未来房企融资收紧是大概率事件 为什么会这样说

未来住房融资收紧是一个大概率事件

虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，仍是一种融资收紧信号。

8月23日，住房和城乡建设部与央行官网发布消息显示，8月20日，住房和城乡建设部与中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。消息称，住房和城乡建设部、央行和相关部门在前期广泛协商的基础上，形成了重点房地产企业资金监控和融资管理规则。

形成重点房企资金监控和融资管理制度

会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院的决策部署，坚持房屋是为了居住，不是为了投机，坚持不以房地产作为刺激经济的短期手段，落实城市主体责任，稳定土地价格、房价和预期， 保持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳步实施房地产长效机制，保持房地产市场稳定健康发展。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、监管化和透明度，央行、住房和城乡建设部等相关部门在前期广泛协商的基础上，形成了重点房地产企业资金监控和融资管理规则。

会议强调，市场化、经常化、透明化的融资规则有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强抵御风险的能力，促进房地产行业长期稳定运行，防范和化解房地产金融风险，促进房地产市场持续稳定健康发展。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从会议内容来看，座谈会主要涉及部分房企的融资，也提到了稳定的政策调控，旨在促进房地产市场健康稳定发展。

据中原地产研究中心统计，8月上半月，房地产行业发行的信用债券规模达到261亿元，处于年内高位。同时，全年房地产企业发行债券811只，融资总额6242亿元。7月以来，房企密集释放大量融资，创历史同期新纪录。张大伟表示，房企融资井喷是增加融资规则的主要原因，以避免房企过度融资和金融风险。

但张大伟也指出，会议内容仅提及重点房地产企业资本监管和融资管理规则的形成，其中房企属于政策关注范围，融资管理规则具体内容暂不公开，对执行的影响有待观察。

融资管理规则可能与互联网上的“345新规”有关

房企融资管理规则的具体内容是什么？住房和城乡建设部和央行的官方网站没有披露。不过，市场猜测可能与此前传言的“345新规”有关。

近日，网络传输监管部门发布了“345新规”，旨在控制房地产企业的生息负债规模。8月19日，媒体进一步报道，央行和住房和城乡建设部将于8月20日起召集部分房地产公司在北京进行面对面会谈，或了解行业对新融资规定的反应，当时已有部分房地产企业证实。

什么是「345新规」？据金融媒体报道，“345新规定”对房企按照“红-橙-黄-绿”四档管理，设置“三条红线”，具体是不含预付款后的资产负债率大于70%。净负债率大于100%，现金短期负债率小于1倍；以计息负债规模作为理财的操作目标，设定为计息负债逐级增速的门槛，每降低一级，上限提高5%。

具体来说，如果“三条线”都超过“红档”的门槛，计息负债规模可能不会增加；“二线”作为“橙档”超过门槛，计息负债年增长率不得超过5%；“一线”超过门槛为“黄档”，计息负债年增长率不得超过10%；“三线”未超过“绿色文件”门槛，计息负债年增长率不得超过15%。

十大房地产企业的一位相关人士告诉新京报，他们收到了新融资规定的通知，但没有收到正式的政策文件，也收到了会议通知，这与金融监管升级有关。

一位不愿透露姓名的华东房企集团副总裁表示，传闻中的“345新规”可能存在，个人更有可能了解可能的窗口指导。“但我明白，这并不是网上说的为了收紧房企融资，更多的是为了防范房地产企业的系统性财务风险，尤其是华夏、泰和等事件，引发了对龙头房企财务风险的担忧。”

在具体实施层面，“对整个行业的政策规定不太可能，也不会是一刀切的。但有了这些红线，金融机构也会参考或参照其他企业，不会影响现有政策的执行。也有利于逐步化解和降低企业负债和财务风险。”按照上面提到的副总裁的说法，可能是针对大企业，尤其是上市公司。毕竟他们的数据更系统，更完整，更有可追溯性。很多中小房企没有明确的年报和数据，央行很难通过窗口直接控制和引导。因此，画一些红线让金融机构自行实施更为可行和灵活。

虽然是为了防范房地产金融风险，但在市场看来，针对重点房地产企业的资本监控和融资管理规则的形成，仍然是融资收紧的信号。住房研究所所长张博表示，下半年住房融资的“好日子”已经基本结束，整体很难有类似上半年的低成本融资水平。即使是财务状况良好的住宅企业也将面临这一挑战。在国内大流通的发展方向上，未来房地产融资收紧将是一个大概率事件。

新京报记者 段文平