上海大悦城官网 案例完整版：上海大悦城

实体商业的场景革命

面对商业运作的同质化和消费需求的多样化，实体商业“场景革命”的声音在天空沸腾。

之前我们调查分析了百盛有客、麦德龙城等商场的百货升级典型项目。

过去的老百货积极调整升级，注重商业主题和购物环境体验。在电子商务和购物中心的冲击下，它们仍然显示出强大的商业活力。

PS:关于麦德龙城与百盛优客的案例分享，请登录公众账号“历史新闻”。

▼都市每层主题创作

欢乐城业态布局分析

01 |整体业务类型分析

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注:数据截至2017年4月底更新，门店面积数据为营业面积。

上海欢乐城二期地下1层，地上9层，商业建筑面积10.8万㎡。就整体业态而言，零售占比最高，主要为男女时装；其次，餐饮以特色餐饮和休闲餐饮为主。

零售商134家，约22000㎡；男女时装50种，面积9200 ㎡。餐饮业态中，特色餐厅19家，面积约6000 ㎡,休闲餐厅15家，面积约3000㎡。

按商铺数量计算，四大业态占零售的62%，餐饮的33%，配套服务的4%，休闲娱乐的1%。

按商铺面积计算，四大业态占零售的63%，餐饮的33%，配套服务的3%，休闲娱乐的1%。

《欢乐之城》的启示和不足

启示01 |地铁公共交通的价值

地铁不断为商场输送大量消费者。

在有地铁线路规划的城市中，实体商业的发展要重视地铁车站覆盖的价值，尽可能与轨道交通车站衔接。

▼8号线和12号线交叉口，曲阜路地铁站上盖

▼地铁出入口与商场B1相连

启示02 |商业地产已经进入运营时代

商业地产从开发变成了运营。

商业建筑要带头，在第一时间抓住消费者的注意力，注重商业元素的运用。此外，要及时优化调整运营手段，扩大门店收入。

启示03 |商业运营需要专业的运营团队

欢乐城利用商城的硬件资源和创新的营销方式，结合网络系统为商城扩大营收提供保障，这些都体现了商城运营团队的敬业、创新和专业精神。

欢乐城拥有精准的客户群和主题定位，是体验消费在建筑环境和商业业态方面的标杆。但是，不可避免的是，商场的规模和建筑细节仍然存在一些不足。

01 |南北楼主题定位一致，商业量过大

南楼地上11层，北楼(欢乐城二期)地上9层，太高了。在摩天轮的带动下，北楼8-9层的楼层效率可以和1-2f层竞争，但是中间一层很难操作。

南北楼总成交量约16万㎡，定位为同类型(年轻趋势)，客户群较窄。相对来说，商场太大，整体投资运营受到挑战。

02 |部分楼层有内部动字线，平面结构不合理

F1-F3通过主力店的组合，有一条清晰的L型动线。

但随着楼层的上升，品牌使用面积减少，平面结构较厚的地方只能通过辅助动线解决。F3层以上开始出现内部“惠子”线，内部店铺显示弱指示，消费者到达率低。

▼例如，F6层内部的“后”移动线缺陷

03 |天上没有中庭，商场能耗成本比较高

整个商场没有采光中庭/廊。北楼中庭在F3作为活动场地，导致F1-F2中庭自然采光不足，需要通过采光进行补偿，影响感受在空之间。

顶层是摩天轮拍照活动区，透光率很低。整个商场缺少空自然采光的房间，照明能耗成本高。

中庭看不到天空，需要大量的灯光和镜子来补充空空间感。

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04 |商场南北街区连贯性不足，引导不明显

由于两栋楼楼层高度不同，6F以上的连接不能从同一楼层转移。比如北座8F接南座9F。

南北楼用一条走廊连接，引导不够清晰，会降低消费体验，影响南北楼的客户共享。

南北之间有高度差

楼层之间的过渡需要清晰明显的指导

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附录|各楼层业务类型分析

B1:轻型餐饮和零售

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F1:以零售为主，少量清淡餐饮

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F2:以零售为主，少量休闲餐饮

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F3:以零售为主，有西式快餐

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F4:主要是零售，有美容水疗中心

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F5:主要以男女时装为主，有少量特色餐厅和一家美发店

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F6:形式更丰富，有书店、婚纱摄影等等

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F7:都是餐饮形式，大部分都是特色餐饮

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F8:墨坊166和摩天轮出入口都在这层，比较受欢迎。除了餐饮，还配备了适当比例的零售业态。

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F9:屋顶摩天轮的位置主要是休闲餐饮

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陈北林商业地产研究室提供的文本

商户品牌信息更新至2017年4月

部分图片取自网络

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陈蓓琳简介:

柯睿咨询中心陈北林商业房地产研究室主任

中国房地产商学院联盟“十佳名师”

上海商业地产评审团杰出专家

30年商业项目管理经验

17年商业房地产咨询和规划经验

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