个人住房贷款调整 到底是什么状况？

《中国时报》记者朱丹丹在北京报道

新的商业个人住房贷款利率已经调整！

8月25日，央行发布通知称，自2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将以贷款市场最近一个月的报价利率为定价基准形成。其中，第一套商业个人住房贷款利率不得低于同期LPR，第二套商业个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点。

按照这个调整规则，目前8月20日发行的第一套新LPR，也就是说10月8日以后发行的新住房贷款利率，第一套房不低于4.85%，第二套房不低于5.45%。

"基本相当于我国目前个人住房贷款的最低利率."央行相关负责人在回答记者提问时指出。

对此，融360数据研究所分析师向《中国时报》记者分析指出，央行根据新基准调整房贷利率具有明显的方向性，即坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率基本稳定。所以从短期实际利率水平来看，只会对少数质量最好的客户产生轻微影响，对大部分买家影响不大。

此外，央行上述公告还指出，“中国人民银行省级分行要按照“以城为主”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场情况的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率。”

“在后期，如果LPR利率下调，按照央行的这个规定，第一套和第二套房贷的最低利率自然会下调。但需要注意的是，这只是指最低利率，实际利率会受到调控。受政策和银行信贷资源的影响，预计短期内实施利率很难出现显著的普遍下降。”李万斌坦言。

新增商业个人住房贷款利率调整

8月25日，央行发布了关于调整新增商业个人住房贷款利率的公告。

公告称，自2019年10月8日起，新增商业个人住房贷款利率上调，上调幅度为贷款市场报价利率，以最近一个月的同期为定价基准。

对此，央行相关负责人表示，转换定价基准后，全国范围内发放的第一套个人住房贷款利率不得低于同期LPR；；第二套个人住房贷款利率不得低于同期LPR加60个基点，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。

交通银行金融研究中心首席金融分析师e永健也指出，新机制下新发放的个人住房贷款，无论是第一套还是第二套，利率都与之前基本持平。

李万甫向《中国时报》记者指出，此前，根据显性或隐性规定，首套住房贷款利率一般不低于基准利率的10%，第二套住房贷款利率一般不低于基准利率的1.1倍，计算值分别为4.41%和5.39%。对比这两组数值，可以发现首套房贷的最低利率会从4.41%上升到4.85%，第二套房贷的最低利率会从5.39%上升到5.45%。如果10月8日之后的LPR维持在目前的水平，理论上讲，质量最好的新抵押贷款借款人的购买成本将会增加。

但荣360数据研究院发布的35个城市最新房贷利率数据显示，对首套房贷实行10%或15%优惠的城市非常少。7月份只有上海首套房贷利率为4.84%，低于4.85%，而35个城市首套房贷平均利率为5.44%，明显高于4.85%。第二套房，7月份只有杭州和天津低于5.45%，35个城市第一套房平均利率为5.76%，也明显高于5.45%。

李万甫进一步表示，因此，央行根据LPR新基准调整房贷利率具有明显的方向性，即坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，保持个人住房贷款利率基本稳定。从短期实际利率水平来看，只会对几个最好的客户产生轻微影响，对大部分买家影响不大。

央行副行长刘国强近日在国务院政策吹风会上强调，对于房地产市场，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。按揭利率由参考基准利率改为参考LPR利率，但最终贷款利率应保持基本稳定。

分析:预计短期内执行利率不会普遍下降

“在后期，如果LPR利率下调，按照央行的这个规定，第一套和第二套房贷的最低利率自然会下调。但需要注意的是，这只是指最低利率，实际利率会受到调控。受政策和银行信贷资源的影响，预计短期内实施利率很难出现显著的普遍下降。”李万斌向《中国时报》记者进一步分析指出。

本报记者还注意到，央行上述公告指出，中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价的自律机制，根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款的利率上下限。

“中国人民银行各分行将指导省级市场利率定价自律机制及时确定本地LPR加下限。与改革前相比，家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”央行负责人指出。

中国人民大学崇阳金融研究所副所长董希淼也表示，央行省级分行将根据“按市决策”的原则和当地房地产市场的变化，确定各地第一套和第二套商业个人住房贷款利率。预计大部分地区个人住房贷款实际利率将基本保持不变，房价快速上涨的热点地区将增加。

鄂永健分析指出，新的个人住房贷款利率保持稳定，既没有下降，也没有明显增加利息负担。这一举措有利于降低企业贷款利率，避免房地产市场过热，充分体现了不以房地产为短期刺激的意图。