中南建设 中南建设：逆境中的“掘金者”

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净利润增长741.23%，复合年增长率达到130.81%

产|纵横陆家嘴

作者|查克

有人说，房地产行业的规模赢天下；也有人说多样化是“活”的前提...但当“王者轰炸”市场稍纵即逝，当“金九银十”狂欢结束，当“黑天鹅”事件悄然而至，所有顺势而为的结论纷纷落空。特别是在多变的外部环境和更加严格的监管政策的影响下，如何克服逆境成为整个房地产行业迫切需要解决的问题。

面对困境，“脑洞大开”的房企通过“打折卖房”、“网上名人带货”、“捆绑销售”、“缩一线”等方式“破了局”。其中，以“稳中求远”为发展基调的江苏中南建设集团有限公司给出了自己的答案——“有把握跨越新常态”中南建设的“确定性”是其32年奋斗的基础，即“跑步的收益”。

增长背景清晰，净利润增速居行业第一

在交出了今年上半年超出市场预期的“中考”成绩单后，随着“稳增长、盈利、保安全”的发展目标逐步深入管理体系，中南建设的核心盈利指标延续了以往的优异表现，随着今年第三季度高增长利润红利的持续释放，疫情的影响也在加速。

10月29日，中南建设发布2020年第三季度报告。数据显示，公司2020年1-9月实现收入458.6亿元，同比增长12.0%；归属于母亲的净利润36.8亿元，同比增长62.7%，加权平均净资产收益率15.78%，同比增长3.56个百分点。

值得注意的是，Wind数据显示，随着行业整体盈利能力的下降，中南建设第三季度净利润增长率和加权平均ROE两个核心盈利指标在1000亿以上规模的14家a股上市房地产企业中排名第一，远高于同期19.55%和10.78%的行业平均水平。

中南建设多项核心盈利指标名列前茅 中南建设的很多核心盈利指标都名列前茅

如果时间拉长，中南建设的成长背景更加鲜明，盈利基础更加深厚。

数据显示，2017年至2019年，随着“房地产+建筑”的双主体商业模式所创造的“中南速度”，中南建设的营收从305.5亿元增加到718.3亿元，复合年增长率为53.3%。

得益于此，作为盈利能力不断提升的成长型房企，中南建设同期净利润增长741.23%，复合年增长率为130.81%；净资产收益率增长440.43%，复合年增长率21.36%。在规模1000亿以上的14家a股上市房地产企业中，上述四项盈利指标的增速均居首位。

业绩进入发布期，推动利润基础升级

事实上，在实现“升级”跨越式发展的过程中，中南建设可以基于深厚的盈利基础，依托基于前瞻性布局不断释放的超市场预期业绩，跨越行业周期。

今年7月，中南建设以月销售额同比增长20%以上拉开业绩恢复大幕，迎来第三季度V型反转“丰收”。

数据显示，今年前三季度，中南建设实现合同销售额1430.9亿元，销售面积1070.4万平方米，同比分别增长10.1%和4.5%。继续成为全国房地产开发企业16强之一，行业地位稳定。其中，公司第三季度合同销售额617.0亿元，同比增长26.5%，销售面积461.3万平方米，同比增长21.5%；增长率分别提高了7.6和8.6个百分点。

中南建设房地产业务销售情况 中南建筑房地产业务销售

据了解，中南建设下半年能推的商品价值超过1600亿元，保证了其年销售业绩的稳定增长。这意味着，如果按照65%的最低费率计算，公司在两年前成功进入房企1000亿营后，将稳步升级为房企2000亿营。

除了房地产销售高质量增长的因素外，中南建设稳步进入业绩发布期还有四个“基石”:一是截至第三季度末，公司合并报表范围内未结算的销售金额达到1266.7亿元，覆盖2019年和今年前三季度房地产结算收入的2.45倍和3.99倍，业绩锁定度进一步提高，为未来业绩增长奠定坚实基础；

二是2020年1-9月，中南地区新建房地产开发项目70个，平均楼面价格较去年成本下降400元至4800元/平方米。持续优化的成本不仅是公司未来盈利能力的保证，也使其盈利能力持续提高空。

第三个基石是前瞻性的均衡土地储备布局。在中南建设董事、副总经理陈雨涵的指导下，“核场附近不进核场”的投资战略，中南建设重点布局东部人口密集区，通过城市规模增长，特别是在具有战略优势的长三角、珠三角地区，增加整体城市份额，使土壤储备结构更加完善。

第四，稳定充裕的现金流和持续优化的债务结构。数据显示，2020年1-9月，中南建设经营现金流入1074.7亿元，是一年内到期的计息负债的4.14倍；截至第三季度末，公司经营活动产生的净现金流量为7.1亿元，连续三年呈正流入趋势。

经营现金流状况良好，多措并举的融资战略实施，中南建设控制负债率的能力不断增强，债务结构不断优化。截至第三季度末，公司计息负债的绝对规模仅为807.8亿元，在同规模的房企中仍处于低位。

同期，公司一年内到期的计息负债占全部计息负债的比例较2019年末下降2.17个百分点至32.14%，长短期债务结构更加健康；货币资金较2019年末增长17.7%，达到299亿元。

经过一降一升，短期现金债务较2019年末增长近10%，达到1.15倍，短期债务偿还压力可控，债务偿还无忧。

该组织获得了好评，北方基金的持股比例几乎翻了一番

基于逆势增长的盈利能力和意想不到的优质业绩，中南建设获得了众多国际权威评级机构的青睐:今年9月，穆迪宣布将中南建设的信用评级从B2上调至B1；10月，标准普尔将中南建设长期发行人的信用评级从“B”上调至“B+”。

标准普尔认为，中南建设在长三角地区具有较强的市场知识和专业知识，对疫情后的市场需求更加灵活。同时，标准普尔也充分肯定了中南建设在促进销售增长、积极去杠杆化、提升业务规模等方面取得的成绩。

来自中国知网的外资评级报告显示，基于外资机构持股比例、外资机构持股变动、投资者关系表现、国内外新闻、分析师覆盖率、分析师覆盖率等定量和定性分析指标综合评价后，2020年第三季度中南建设综合评级结果为“A”。

据了解，与中南建设同级的a股上市公司只有308家，占a股上市公司总数不到8%。

在上述分析指标中，中南建设最引人注目的领域是外资持股和分析师覆盖面的变化。其中，由于评级机构的持续乐观，中南非建设自并入深交所以来，一直受到北上资本的关注和“喜爱”。

风数据显示，2019年底至2020年第三季度末，深交所基金在中南建设的持股比例由1.23%上升至2.36%，增幅为91.87%。

中南建设深股通持股比例 中南建设深交所持股比例

从分析师覆盖面来看，到目前为止，券商发布的关于中南建设的研究报告已经超过100份。

根据综合机构投资者在调研报告中的分析意见，中南建设坚定实施高周转战略，升级完善激励机制，不断优化城市布局。在诸多因素的帮助下，销售业绩持续跑赢行业；随着核心财务指标的不断健康，盈利能力的不断提升，中南建设的高速增长值得期待空。

中南建设表示，未来公司将坚持高质量增长，确保运营安全，提升盈利能力，创造产品价值。面对成长期的逐步开放空，公司将继续提升投资价值，合理安排，高效运营，为股东和投资者带来更多惊喜。