青海房产 青海省房地产市场运行分析

近年来，随着房地产市场的深入调整，中国人民银行总行和相关部委先后出台了“930新政”、“330新政”、“新930政策”、“201政策”， 青海省住房和城乡建设厅、中国人民银行西宁市中心支行联合发布的《青海省人民政府关于推进房地产去库存的实施意见》和《关于印发青海省2017年房地产去库存计划的通知》从需求侧(资金供给)调控房地产已成为房地产调控长效机制的重要组成部分。 为了督促金融机构严格执行新的房地产政策，普遍降低个人住房贷款条件，降低贷款效益，新的房地产政策将逐步对青海房地产市场产生积极影响，但需求侧刺激政策的边际效应仍然较弱。人口引进缓慢、产业升级滞后已成为青海等西部地区解决库存的主要困难。因此，在继续完善差别化住房信贷政策、支持合理住房需求的同时，必须注重加强供给侧改革，深度挖掘市场活力。

图1 青海省住房贷款利率政策执行情况图1青海省住房贷款利率政策执行情况

图2 青海省住房贷款利率政策分布情况图2青海省住房贷款利率政策分布

图3 青海省商品住宅销售面积累计同比增速变化情况图3青海省商品住宅销售面积累计同比增速

图4 青海省商品住宅代售面积变化情况图4青海省商品房销售面积变化

首先，新的房地产政策已经稳步到位

(一)金融机构浮动利率明显收窄

新政出台前，全省金融机构对首套住房(含改善住房，下同)贷款平均执行1.072倍的基准利率。在2014年“930新政”和11月降息政策的双重引导下，当年12月执行利率降至基准的1.048倍；随后，执行利率浮动幅度逐月收窄。2015年推出“330新政”后，下月执行利率降至基准的1 009倍；虽然此后执行利率浮动幅度有所扩大，但“新930政策”出台后，上升幅度开始明显收窄，1月份执行利率为基准的1.033倍。2016年“201新政”出台后，执行利率浮动幅度进一步收窄，12月执行利率降至基准的1.028倍。

(二)绝对利率水平下降

从绝对利率水平看，全省金融机构首套住房贷款平均利率逐月呈下降趋势，累计降幅超过同期基准利率。新政出台前，全省第一套新增住房贷款平均利率为7.024%。此后，由于房地产新政以及降息和RRR降息政策的多重叠加效应，每月第一批新发放住房贷款的平均利率迅速下降。2015年10月，全省首套新增住房贷款平均利率为5.063%，同比下降196.1个基点，而贷款基准利率仅下降165个基点，说明全省住房贷款利率下降更为明显。随着政策效应的逐渐显现，2016年12月，全省首套新增住房贷款平均利率为4.996%，同比下降141个基点。

(3)包容性利率政策的程度仍然较高

从利率分布来看。新政出台前，基准利率及以下贷款占全省当月发放的第一套住房贷款的58.02%。随着“930新政”和降息政策的积极推进，金融机构普遍提高了抵押贷款的优惠利率，基准利率及以下的贷款比例逐月持续上升。2015年3月，基准利率及以下贷款占比85.67%，比2014年10月提高27.65个百分点。此后，虽然金融机构发放的基准利率及以下贷款比例有所波动和下降，但仍保持在65%以上，金融机构抵押贷款利率政策的包容性程度仍较高。“201新政”、“去库存政策”出台后，2016年10月基准利率及以下贷款占比达到73.73%，同比增长7.97个百分点。2017年1-4月，基准利率及以下贷款占比保持在65%以上。

(4)首付比例呈下降趋势

从首付比例要求来看，金融机构严格执行房地产新政，降低购房门槛，增加有效市场需求。全省金融机构可以更好地落实新房地产政策和市场利率定价自律平台关于差别化住房信贷政策的决策。居民首次购房申请个人住房贷款首付比例由30%调整为25%，原则上还会再次下调。到20%；对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，首付比例也按第一套房执行；对于有一套住房且相应住房贷款未结清的家庭，贷款最低首付比例由40%调整为30%。

图5 青海省房地产开发投资与新开工面积变化情况图5青海省房地产开发投资及新增建筑面积变化

图6 青海省土地购置面积与商品住宅销售面积变化情况图6青海省土地购买面积和商品房销售面积变化

图7 青海省商品住宅代售面积区域分布情况图7青海省商品房销售区域分布

图8 青海省保障性住房贷款增速变化情况图8青海省保障性住房贷款增速变化

二、新房地产政策对青海房地产市场走势的影响

(1)住房贷款需求明显增加

新政出台后，来网点咨询房贷业务的客户数量大幅增加，各银行业金融机构住房贷款年均增速保持在两位数以上。随着购房首付比例下调缓解流动性压力，刚刚需要的房贷业务增多，市民购房热情得到有效调动。

(2)商品房销售回升

新政出台后，商品房销售呈现不同程度的回升。

据环球印象撰写出版的《中国房地产业投资环境与风险分析报告》显示，在2014年新政出台之前，青海省房地产市场销售呈现明显下滑。调查显示，2014年6月底全省商品房销售面积同比增长-5.03%，13个月来首次出现负增长。“930新政”的出台刺激了销售复苏。10月份全省销售面积高达50。2015年第一季度，全省商品房销售面积23.26万平方米，创下近年来的新低，同比大幅下降51.64%。2015年推出“330新政”后，4月份销售面积大幅反弹。从历史数据来看，从2013年到2014年，4月份的销售面积比3月份平均减少了8.7万平方米，而2015年4月份的销售面积比3月份减少了8.7万平方米，这意味着大致排除季节性因素后，“330新政”带动4月份的销售面积比2013-2014年的平均值增加了21万多平方米。“去库存政策”出台后，该省的销售面积大幅增加。2016年，累计住宅销售面积达到373万平方米，比去年同期增长13.14个百分点。

(4)房地产库存增长波动下降

2014年新政出台前，全省商品房销售面积130.56万平方米，同比大幅增长76.74%。受“930新政”影响，10月和11月全省商品房销售面积继续萎缩，同比增速也分别降至39.8%和5.47%。此后，增长率表现出强烈的波动性；2015年“330新政”后，待售面积再次缓慢下降，同比增速也略有下降。截至2015年9月底，全省商品住宅累计销售面积149.64万平方米，比2014年底减少11.13万平方米。截至2016年5月，全省去库存期达到26个月。“去库存政策”出台后，库存大幅下降。截至年底，去库存期降至13个月，比年初减少14.23个月。去库存效果显著，住宅库存处于适度供需范围。

图9 青海省和西宁市常驻人口与户籍人口比例变化情况图9青海省和西宁市常住人口与户籍人口的比例变化

图10 青海省产业结构变迁情况图10青海省产业结构变化

3.青海房地产市场供求因素分析

(a)供应角度分析

1.从供给节奏来看，前期供给增长过快，库存基数大。一方面，从开发投资趋势⑤来看，近年来，全省商品房开发投资增速呈下降趋势，前期投资快速增长凸显了这一点。2013年之前，全省商品房开发投资和销售趋势严重偏离。在市场销售疲软的情况下，住房开发投资长期以来继续高速增长。2013年，全省商品房累计销售面积同比下降25.67%，同期商品房开发投资仍增长56.43%。此外，新开工面积与同期市场销售面积严重不匹配。比如2012年1-7月，全省新开工商品房面积是销售面积的4.2倍，新开工商品房面积同比增长53.79%，累计销售面积下降33.99%。一般来说，开发商未能根据市场变化及时调整商品房供应，导致前期库存大量积压，增加了目前去库存的难度。另一方面，从征地面积的变化趋势来看，未能形成合理的土地供应节奏。长期以来，由于土地出让收入已经成为地方财政收入中不可或缺的一部分，地方政府出让土地的意愿很强，土地供应的步伐很快。土地出让面积增速大幅波动，缺乏长期土地利用规划，未能根据市场销售情况调整土地供应节奏。2014年，市场销售形势迅速恶化，但征地面积呈现超高增长。之后土地供应节奏迅速调整放缓。2015年征地面积同比减少51.59%，2016年征地面积继续减少61.67%。

2.从供给区域结构来看，区域发展不平衡。一方面，青海省房地产投资主要集中在西宁，商品房开发总投资占全省的80%。另一方面，全省商品房库存也高度集中在西宁市，西宁市商品房销售比例长期保持在60%以上。但从人口分布来看，西宁市户籍户数为61.67万，户籍人口202.64万人，仅占全省的34.81%和34.93%，说明全省商品房库存过度集中在全省第一的西宁市。

3.从供给替代的角度来看，经济适用房项目的密集引进对商品房有挤出效应。近年来，青海大力推进保障性住房建设。“十二五”期间，城镇保障性住房开工44.39万套，基本建成30.8万套，入住17.53万套。城市住房保障覆盖率早在2012年底就超过30%，保障性住房覆盖水平处于全国前列。此后，全省各地保障性住房建设继续加快。从保障性安居工程贷款来看，2014年10月，全省房地产开发贷款同比增长102.73%，保障性住房贷款增速高达247.05%。经济适用房的密集推出，会通过增加商品住宅替代产品的形式产生挤出效应，也增加了商品住宅库存去库存化的难度。

房地产需求潜力较弱。全球印象(Global Impression)撰写出版的《中国房地产业投资环境与风险分析报告》显示，2014年底，青海583.42万常住人口的受欢迎程度仅同比增长0.97%，2011-2013年增速连续三年低于0.9%。二是人口吸纳能力开始放缓。从常住人口与户籍人口的比例来看，青海省和西宁市虽然都出现了人口净流入(比例大于1)，但净流入效应在下降，全省常住人口与户籍人口的比例呈现出明显的下降趋势。第三，从区域比较来看，省会城市西宁人口吸附能力不足。2014年底，省会城市西宁常住人口229.07万人，同比仅增长1.02%，增速低于2010-2013年的0.9%。常住人口占全省总人口的39.26%。近年来结束了持续上升的趋势，趋于稳定。

(二)需求分析

1.人口吸附效应减缓，住房需求难以保持长期稳定。人口是房地产市场需求方的核心环节，持续稳定的人口引进是支撑高速住房供给的基础。一是省内常住人口增长率低，产业结构缓慢升级，难以支撑长期持续的住房需求。2.国内外经验表明，在产业结构优质、服务业发达的地区和城市，由其形成的人口吸纳能力和购买力往往对房地产起到很强的支撑作用。自2001年以来，青海经济以工业化为主导，产业结构升级缓慢，面临产业转型升级的瓶颈，导致就业引进水平低，房地产市场增长有限空，房价上涨后劲不足。即使是省会西宁，近十年来也没有实现第三产业比重的大幅提升。2014年底，第三产业增加值占GDP的46.70%，基本相当于2003年的水平，低于全国48.2%的平均水平。

四.政策建议

(1)减缓土地供应步伐，加强商品房结构规划

一方面，政府应加强中长期土地规划，促进城市发展方式从土地城市化向人口城市化转变，减少刺激经济增长和扩大土地金融对房地产开发的“路径依赖”，同时完善土地招标、拍卖和悬挂制度，规范土地流转市场，避免土地供应的大起大落。另一方面，要调整住房供应结构，努力发展中低价普通商品房、经济适用房和廉租房，通过税收手段和价格引导支持独立改善住房需求，形成“低端保障、中端供应、高端市场”的多层次住房市场。

(2)加快产业结构转型升级，增强吸收外来就业人口的能力

产业升级是区域发展的主要动力，城市化必须与产业结构升级同步推进。没有产业支撑，人口流失严重，房地产库存和市场风险进一步加大。加快青海特色产业转型升级步伐，大力发展电子信息、设备制造、新能源、生物医药等先进制造业和交通运输、仓储邮政、信息传输、软件和信息技术等现代服务业，打造产业核心竞争力，既能发挥对就业人口的吸附作用，支撑长期稳定的住房需求，又能通过培育新的经济增长点摆脱对房地产的依赖。

(3)不断完善户籍、土地和住房制度改革，激发市场活力

在户籍制度改革中，要推进以人为本的城镇化，进一步完善农民工进城落户的支持机制，完善财政转移支付与农民工城镇化的联动机制。完善土地流转制度，在一定时期内维护农村土地承包权、宅基地使用权和农民入驻城市的集体收入分配权，加快建立农村产权流转交易市场，促进农村产权流转交易公开、公平、规范运行。在住房制度改革中，要进一步完善公积金制度改革，放宽公积金缴存和提取条件，建立政策性住房银行，推进住房贷款资产证券化，积极支持居民合理购房需求。

(4)创新经济适用房供应模式，促进商品房向经济适用房的转移

政府保障性住房的供给模式不能局限于建设和安置，可以通过回购“剩余”商品房用于保障目的，建设、租赁和补贴模式应从实物保障转变为实物保障。青海省商品房销售面积长期居高不下，空购买率高，因此去库存压力上升。在经济下行压力较大的情况下，建议通过房屋价格评估，将部分积压的商品房转为经济适用房，通过财政资金补贴或政府购买等方式解决房屋买卖和租赁的差价，以完善经济适用房制度，加快商品房存量消化。

(五)增强金融机构投放住房贷款的能力，支持房地产开发企业的合理融资需求。

鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和发行期限较长的特殊金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住住房贷款和改善普通自住住房贷款。引导银行业金融机构在防范风险的前提下合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信的房地产企业开发建设普通商品房，积极支持有市场前景的在建项目和续建项目的合理融资需求。拓展房地产企业市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托(REITs)试点。