购房定金 交了购房定金后悔了?教你3招把钱要回来!

买房一直是社会上的热门话题，不仅因为住房与我们的生活息息相关，还因为今天的房价涨跌不定，让人捉摸不透。别急着买房，小心点。

1.什么是认购协议？

既然订金一般在认购协议中约定，那我们先来看看认购协议到底是怎么回事。

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，不得与购买人签订商品房销售合同。但由于资金或营销的需要，开发商往往会与购房者签订“认购书”、“抽签选房”、“购房意向书”等协议，以达到区别于商品房买卖合同的目的，统称为认购书。

认购协议是独立、正式的商品房买卖合同，与商品房买卖合同有本质区别。只要是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，就具有法律效力。所以，如果要从认购协议的法律效力入手，除非你有证据证明开发商欺骗或胁迫你，导致协议存在瑕疵，否则更难拿回定金。

认购协议与商品房销售合同的主要区别在于，认购协议不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的十六项。所以有些对你很重要的条款可能没有在认购协议中，开发商在签署认购协议时也没有另外说明。这就为你回存款创造了有利条件。

二、什么是存款？

押金，我们签合同的时候经常遇到。那么，押金是多少？

定金是在合同订立或履行之前保证支付一定金额或替代物的一种方式。

1.对交割价格没有约定或者约定不明确的，不能视为定金

《担保法解释》第一百一十八条规定:“当事人支付定金、保证金、定金、合同款、定金或者定金等。，但对定金的性质没有约定，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”

因此，在商品房认购协议或开发商出具的收据凭证中，只出现或注明定金、定金、保证金、诚信金等字样，不能视为法律意义上的定金。也就是说，你的认购协议中没有“首付”，也没有明确规定首付的性质。当你反悔不想签正式购房合同时，开发商无权没收你提前支付的价款。

2.定金价格未实际交付，定金合同未成立，定金金额不能超过主合同标的20%

存款的成立是有实际意义的，没有存款的实际交付，存款担保就无法成立。所以，只要定金还没交，你就有反悔的权利。

此外，根据《担保法》的规定，定金金额不得超过主合同标的物的20%。当然，开发商有营销策略，对押金金额要求也不太高，一般都是几万块钱。冲动的时候可以马上拿出那么多钱，但是事后又不愿意反悔，只好白买。当然，你有权要求退还已经支付的比主合同目标金额多20%的定金。

3.签了认购协议反悔？开发商有权不退还押金

根据《担保法》及相关司法解释的规定，当事人可以约定一方向另一方支付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。交付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。也就是说，买家签了认购书后，后悔了，不想买这套房，开发商有权不退押金。

4.违约金和定金双方约定的，双方只能选择一种主张

根据《合同法》第一百一十六条规定，双方约定违约金和定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。这意味着只能适用定金和违约金，两者都可以选择。在现实生活中，有相当多的认购协议既规定了定金，又规定了违约金。虽然你已经构成违约，但你只需要给一份。开发商说了算。

存款≠存款

存款和存款虽然只有一个字的区别，但可以说是一个差异的世界。目前法律上对定金没有明确的规定，其效力取决于双方的约定。如果双方不同意，一般可以视为“预付款”，不具有保证性质。一方违约，另一方有权退还定金。这个地方很多人都吃过亏，所以以后签合同的时候一定要睁大眼睛！

三、可以返还定金的几种情况？

根据《商品房买卖合同司法解释》第四条规定，因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

显然，存款能否收回，取决于对“不可归责于双方的事由”的理解和适用。在司法实践中，主要有以下几种情况

1.未能就合同的主要条款达成一致。

认购协议未明确约定该商品房的价格、面积、朝向等主要条款，且开发商与购房人未能就这些主要条款达成一致意见，从而未能签订《商品房买卖合同》的，开发商应向购房人返还定金。因为未能签订《商品房买卖合同》是由于双方未能就合同的主要条款达成一致，不是由买受人单方违约造成的。

如果反悔想拿回定金，赶紧回去看看认购协议有哪些主要条款没有约定。在签订正式的采购合同时，你可以大胆地对你不满意的条款提出异议。

这里有三点值得注意:

1.不能约定的条款应该是认购书约定以外的条款，对现有条款有直接的法律效力，不需要重新协商。

2.只有双方不能就合同的主要条款达成一致时，才能要求退还定金。如果是签订合同的时间、地点对商品房买卖合同的订立没有实质性影响的，则不应包括在内。

3.买受人通过对合同提出不合理的苛刻条件要求返还定金的，可以认定其不愿意签订合同，构成根本违约，责令不返还定金。比如要求签“付款必须当天送达，凭证必须当天开具，否则不签购房合同，押金退回！”以及其他不切实际的条款。

2.关于补充协议的谈判失败。

如果双方签订补充协议，如果双方在平等诚信的原则下继续协商，仅考虑自身利益，无法就补充协议达成一致，导致无法订立购房合同，这是不能归咎于双方的原因，买方有权要求退还定金。加补充协议返还定金也是可行的，但要记住，协议中不能约定的条款，要重要，要实用。

3.由于国家出台新政策，购房者不符合购房和贷款条件。

《认购书》签订后，由于国家出台新政策，购房人不符合购房条件或无法获得银行按揭贷款，导致双方未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于双方的原因，购房人有权要求开发商和企业返还收取的定金。