海南垦区建房 过程真相详细揭秘！

日前，海南发布了《海南省垦区建房管理办法》，对垦区建房作了具体说明。

《办法》明确，垦区建成的住房不得出售或对外转让，严格执行“一户一房”制度。复垦区内每户新建、扩建住房用地面积原则上不超过120平方米，楼层不超过三层，高度不超过12米。

海南省政府近日发布了《海南垦区建房管理办法》(以下简称《办法》)，对垦区建房的规划和用地、申请主体和条件、个人建房、集中建房、监督检查及法律责任等进行了具体说明。旨在规范海南垦区职工和居民自住住房管理，严格保护和合理利用垦区国有土地资源，维护垦区企业、职工和居民的合法权益。

根据《办法》，垦区建房包括集中建房和个人建房。集中建房是指海南农垦投资控股集团有限公司及其二级企业组织职工和居民建造保障性住房的行为。个人住房是指职工和居民在垦区建造唯一自住住房的行为。垦区住房以集中为主，个人住房为辅。垦区除了对原址进行符合市县总体规划的改建和重建，以及经外地队和华侨队职工或居民批准的个人建房外，原则上实行集中统一规划建设保障性住房。

《办法》明确规定，垦区集中建设或个人建设占用的土地属于国有土地。在垦区建造的房屋不得出售或转让。因需要退出的，由垦区两家企业按规定回购，统一管理，统一分配。垦区建房严格执行“一户一房”制度，符合条件的职工和居民只能使用一套住宅用地或购买一套经济适用房。

同时，垦区的职工和居民也要新建或扩建房屋。原则上每户土地面积不超过120平方米，楼层不超过三层，高度不超过12米；根据土地资源情况、申请人人口等条件，可以放宽队伍，但每户住宅用地面积最多不得超过175平方米。

此外，集中建筑应满足我省住宅建筑高度控制的要求，公司面积按农村住宅建筑高度控制原则不超过12米，场区面积按乡镇住宅建筑高度控制原则不超过20米，每户建筑面积参照经济适用住房的有关规定。

海南省垦区房屋管理办法

第一章总则

第一条为了规范海南垦区职工和居民自住住房管理，严格保护和合理利用垦区国有土地资源，维护垦区企业、职工和居民的合法权益，根据有关法律、法规和政策，结合我省实际，制定本办法。

第二条本办法适用于垦区新建、扩建、改建和改建的职工自住住房和户籍居民自住住房的管理。

第三条垦区住房包括集中住房和个人住房。集中建房是指海南农垦投资控股集团有限公司(以下简称海垦集团)及其二级企业组织职工和居民集中建设保障性住房的行为。个人住房是指职工和居民在垦区建造唯一自住住房的行为。

第四条垦区以住房为主，个人住房为辅。垦区除了对原址进行符合市县总体规划的改建和重建，以及经外地队和华侨队职工或居民批准的个人建房外，原则上实行集中统一规划建设保障性住房。

第五条垦区住宅建设应当坚持安全、适用、经济、美观的原则，符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境、体现地域特色，注重加强建筑风格的控制和引导。

第六条市、县政府全面负责本行政区域内垦区建房管理工作；市、县自然资源和规划部门负责垦区房屋规划和土地利用的审批管理；市、县住房和城乡建设(住房保障和房产管理)部门负责编制和监督实施建设计划，审批和监督施工；发展改革、财政等部门根据各自职责做好相关工作；垦区乡(区)政府负责年度计划申报、人员资格审查等具体事务，乡(区)政府可以委托农宅开展具体事务。

海垦集团及其在垦区的二级企业配合市、县政府及部门，对垦区房屋建设进行协调、监督和指导。垦区两个企业负责房屋资质的初审和提交。

第二章规划和土地利用

第七条垦区住房应当符合市县总体规划和垦区产业规划，严格遵循“先规划，后建设”的原则。不符合规划的，不得批准垦区建房。垦区农场部门的建设必须符合农场部门的控制性详细规划。

城镇、工业园区、旅游度假区等重点控制区域内的填海区房屋建设也必须符合相关规划控制要求。

第八条垦区集中建房或个人建房占用的土地属于国有土地。

在垦区建造的房屋不得出售或转让。因需要退出的，由垦区两家企业按规定回购，统一管理，统一分配。

第九条垦区建房严格执行“一户一房”制度，符合条件的职工和一户居民只能使用一处住宅用地或购买一套经济适用住房。

第十条垦区新建、扩建职工和居民住房，每户土地面积原则上不超过120平方米，楼层不超过三层，高度不超过12米；根据土地资源情况、申请人人口等条件，可以放宽队伍，但每户住宅用地面积最多不得超过175平方米。

集中式住宅应当符合我省居住建筑高度控制的要求。公司面积参照农村住宅建筑高度控制原则不超过12米，场区面积参照乡镇住宅建筑高度控制原则不超过20米，每户建筑面积参照经济适用住房有关规定。

第十一条垦区住房应当充分利用现有建设用地。确需使用新增建设用地的，应当遵循节约集约利用的原则，依法办理农用地转用审批手续。

第十二条垦区职工和居民个人建房可选择省、市、县住房和城乡建设部门推荐的农村居民住宅楼设计图集。

第三章申请主体和条件

第十三条户籍在垦区的职工和居民，或者户籍不在垦区，但在垦区企业连续工作满5年的职工，可以申请购买在垦区修建的保障性住房或者个人新建、扩建、改建、改建自住住房，其中个人新建住房仅限于在平行队工作的职工和居民以及华侨难民。

(一)因没有住所或者现有居住面积低于市、县划定的住房困难标准的；

(二)因国家建设需要，实施城乡规划和公共设施、公益事业建设，需要拆迁安置的；

(三)因发生或预防自然灾害，需要安置的；

(四)原住宅需要拆除、改建的。

第十四条有下列情形之一的，不得批准垦区职工和居民在垦区集中建设中新建住房或者购买经济适用住房。

(一)垦区职工在垦区有一套自有住房，且家庭人均住房建筑面积超过所在市、县规定的住房困难标准的；

(二)垦区居民拥有海南省商品房和政策性住房(公共租赁住房除外)；

(三)垦区职工和居民将自己在垦区的房屋出租或转让的；

(四)不符合房地产调控政策的。

第四章个人建筑

第十五条符合条件的垦区职工和居民申请建房的，应当向所在垦区二级企业申请建房，并提交下列材料:

(1)《房屋建筑申请表》；

(二)户口簿和家庭成员身份证复印件；

(3)宗地坐标数据，标明建筑选址和用地面积四图，其中用地面积四必须明确，申请新建房屋的用地面积必须位于外业部门生产队相对集中的居住区；

(四)建筑设计图纸，包括但不限于房屋的楼层、结构和尺寸。

第十六条垦区二级企业应当自收到垦区个体劳动者和居民建房申请之日起20个工作日内，对申请材料进行初审，并对《建房申请表》提出初审意见。经初步审查不符合要求的，应当书面告知。初审包括:申请人是否符合要求，拟建设的土地是否符合垦区产业规划。

初审符合要求后，垦区员工和居民将相关材料提交居住地农场审核。农场居住地应当在收到申请材料后10个工作日内完成审核，提出审核意见，并将审核结果在农场部门公示7天，公示期满无异议后向乡(区)政府报告。审查不符合条件的，应当书面告知。

第十七条乡镇(区)政府应当在收到建房申请材料后10个工作日内，组织乡镇规划建设院、土地院(区自然资源与规划分局)进行实地审核，并提出审核意见。审核的内容包括拟使用的土地是否符合规划，拟建建筑的位置、层数和高度是否符合标准等。

经审核符合条件的，由乡(区)政府核发乡村建设规划许可证。其中涉及新增建设用地的，由乡(区)政府将相关材料上报市县自然资源和规划主管部门统一组织审批，分批办理农用地转用审批手续。涉及新增建设用地使用费、土地复垦费等。由市、县政府承担。

第五章集中建设

第十八条垦区二级企业作为以集中统一建设为主体的保障性住房项目，应在符合属地市县总体规划和垦区产业规划的前提下，于每年年初制定集中住房计划，报海垦集团审批。

经海垦集团批准后，垦区二级企业向所在市县住房和城乡建设部门申报，纳入所在市县保障性住房计划。

第十九条经批准在垦区建设保障性住房的，按照《海南省保障性住房管理暂行办法》的规定执行。

第六章监督检查和法律责任

第二十条复垦区应严格按照土地使用批准文件和规划建设许可证进行建设。

第二十一条市县综合行政执法、自然资源和规划、住房城乡建设、房管、林业等部门和乡(区)政府应当按照职责加强对垦区房屋的监督检查。

第二十二条垦区二级企业应当对辖区内垦区职工和居民建房进行事后管理，审核建房情况，建立建房台账。

第二十三条未经批准，垦区二级企业、垦区从业人员和居民转让或者合作开发建设垦区土地的，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规查处；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第二十四条未经批准或者冒用批准非法占用垦区建设用地的，由市、县综合行政执法部门依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《海南经济特区林地管理条例》、《海南省查处违法建筑若干规定》进行查处。构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第二十五条各级自然资源和规划、住房城乡建设、综合行政执法、乡(区)政府、农场等单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的。，由其所在单位或者纪检监察机关给予纪律处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

第七章补充规定

第二十六条根据市县总体规划和垦区产业规划，个人建设的唯一自有住房可参照本办法进行改善。

第二十七条本办法所称“垦区”是指海垦集团及其下属企业管理的区域。

第二十八条本办法所称平行农场队，是指农村集体经济组织通过改制、平行农场等方式分配给国有农场管理，将集体土地转为国有划拨土地的农场生产队。华侨难民队是指主要用于印支难民和归侨生产生活的生产队。

第二十九条市、县政府、海垦集团及其在垦区的二级企业可以根据本办法制定垦区房屋管理实施细则。

市县管理的农场转农场和华侨农场，可由市县政府根据市县住房管理的政策规定制定实施。

第三十条本办法未尽事宜，按照国家和海南省有关法律、法规和政策文件执行。

第三十一条本办法自发布之日起施行，有效期5年。具体应用问题由海南省自然资源和计划厅负责解释。