中梁地产 赴港上市关键时刻，中梁地产董事长能否迎来胞弟加盟？

5月22日，中国交通房地产股份有限公司(000736.HK)宣布，公司总裁杨建平因个人原因申请辞职。外界对杨建平的新目的地充满了好奇。随着他与忠良地产董事长杨坚的兄弟关系浮出水面，更多人开始怀疑杨建平是否会加盟忠良地产。

很多猜测的核心因素来自于质疑中良地产在香港IPO的难度。对于一个房地产企业来说，最重要的是钱、人、地，但是中梁地产这些指标的表现并不理想。如果中良地产董事长弟弟杨建平加盟，中良地产能否破局？他会加入吗？市场正在等待杨建平的答案。

杨建平会加盟中良地产吗？

CCCC房地产前总裁杨建平

据公开信息，杨建平是中梁地产董事长杨健的弟弟，但两兄弟几乎没有交集，唯一一个出现在两年前中梁地产的一则公告中。

2016年9月8日，中国房地产(后与中国交通房地产合并，更名为中国交通房地产)宣布，计划与关联方温州中粮顺房地产有限公司共同投资，成立项目公司，合作开发位于宁波市鄞州区的房地产项目。由于中粮顺房地产的实际控制人杨健是中粮顺房地产总经理杨建平的家庭成员，上述事项构成关联交易。

杨建平和杨戬兄弟的关系浮出水面。为什么杨建平没有去他哥哥杨健的公司而是转行做房地产，这引起了外界的很多猜测。一位熟悉CCCC地产的人士对蓝鲸地产说:“杨建平选择去中国地产证明自己。”在进入中国房地产之前，杨建平和他的兄弟杨健分别拥有一家房地产公司，即“浙江新中梁房地产开发有限公司”和“浙江中梁房地产有限公司”。两家公司独立经营，证实了此人的说法。

关于杨建平离开CCCC房地产的原因，一位接近杨建平的人士表示:“表面上，他在CCCC房地产的地位很高，但在整个CCCC集团内部，他实际上没有多少发言权。”在外面遇到很多不好的事情后，杨建平会借此机会和哥哥杨戬握手言和吗？

事实上，蓝鲸地产表示，虽然他们为不同的公司工作，但两兄弟的管理理念和风格非常相似。

其中以弟弟杨坚为首的中梁地产，近年来效仿福建房地产企业，走上了强扩张、快周转、高杠杆的道路。他的弟弟杨建平加入中国房地产后，为了提高管理效率，还成立了战略投资中心和品牌营销中心，并计划尝试项目运营团队和投资机制。中交地产以托管的形式与中交地产整合后，他为中交地产设定了冲刺“三大央企”的目标，同时加快仓储。当时中交地产的营业收入只有2亿。

此外，两人都认同著名实业家稻盛和夫创造的“阿米巴模型”。严跃进告诉蓝鲸地产:“从家族企业成长的角度来看，在家族内部聚集优质的管理资源，进而拓展行业，从逻辑上讲是有道理的，所以杨建平回归中梁地产也不是没有可能。从中梁地产本身来说，也有几个人才需要带头。如果家族内部有合适的人选，那么自然是最好的。”

金融技术专家PK中良金融困境

梳理一下2016年两者的合作，可以发现杨建平是金融技术大师。2016年5月20日，中国房地产推出重组计划，拟以64.34亿元人民币收购六家公司的股权。与此同时，中国房地产计划从CCCC和温州德信筹集42.5亿元人民币，用于房地产项目投资和偿还金融机构的贷款和融资租赁。其中，温州德信认购34.5亿元，实际控制人为杨建平。

虽然重组案因未能与CCCC地产的债券持有人达成协议而难以产生，但杨建平并未放弃进入主地产。仅三个月后，杨建平以12亿元人民币成为中国房地产定增案的“独家”对象，并被正式任命为中国房地产总经理。

当时，行业分析师认为，杨建平如此痴迷于进入中国房地产，是因为“中梁房地产一直在资本市场寻求一些机会和可能的行动。”此外，有人指出，中梁地产将借壳上市，资本运营主要由杨建平负责。

无论当时出于何种考虑，杨建平都凭借此次合并向外界展示了自己的理财技巧，这也正是中良地产目前迫切需要的。

据了解，杨戬领导的中梁地产虽然起源于温州，但胸怀大志。近年来，中梁地产模仿福建房地产企业的“打法”，以高杠杆实现快速扩张。根据可儿发布的数据，中梁地产2008年销售额仅超过30亿元人民币，2015年销售额为168亿元人民币。2016年销售额翻番至336.8亿元，2017年增长至757.9亿元。在快速增长的同时，其征地速度也在加快。据Kerri统计，中良2017年收购土地金额294亿元，新增土地921万平方米。

激进的规模扩张必须有足够的资金支持。中良地产能经得起这样的资金考验吗？公开信息显示，蓝鲸地产这几年的融资渠道主要集中在银行信贷、信托、公司债券和后续投资机制等方面。

但从去年开始，在中央“去杠杆化”的背景下，传统银行信贷和内债发行趋紧，房企普遍缺乏理想的融资渠道。在这种情况下，资金紧张的企业不得不选择“贵钱”。受益信托网数据显示，截至2018年5月，中梁地产累计信托发行规模约230亿元。另一组数据显示，今年新成立的房地产信托收益率达到了8.05%，其他类型的投资都在8%以下，可见中良房地产信托的高成本。

在国内信托融资成本高的背景下，中梁地产作为排名前30的唯一未上市房地产企业，迫切需要开通海外融资渠道，5月7日公布了上市计划。然而，在接触上市计划后不久，刚刚上任不到半年的中梁地产首席财务官罗俊就辞去了相关职务。这是中梁地产一年内第二次更换CFO。虽然是正常的人事变动，但给即将在香港上市的中良地产蒙上了阴影。

有业内人士对蓝鲸地产说:“CFO对一个公司来说很重要。他是公司最熟悉的人。类似的岗位很多年都不会变，尤其是国企。”安居客首席分析师张博说:“首席财务官的频繁更换通常表明公司的财务有问题。”

中良地产的财务状况如何？恐怕在它公开招股说明书之前，我们找不到答案。目前最迫切的是找到新的CFO继续上市进程。近年来中央企业的简历扩大了杨建平的人脉、资源和经验，这也是外界猜测他们与中良地产的契合度更高的主要原因。

忠良主战场的“稳定器”？

杨建平央企背景所积累的政商关系，也是中梁地产所急需的。2017年11月，中梁地产董事长杨健登上胡润百富榜，财富185亿元，排名第24位。他是新上市的10个人中最年轻的。然而，这种情况正在改变。目前，中梁地产的“三四线市场”面临着与大型房地产企业的激烈竞争。

数据显示，2016年之前，中梁地产土地储备集中在浙江省，浙江项目占比高达80%。2016年后，中梁地产开始全国布局，但仍以三四线为主。在中央去库存政策红利的帮助下，中梁地产实现了规模的快速增长。中梁地产董事长杨坚曾说:“如果把一二线城市布局成大城市，三四线城市布局成宝马mini。你开10辆车，我开50辆宝马mini。我还有很好的机会。”

但从去年初开始，在一二线城市限购频繁增加的情况下，一些领先的房地产企业开始调整策略进入三四线。据中央参考所数据显示，三四线城市500亿代表房地产企业征地面积同比增长145%，达到1.7亿平方米，三四线城市土地储备比例同比增长12个百分点，达到46.1%。

在这些领先的房地产企业面前，中梁地产在资源、资金、规模、品牌等方面都没有优势。他们的进入会对中梁地产产生怎样的影响？亿居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“对于中梁地产本身来说，其市场份额有被挤压的风险。”

蓝鲸地产从一位与中良地产有合作关系的人士处了解到，“中良地产将于下半年进行区域合并。目前地区势头比较猛，可能会吞并其他地区。”一位不愿透露姓名的专家表示，这背后的寓意是，这些被兼并地区的销售和土地收购正在萎缩。

另外，根据益居研究院提供的一项统计，2017年前5个月，中梁地产在全国范围内拿下34块地，而2018年这个数字只有19块。值得注意的是，虽然征地数量在减少，但征地数量却在增加。根据蓝鲸地产不完全统计，中梁地产2017年征地金额为294亿元，2018年1-4月征地金额达到284亿元。利润空被压缩，这是中良地产在三四线市场的一个明显特征。

“从地方政府的角度来看，更多考虑的是土地背后的税收产值。所以忠良本身还是有优势的。可以适当做出差异化的模式，找到大型房企不投资、成长机会较好的城市。”颜跃进说，但是这些地方的地方房地产企业普遍比较有优势，能不能分一杯羹，就看政府的态度了。杨建平的央企背景显然是敲门砖。

虽然外界对杨建平的离开有成千上万种解释，但他只是淡淡地对蓝鲸地产说:“下一站还没有确定，可能会休息一下。”也许，就像新中梁的成立与中中地产的入驻之间的纠纷和纠结一样，杨建平需要时间重新调整，而对于中梁地产来说，还能等多久呢？我们能等等吗？未知数太多了。