深圳公寓买房 实探深圳一公寓：一次出19万，十年不涨房租，你会租吗？

“工资增长跟不上房租增长。感觉钱包被砸了空，受够了做月光族！”

“找另一半，换个新工作，房主想卖房子...计划赶不上变化，搬来搬去的日子我也受够了！”

近日，龙岗布吉出现了一套“另类”的长租公寓——早安优趣青年公寓。乐居会带你去了解:

交通:距3号线大芬站约2公里，将开通班车

租金:19.8万-27.8万/10年

户型:35平，一个客厅，55平，两个客厅，一个客厅

装修:精装发货，配基本家具，可以用包托运

水电费:按商业标准征收，水费7元/吨，电费1.3元/千瓦时，热水35元/吨

主要卖点:租期十年，租金比市场价低近一半，一次付清，十年不加租

实践探索:租金低于市场价但没有阳台，没有煤气

优趣公寓位于龙岗布吉南湾街南新路南岭1983创意镇，距大芬地铁站约2公里。乐居从福田站出发，乘3号线到大芬站约40分钟，下降约10分钟到达目的地——1983创意小镇。

据了解，油区公寓由南岭村厂房改建而成，总建筑面积约88万平方米，分三期开发。园区内有公寓、办公室空、商场、酒店等业态，还设有健身房、篮球场、网球场、停车场等生活设施。

据园内一位投资经理介绍，目前已有部分文化产业初创公司入驻写字楼，中影国际影城也已进入装修现场，预计8月初开业。

△装修中的商场

项目一期占地5.5万平方米，包括4栋公寓楼。目前整体装修已经完成，内部家具正在配置，预计8月初交付使用。据悉，油区公寓6日已推出首批产品，有近40套优惠房出租。据园区投资经理介绍，截至6月12日，已出租20多套，部分已向客户登记。

样板间实景图

样板间实景图

样板间实景图

样板间实景图

样板间实景图

样板间实景图

乐居了解到，优趣公寓目前有两种户型，一居室一厅35套，55套，价格区间19.8-27.8万，租期十年。房子交付装修，配有床、衣柜、空等家具、沙发、油烟机、储物柜。由于公寓是由工厂建筑改造而成的，所以没有阳台，也没有煤气。

在租金支付方面，有两种支付方式。第一，一次性付款可以享受98%的优惠；第二，首付50%，其余三年还清的金融按揭方案。

以一套55平，两室一厅为例。十年租金总计25.38万元。目前预定1000元起享受3000元优惠。一次性付款如果能打九八折，实际付款246784元；如果选择按月首付的金融按揭方案，首付需要交125900元，其余3500元及每月300元左右的利息。

根据链家出租的房源清单，项目附近的桂芳花园一套51平两室一厅的月租是3800元，优曲公寓55平两室一厅的月租平均是2000元左右，相比之下确实便宜很多。

△桂方圆

值得注意的是，由于园区原本是厂房，水电费全部按商业标准收取，水费7元/吨，电费1.3元/千瓦时。热水24小时供应但另收费，大概35元/吨。物业管理费按4元/套/月征收。公园里的租户可以以优惠的价格使用各种内部设施，例如以6-8%的折扣使用健身房。

▲五一期间举办南岭1983创意小镇音乐节

“十年租期对双方都是一种约束，租房应该是自由选择。也许你的工作和生活在三到五年内会发生翻天覆地的变化。”一位关注优趣公寓的人士对长期租房模式表达了不同意见。对此，园内一名销售人员表示，在租赁期的十年内，房屋可以随时转租，投资人不参与转租程序；但如果租客要退租，需要缴纳20%的违约金。

长期租十年，中间有变数的租客怎么办？

一次交十年房租如何保障租客权益？

深圳市房地产中介行业协会会长徐枫认为，这种全新的租房模式解决了租房的一个痛点——居住的稳定性。但是，十年不短，难免会有变数。“一次性支付10年租金有点担心。这个有保证吗？”一个关注公寓的网友提了个问题。

深圳房地产研究中心研究员李也对一次性支付10年房租表示担忧。据李分析，由于租期较长，如投资方发生意外，可能无法完成项目的物业管理及配套服务。深圳目前租房市场的租客流动性比较大，随着时间的推移，租客会面临工作变动、需要买房成家等问题。

对此问题，有渠公寓相关人员回应。它说，在租赁期内，如果公寓因投资方经营困难而关闭，投资方将返还承租人的剩余租金；因其他不可抗力因素导致租赁无法继续的，如旧房变更等，会有一定的补偿，并在租赁合同中载明相关补偿条款。但乐居要求他出示具体合同时被拒绝了。"当我们正式签署合同时，我们只提供了合同."

厂房改成公寓，涉嫌违规？合同有效吗？

△公寓充满浓郁的工业风格

李还对地块的土地利用性质提出质疑。1983年，这座创意小镇由一家工厂改建而成。“按照现在的政策，这是违法建筑，以后可能面临被拆除的风险。”

针对这个问题，黎文熙回应道。他指出，目前国家对工业用地改造公寓确实有一定的要求，优趣选择了合理、合法、合规的项目进行改造。“优趣的商业模式与产权无关，是使用权的租赁，物业可以合理合法的用于生活。”

但广东华商律师事务所律师周正峰认为，如果油区公寓在未取得建设规划许可证的情况下将工厂改造成公寓，与承租人签订的租赁合同没有法律意义。“最根本的问题在于合同是否有效。如果没有获得许可证，合同对投资者没有约束力。”

乐居在问李文喜是否要取得规划许可证时，他说有渠公寓的模式还是租赁，即以租赁的形式代替购买。“改造一般会申请施工许可，但是取得规划许可是房地产。开发者的做法。”

“如果投资者获得施工许可，租赁合同就具有法律效力，”周正峰说。

合租房创始人罗认为，市场应该鼓励这种对“十年不增租，从此不再漂泊”新租赁模式的探索。“这是一种新的模式探索。长期租房十年，会给年轻人更多的优惠，让他们安定下来，有质量。同时也是对长期租赁行业的非租金差模式的一个很好的探索。”

李文喜表示，优趣将在其他地区推广这种模式，具体形式仍在探索中。