深圳住房将学习新加坡模式 究竟发生了什么?

资料来源:对房地产市场的微观观察深圳重新审视了对新加坡住房制度的研究。

8月28日“深圳与城市共生40周年献礼暨第十届深圳房地产节”深圳市住建局领导表示，在住房保障体系建设中，学习新加坡，目标是让60%的市民住上政府以购买或租赁形式提供的住房。

可以说，如果实现这个目标，深圳将在未来的住宅领域建设中国特色社会主义先锋示范区方面取得巨大的示范成就。

首先，新加坡成功的秘诀新加坡的住房模式无疑是成功的:

1.新加坡80%以上的人住在政府提供的公寓里。2.除了私房，新加坡90%以上的人都有自己的房子，人均住房面积超过30平方米。3.年轻人进入职场2-3年就能买得起公寓。4.随着HDB公寓足够强大的保障体系，越来越多的人开始改善生活条件，购买私人住宅，HDB居民的比例下降。新加坡成功的核心取决于以下四个方面:

1.政府获得了大量廉价的土地资源。1955年，《新加坡土地征用法》颁布。根据规定，只要是基于公共利益的需要，用于居住、商业或工业区，都可以征用。

这项法律使政府完全控制土地资源和价格，不受市场影响。随后，政府控制的土地面积逐年增加。到2001年，新加坡政府拥有的土地总面积达到90%。这些土地最终由房屋委员会以非常低的价格开发，最终成为大多数人能够负担的公寓。

2.控制房价。首先，新加坡的房价严格与人均收入挂钩。90%的人买得起三居室，70%的人买得起四居室。通常三居室是个人年收入的三倍，四居室大概是两个人年收入的两倍。一般情况下，年轻人工作几年后，用自己的积蓄买得起一套公寓，全年购房费用占新加坡人收入的比例不到25%。

第二，户型设计主要是刚刚需要。

3.住房资金来源。房管局建设住房资金有三种方式，一是政府直接拨款，二是超低利率贷款，三是银行贷款。

个人购房资金的核心来源是建立公积金制度。以2008年的数据为例，员工支付20%，企业支付14.5%。公积金贷款的利率也很低。此外，将对特定买家给予额外补贴。

4.合理的住房分配制度。新加坡HDB公寓的分配制度主要包括三种组合:抽签制度、订购制度和直接购买。

彩票系统:供不应求时使用，以避免人为干扰。

订货制:先向房管局询问需求，再等待住房方案，适合住房需求不太迫切的人群，但能满足个人需求。

直接购买:分配滞销公寓。

房荒问题基本解决后，新加坡及时开放转售市场，价格需要引导。

第二，深圳新加坡的实际困难可以在一张白纸上画出一个成功的住房制度。深圳经济特区建了40年，住房问题越来越严重。难度远远比不上新加坡。

供应、需求和分配问题新加坡HDB公寓只分配给本国公民，入籍门槛极高，人口稳定。基本上，解决办法是住房存量缺口问题。

深圳在这方面的困难要大得多。深圳只是中国的一个城市，定居门槛很低，每年吸引几十万人。深圳经济特区成立40周年以来，人口从30万飙升至2500万。

面对如此庞大的人口增长，政府如何照顾这一点，如房屋需求计算、房屋价格和租金计算、房屋分配方案制定等，都是一个很大的问题。

深圳市住建局房地产部卢增学曾表示，深圳1400万常住人口中，各类住房虽然有1065万套，但商品房政策性住房和经济适用房的比例仅为21%，为224万套。深圳的住房占用率只有24%。如果按实际管理人口2500万计算，住房占用率更低。

深圳计划到2035年建设170万套住房，其中至少包括100万套经济适用房。公租房约有34万套，但目前深圳公租房轮候人数已超过30万，且仍在动态增长。到2035年，实际需求应该远远大于34万套。很多人等了三年多，深圳等公租房的难度堪比香港，深圳和新加坡差距很大。至于房源和人才房，可以出售的部分不多。

在土地方面，土地是重中之重。

深圳长期遵循“重工商轻房”的土地供应逻辑，住宅用地全年占比不足20%。在过去的十年左右，不到一半的住宅用地被用于工业。

2019年，深圳计划供应1200公顷，其中住宅用地仅150公顷，仅占12.5%，商业用地和工业用地355公顷，是住宅用地的2.5倍。

于是，民宅不断增多，房价不断上涨，大量写字楼落户空。

来自任泽平的统计数据显示，深圳住宅用地仅占11%，而伦敦、纽约、东京等城市超过50%。

深圳安珠集团成立于2016年10月，承担了建设经济适用房的重要任务，目标是新加坡房管局。但是，安珠集团的征地条件并不如新家坡房管局优越。只能去公开市场招标拍卖挂地。虽然安珠集团的资金来自政府，但经过大量的开发和竞争，土地价格并不便宜。

而且深圳的土地供应总量如此之多，经济适用房多，商品房少，后者的价格几乎压制不住。

按照规划，深圳可供开发的土地面积只有20平方公里，仅靠招投标、拍卖、挂牌等方式增加经济适用房的供应量显然是不够的。深圳需要建设覆盖60%人口的经济适用房。如何获得低成本的土地资源是一个大问题。

在解决低成本土地供应问题上，新加坡采取了法律授权强制拆迁补偿的措施；在深圳，有限产权房只有一个明确的点:永远不能转正。但这种说法是保持现状，不去碰他们，但不可能拿到地。

深圳给自己定了一个目标，60%的市民买或租政府建的房子。那么问题来了，深圳能不能复制新加坡的模式，哪怕60%的人都在政府房租房？我都看到了。你为什么不在这里试试