；钱塘印象是24.6亿

2016 (5):

武林昵称38.8亿；柳巷花园23.3亿；侯22.1亿；杭州府22亿；华家齐20.8亿

2017 (8):

武林昵称35.2亿；金利福32.7亿；锦绣城32.2亿；钱江湾25亿；中央大厦22.3亿；武林22亿；永清府21.8亿；西华府21.6亿

2018 (13):

翡翠海岸79.1亿；一品60.9亿；滨江金茂大厦45.3亿；杭州一院43.4亿；杭州金茂大厦41.4亿；胡翔的昵称是37.9亿；怡和花园33.4亿；荣信大厦ARC29.1亿；凤起大潮26.6亿；钱江湾25.3亿；西溪小芸22.2亿；华家锦印刷21.7亿元；天澜20.5亿

很明显，这几年杭州4万+的住宅楼承载能力已经爆炸了。

而这种变化是在限价的背景下实现的。如果没有价格限制，上面的列表会有更多的项目。

随着承载能力的增强，当市场复苏时，改善项目可以迅速崛起抢占市场。

第三部分

一定有人会问:为什么杭州4万+的住宅承载力增长这么快？

据记者观察，主要有四点。

第一，城市住房价格体系的变化。

这几年杭州的房价体系发生了颠覆性的转变，2万+和3万+的板块很多都跳到了4万+的板块，这种转变大大增加了4万+的房子在市场上的比重。

第二，城市期望的提升。

G20之后，杭州的发展预期大大提高，使得很多外地的有钱人愿意掏钱买高品质产品的改良房，导致消费升级的现象。

第三，财富的快速积累

在杭州城市地位快速提升的这两年，阿里、网易等能快速赚取财富的行业迅速崛起，员工收入激增，成为城市新的财富群体。根据2018年胡润财富报告的数据，杭州百万富翁数量在全国排名第六，在内地城市中仅排在北方、广州和深圳。

2018年，胡润百富榜1000万资产家庭城市分布前10名

第四，产品面积越来越小

数据显示，2014年杭州4万+住宅楼平均成交面积为221平方米，而2018年4万+住宅楼平均成交面积为169平方米。当然有房价上涨的影响，但主要原因是开发商调整了玩改良产品的方式。纵观今年几个热销的4万+楼盘，如沁园、中城汇、城品、王力neo1，主体面积基本在180平米以下。

第一张图片来自视觉中国

作者|浙江在线记者盛哲辉