预测下烟台2020年房价 2020年烟台楼市的10个预测

聪明人已经注意到了

从现在开始变得更聪明

全文4796字，预计阅读时间12分钟

2019年烟台房地产市场只能用一个词来形容——惨淡。

政府很难频繁拍地，开发商很难卖房，购房者很难抱怨房价高。

很多人认为买家和开发商是对立的，但是今年大家突然发现大家好像是一条船上的:2017年经济形势好，市场好，大家都好；2019年，经济形势不好，市场不好，大家都不好。

2019年即将跌跌撞撞，2020年市场会好转吗？最近很多粉丝问我要不要等到2020年。2020年的市场就像烟台的冬天，时而阳光明媚，时而积雪飘散。

在做预测之前，首先要有几个假设，只有假设成立，预测才有意义。

假设一:全球经济和平握手，你好，我也是。

2019年，无论是民族冲突、军舰入关、金融战争、贸易战，还是香港等部门和地区的混乱，幸运的是最后都和平解决了，对世界经济形势没有太大影响。

如果我偶然发现了阿拉丁神灯，那么我的第一个愿望就是:2020年世界和平。

假设二:全球经济增长率稳定，不存在重大经济危机

在全球经济金融展望报告中，中国银行研究院课题组对2020年全球经济发展持悲观态度。预计全球经济将在2020年下半年触底，年增长率比2019年低0.1%。

2019年，全球30多个国家宣布降息，美国连续三次降息。全球经济高度金融化，表现为高流动性、低增长、低通胀、高泡沫。

在低迷时期，单边保护主义必然会出现，破坏全球经济平衡，刺激国内经济，解渴。

随着全球经济下滑，中国将很难幸免。如果我有阿拉丁神灯，那么我的第二个愿望是:2020年，全球经济要稳定，大家要幸福富裕。

假设3。棚改如期推进，城市化率稳步上升，央行不再放水

按照2020年底完成4200万套棚改，2018-2020年全国完成1500万套的目标，2020年预计棚改560万套。

工棚总数是固定的，但是货币化比例还有待讨论。

据光大证券预测，2020年，棚改房面积将占三四线商住楼销售面积的4.3%，几乎是2019年的两倍，但货币化安置资金仅同比增长27%左右。

2020年，预计棚改规模将逐年增加，但主要以实物安置为主。

此外，中国原定于2020年实现60%城市化率的计划已经提前一年实现，2020年城市化率的任务压力将会减轻，但棚改和引进新人才的任务可能会加快城市化率的增长速度。一个正一个负，城市化率就会稳步发展。

至于M2放水问题，目前国家已经放弃了为应对2008年全球经济危机而采取的救市策略，希望继续拖住！再忍住！

从目前的政策态度来看，大概率是求转型，断臂求生的策略，不可能放水。如果我有阿拉丁神灯，那么我的第三个愿望就是中国经济稳定，即使稳定度略有下降，也是可以接受的。

阿拉丁神灯的三个愿望都实现了。我想展示一下我前30年没中500万奖的运气和我后70年没中500万奖的运气，祝这三个愿望都实现。

然后，我们开始预测2020年的市场。

预测1:GDP增长1:下降与CPI上升的剪刀差将有所缓解，政策救助需求减少

这不是我的预判，而是一个行业的基本共识，也是明年宏观经济中一个比较大的前提性判断。

CPI突如其来的突然上涨，几乎是二哥生病造成的。猪肉价格飙升导致牛羊肉等食品CPI上涨，使得稳定的CPI迅速破3。但更多的经济数据显示，整体经济环境并没有明显的通货膨胀迹象，所以这次CPI上涨导致的看似通货膨胀只是“虚惊一场”。

明年，随着猪肉市场的稳定，整体CPI将下降，这就是为什么国家仍然敢于在10月份CPI同比增长3.8%的情况下，继续降低RRR甚至降息5个基点。

但猪肉喂养需要一个缓冲时间，所以明年CPI更有可能保持高位，第二年CPI会大幅下降。所以即使2020年有提前行动，也不会有大的行动。

于是一个简单的判断出来了:既然市场没有想象中那么糟糕，那么政策也不会像想象中那么激烈。

那些想赌国家政策占房地产投机便宜的，先休息一下吧。

预测二:中央定调，不会有全面的刺激政策，没有理由推动市场暴涨

为明年定下市场基调的中央经济工作会议刚刚结束。会前，几乎所有的机构和专家都沉默了，很少有人对会议做出预测。市场的复杂性使得每个人都不可能做出预测。只看国家怎么定市场基调，然后市场肯定会顺着政策走。

2019年后，稳定的市场就像平静的湖。市场的航船将朝着政策的大桨指向的方向航行。2019年12月，中央经济工作会议关于房地产的指示是:只字不提。

这意味着市场应该在它改变之前先看看它。这背后隐藏的意思是，现在市场稳定了。既然去年买的棉袄今年还能用，先别折腾了。

预测三:从数据技术的角度来看，2020年烟台房价不会大幅上涨，只需放心即可。

就像世界上没有无缘无故的恨和爱。

房价没有无缘无故的涨或者跌。

从2011年至今70个城市的二手房同比价格可以看出，除了2015年的强刺激政策和2017年的强抑制政策外，其他年份三线城市的变化都比较温和，短期内没有大的波动。

截至2019年第四季度，三线城市数据仍呈下降趋势。即使要涨，也要有一个低谷才能从V型中涨出来，但目前还是处于下行趋势。所以，单纯从数据技术层面来说，2020年烟台房价不会大幅上涨。

预测4:房地产投资占GDP比重较大，房地产作为刺激经济的手段已经走到尽头，明年将继续削弱其对房地产投资的依赖

从房地产投资占GDP的比例可以看出，自中国房改以来，房地产投资占GDP的比例已经远远高于美国和日本，具有一定的国家发展阶段的因素。中国是发展中国家，对基础设施建设和房地产建设的需求远远大于发达国家。

但是，从国家近几年出台的一系列政策来看，这背后只有一个逻辑:我们在不断寻找新的经济增长点，不再想靠房地产开发来拉动经济发展。

特别是对于2018-2019年的努力，中央会议的主题一直是解决系统性经济危机。减少对房地产市场的依赖，减缓市场，是防止经济危机的第一步。

预测五:杠杆率快速上升隐含内部风险，稳定杠杆率成为长期任务。稳定杠杆的前提是稳定房价

整体放松意味着下一轮房价周期的开始。从世界主要国家居民的杠杆率来看，只有中国的杠杆率稳步上升。我们已经从一个储蓄大国变成了一个债务大国。虽然储蓄率在世界上仍处于较高水平，但居民杠杆率已经接近日本，远高于巴西、印度等发展中国家。

光大证券的报告显示，2008年至2019年，个人住房贷款增长了9倍，远超人民币贷款和房地产贷款的增速。

稳定杠杆将是未来一段时间的主要任务，恐怕会一直持续到新产业振兴。

预测6:城市差异化发展将继续加剧，2020年山东市场压力更大

2018年以后，房地产市场已经无法用“全国、一线、二线、三四线”这几个字来概括趋势。一城一策成了主流观点，甚至一区一策。

比如南京六合区、成都高辛南区、天津滨海中关村科技园、天津宝坻中关村科技园等都放开了部分北京人的购房政策。

近年来，山东的地理劣势从东西向差距到南北向差距逐渐加大，从重点支持中小城镇发展，到重点支持特大城市和都市圈发展。

随着人口老龄化和新增人口的急剧减少，作为房地产市场最大支撑需求的人口离山东越来越远。

以上几点一直在说，烟台市场缺乏大幅上涨的可能性，但烟台也缺乏大幅下跌的可能性。

2019年，预计烟台商品住宅交易面积同比下降30%-40%。这一方面说明市场在走下坡路，但另一方面也说明市场上观望情绪太多，而这些观望者正是阻止房价大跌的基石。

一旦房价松动，观望需求部分释放，成交量上升。

成交量上升会直接给市场带来信心，进而稳定市场。所以烟台永远不会有类似青岛济南的大降。

青岛西海岸和济南西部新城有较强的投机因素，市场下行时需求锐减，所以这一区域的下跌比较严重，但烟台没有严重的投机区域。

所以，很遗憾的告诉你，你会失望的。

预测7:大盘不可能跌超过5%。如果你想上车，你可以选择上车

首先，我想向你解释一下刚刚需要的是什么。不要轻易坐下。在烟台这样的弱势二线城市，其实只是需要的人很少。

所谓刚需，严格意义上来说，就是没有房需要租房的人，考虑到结婚的时间，结婚绝对是最大的刚性需求。

2019年，市场低迷。12月，所有开发商都发布了明显的购买折扣，以冲刺他们的表现。比如万科翡翠大道计划推出4号楼，价格优惠。虽然明年房价可能还会下跌，但下跌幅度不太可能超过5%。

只是需要综合的租房费用、生活费等费用，所以有些项目年底的优惠力度和明年降价后的优惠力度差别不大。只需要根据需求上车。

预测八:关于中国社会科学院对明年烟台房价下跌预测的说明

12月初，中国社科院财经战略研究组发布了11月份城市房地产发展月报，预测了房价下跌前10位的城市，包括烟台、青岛、济南。

在这个稳定的市场中，市场未来的发展基本上是由政策引导的，变量很多，很难预测长期的变化。

中国社会科学院在做了11月份的月报后，很快发表了一篇解释该报告的文章，仅限于未来三个月的短期预警。

为了验证这个判断，我特意咨询了烟台报道的作者。中国社会科学院邹老师说，明年的房价形势需要再次观察。

所以报告中的预测只是短期预测，并不是对明年市场的判断。

预测9:烟台商品房去化学周期高达16个月，降息只能阻止市场下跌，力度不足以让市场回暖

2019年的RRR减产被认为是下一个周期的开始。但据腾策数据，2019年11月，烟台商品住宅去污周期高达16个月，公寓产品去污周期为22个月，商业市场产品去污周期为90个月，办公产品去污周期为80个月。

去化学化周期长，开发商的投资开发意愿会受到一定的约束，而国家不会出台强有力的刺激政策，所以明年开发商在市场上会更加谨慎。谨慎之下，谈谈如何贸然恢复。

预测10:烟台市发展分化明显，西部地区实力增强，东部地区实力减弱

2019年，烟台增长最快的区域——芝罘区快乐北方新城得到快速推进，开发区自贸区成立。

2020年，烟台市区之间的发展和分化将更加明显。

旧城改造已经成为全国的一大推动力。幸福北方新城和海洋世界项目位于烟台未来六大重点发展区域。2019年，拆迁效率证明了新城发展的速度。

房地产市场的价值不在于现在，而在于未来的发展潜力。幸福的一些区域目前处于一片混乱的局面，但也不是不可逆转的，但幸福的定位是后期烟台成为一个整体城市的关键。

对山东发展最大的批评是营商环境差，自贸区很大程度上改善和优化了营商环境。2019年很多中小企业落户，2020年这种影响会更加明显。自贸区的出现，不仅会带动开发区的经济环境，还会给开发区带来人口和发展活力。

大涨大跌只能存在于过去不健康不规范的房地产市场。经过20多年的房改，市场有了足够的经验，政府有了足够的决心和信心，使房地产市场回归正常的经济运行规律。

2020年，诚信转型，脚踏实地发展才是王道。

此外，2019年12月14日下午2: 00，新先生与安居乐、樊登读书俱乐部在芝罘区马贝路4号储备大厦南麂城自习室，就2020年房地产投资前景举行闭门私人会议。

关于2020年的市场分析和预测，新先生届时会和大家分享更多，欢迎大家来谈。樊登阅读俱乐部会员的年卡和购书券也将现场领取。