房屋租赁合同税率 惊呆了！房屋出租合同少写3个字，竟少缴税15万！

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商业案例:

一家房地产公司开发了一个工业园区，设计成独立的仓库和车间。工业园开发后，房地产公司作为自持物业出租出去。

由于工业园区地理位置相对偏远，入住率不理想。A公司为了吸引客户，推出第一年免租金营销政策，从第二年开始计算租金。

以下是其中一家工厂的租金:

某房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司，该厂房在财务会计中的资产原值为1500万元(含土地)。租赁条件为:2017年免租金，2018年租金100万，2019年租金100万，合同每三年签订一次。

优化合同:

第一种签约方式:2017年免租金，2018年100万，2019年100万，每三年签约一次。

第二种签约方式:2017-2019年租金200万元，每三年签约一次。

纳税分析:

一、增值税缴纳

1.根据《财政部、国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》(财税(2016)36号，附件一，《营业税改征增值税试点实施办法》的有关规定。

根据标的物的不同，企业租赁服务可分为有形动产企业租赁服务和房地产企业租赁服务。适用于提供房地产租赁服务的增值税税率为11%，征收率为5%。

2.根据《国家税务总局关于地价抵扣时间等增值税征收管理的公告》，国家税务总局2016年第86号公告，

第七条规定:纳税人出租房地产，租赁合同约定免租期的，不视为《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件)第十四条规定的销售服务。

鉴于以上案例及相关政策，我们知道对于租赁土地或房屋等不动产，如果在协议中有约定免租期，则免租期不需要视为销售，也就是说免租期不需要视为销售并缴纳增值税。

二、财产税的缴纳

按房产税暂行条例的有关规定执行。

第三条规定，房产税按房产原值的10%至30%扣除后的残值计算缴纳。具体扣除范围由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有财产原值作为依据的，参照类似财产，由财产所在地税务机关核定。

房产出租的，以房产的租金收入为房产税的计税依据。

第四条规定，房产税税率按房产残值计算缴纳，税率为1.2%；按照房地产租金收入计算缴纳，税率为12%。

根据《财政部、国家税务总局关于残疾人就业单位城镇土地使用税政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定:对于租赁物业，双方签订的租赁合同有免租期的，业主应在免租期内按物业原值缴纳房产税。

因此，两种不同的合同签订方式会对房产税的缴纳产生较大的影响:

第一种合同签订方式应缴纳房产税:

2017年应交房产税:1500×(1-20%)×1.2% = 14.4万元(假设当地房产税按房产原值减20%)

2018年应交房产税:100 × 12% = 12万元

2019年应交房产税:100 × 12% = 12万元

2017-2019年应纳房产税:14.4+12+12 = 38.4万元

第二种合同签订方式应缴纳房产税:

2017-2019年应纳房产税:200 × 12% = 24万元

通过以上案例分析，我们发现企业在生产经营过程中签订合同是非常重要的。仅仅是“免租金”两个字，就会让企业多交14.4万元的房产税。

这个案例只是一个策划思路。实际上，房产税多交的现象可能远远大于这个数额。

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