广州东进南拓的CBD之争，你选鱼珠还是万博？

我先问你一个问题。广州有什么CBD你可以叫名字？

珠江新城、金融城、浮州、御州、万宝、百口潭、白云新城都是目前热度较高的中央商务区。

这些CBD也曾被称为“下一个珠江新城”，但谁更有希望接捧呢？

摊开地图，距离珠江新城中心位置约14公里，地铁通勤时间相当，这样的板块有两个：鱼珠和万博。

一个向东，一个向南，在市场上的热度也是不分伯仲。

1，根据城市经济地理学，判断一个地方发展潜力如何，有三大指标：城市脉络、区块区位、发展定位。

既然要一较高下，那首先要对比的一定是两个板块的区位和定位。

从区位来看，鱼珠地处老黄埔，与金融城相邻，与琶洲隔江相望；万博地处番禺，有广州南站和大学城屹立左右。

不过，鱼珠要比万博略微靠近珠江新城，自驾约12.8公里，在地铁通勤时间方面，也要比万博快几分钟。

再来看定位。首先是鱼珠，很多人习惯把它称为第二CBD，但实际上并不完全准确。

2017年，鱼珠与国际金融城定位为广州第二CBD，脱离金融城，鱼珠影响力也要降低不少。

不过好在2020年，鱼珠被列入“广州人工智能与数字经济试验区”规划范围，升级为国家级试验区，板块发展再跃一个高峰。

相较之下，万博规划之路显得十分平稳。

2007年，正式成立万博商务区，形成“汉溪-长隆-万博”三足鼎立；

2011年，市政府首次提出万博CBD概念；

2013年，万博商务区被正式列入广州市重点项目；

2020年年底，万博商务区完成核心区基本建成的总体目标。

有一说一，国家级试验区的定位，要比市级重点项目更高一些。第一轮PK，鱼珠占了上风。

2，不过，规划始终是停留在“纸上谈兵”的阶段，还要看执行力度、配套落地时间等等。

CBD作为经济高度集约化的产物，总部企业数量多少，可以作为衡量板块价值的重要证明。

从企业进驻情况来看，万博现有配套已经基本成型。

不完全统计，万博迄今为止已经吸引了YY、携程、思科、IBM、微软、中国铁建等世界级企业进驻。这些产业涵盖科技、金融、互联网、汽车、IAB等等多个领域。

万博CBD实景图

此外，万博基金小镇及番禺融资担保有限公司等金融机构的落地，也为板块带来数量可观的金融人才精英。

鱼珠虽然起步晚，但凭借其高定位，也收获不少产业巨头青睐。

中国黄金集团粤港澳大湾区总部、黄埔国际邮轮城、鱼珠海丝创新中心、广州日报科技文化中心、保利鱼珠港等知名企业纷纷进驻，为板块带来新的活力。

鱼珠湾海丝创新中心效果图

今年3月底，科学城（广州）城市更新集团有限公司中标鱼珠旧城改造项目，将建设限高240米和限高390米的超高层写字楼，刷新鱼珠CBD的天际线。

需要注意的是，由于鱼珠涉及不少旧改项目，因此需要一定时间等待其价值兑现。

短期来看，万博大部分配套是现成的，所见即所得，而鱼珠距离完全成型还需要一段时间。

3，下一个对比维度是从居住舒适性考虑，主要有两个方面，一交通二商业。

鱼珠，规划有轨道交通线路15条，其中城市高速轨道2条，地铁快线3条，地铁普线4条，有轨电车6条，广中珠澳高铁和广深第二高铁将在该片区设站点。

算上规划新增地铁25号线、30号线，再加上原有的5号线、13号线，未来将会形成四地铁交汇的局面。

值得一提的是，鱼珠有独一无二的2公里南向江岸线，其代表国际邮轮港，可进驻8万吨级邮轮。

图源：黄埔观察

根据黄埔区《工作方案》，临江大道二期工程(保利鱼珠港段)争取在2022年底前实现完工通车。

万博处于广州7号线上盖，总共有5高铁、3城轨、5高速、5地铁经过的万博CBD商务区。

现已开通的7号线、2号线，3号线以及4号线相连，连接广州南站，长隆旅游度假区，思科（广州）智慧城，以及广州大学城。还有即将开通的18号线加持。

产业带动经济，商业带动消费。在这方面，万博与鱼珠拉出不小差距。

众所周知，商业是黄埔急迫想要补齐的一块“拼图”，正因如此，虽然鱼珠所在的老黄埔生活氛围已经很成熟了，但仍旧缺少高端商业体。

而万博就不同了，早在规划之初，就设计了180万㎡地下公共空间，集交通、停车、商业、市政于一体，其体量相当于3倍珠江新城的地下商业空间。

4，看完常规角度的对比，我们不妨看看其它维度。

首先，是跟周边竞品的对比。

南拓方针下，广州将万博作为“南CBD”打造，砸下300亿，要将万博建成能与珠江新城、琶洲媲美的高端商务区。

一直以来，万博CBD都位于番禺发展最高优先级，换言之，万博是番禺区域内唯一发展重心。

相较之下，鱼珠略显尴尬。不仅有实力强悍的科学城在虎视眈眈，还有在日益成长的知识城。

其中，科学城是最有可能与鱼珠抗衡的板块，虽然其在区位上没有鱼珠得天独厚，但是科学城的政策倾斜，加上众多企业入住，注定了它未来潜力无限。

科学城部分企业

其次，是最直接反应板块价值的楼市。

在价格上，鱼珠片区在5.5-6万/㎡左右，大多数一手项目处于缺货的状态，后期主要依靠旧改项目为市场解渴。

万博价格在6万/㎡左右，同样的，大多数项目近期都没拿到预售证，可售货量较少。

从价格上来看，鱼珠要比万博价格更低一些；从自住考虑，目前万博稍优于鱼珠，不少商业、教育、交通配套已经兑现。

从投资角度来看，两个CBD都非常有价值，不过目前鱼珠价格更低，不着急入住的可以优先考虑。

综上，你更看好哪个CBD呢？