关于中骏四季康城二期户外瑜伽我想说FUNLIVE方隅在长租公寓领域的经营特色

作者|陈剑艺编辑|李英排版|马丹峰

源|房地产管网(id: the future x)

首先，请查看时间轴组。

2017年

FUNLIVE方成立，成为中准集团“FUN幸福生活生态系统”战略的重要组成部分。

2019年

FUNLIVE广场布置了全国11个城市，拥有2万套长租公寓房间。

2020年

中俊集团明确了以房地产开发为主体、商业购物中心和长租公寓为两翼的“一体两翼”的核心业务发展模式。

同年，FUNLIVE方隅计划再增加30个长租公寓项目，其中仅一季度，在上海、杭州、南昌就新增5个项目，新增开业1800多套房间。

2025年

FUNLIVE方隅希望能够完成20万间长租公寓的布局。

不同于众多地产系长租公寓仅作为地产主营业务外的尝试或补充，FUNLIVE方隅发展的长租公寓业务已然成为中骏集团的核心业务部分，并在近年迅速抢占市场。而就在近期，FUNLIVE方隅刚刚更新了旗下3条产品线，将从国际轻奢、中高端精品、青年社区三种精准定位，继续细化深耕市场。

近日，睿和智库探访了FUNLIVE方隅在上海的标杆项目——上海中骏广场方隅国际公寓（以下简称“方隅国际”），希望以此揭示方隅对轻奢国际公寓的打造。

方隅国际项目室内实景图

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基本情况

名称：上海中骏广场方隅国际公寓

地址：上海市闵行区申长路1588弄26号

开业时间：2019年1月11日

建筑规模：5栋楼，780套房源。

周边/交通：位于虹桥商务区的核心区域。距离虹桥火车站、虹桥机场2.2公里，距离国家会展中心3.3公里。

建筑历史：开发商自建。

公寓户型：主力户型为60平方米的一居室，其它户型有一室一厅、两室一厅及复式空间，面积由60平方米至180平方米不等。

配套：项目所在地中骏广场配有3.2万平方米的休闲主题商业区和6000平方米的景观广场，公寓自身配备1200平方米的共享空间，包括健身房、瑜伽室、台球室、书吧、私宴区等。

方隅国际项目室内实景图

三条产品线

方隅品牌刚刚更新了旗下3条产品线：

（1）方隅国际公寓 FUNLIVE Residence 定位轻奢

选址于一线城市核心区位，为追求高品质生活、见多识广的客群提供温暖精致的居住空间，配套完善的多功能会所，并提供温暖有心的服务，帮助客户轻松实现美好生活。

（2）方隅精品公寓 FUNLIVE Apartment 定位中高端精品

选址于一二线城市及其他核心区位，为城市中积极进取、乐观向上的青年精英们，提供超越普通预期的中高端居住体验。富有设计感的房间，志同道合的邻居，多功能的配套空间以及服务，使客户可以最大限度地享受生活。

（3）云涛公寓 YUNTAO Apartment 定位青年社区

公寓位于一二线城市非核心区位，为租房的单身客群、家庭客群提供舒适实用的居住空间，专业的运营服务，有一定的共享配套和丰富的住客活动，使客户在城市中的租住生活放心无忧。

客群定位

关于客户定位，FUNLIVE方隅认为：在当前的长租公寓市场中，白领公寓市场空间最大，市场竞争也最为激烈。高品质精品公寓进入门槛高，市场供给量小，虽然现阶段稍显狭窄，但未来市场供应将逐渐增大，存在较好的市场机会。因此，FUNLIVE方隅主要将客群定位瞄准于中高端市场。

睿和智库今日探访的方隅国际就定位为高品质的轻奢系方隅国际公寓。

从所在的区域来看，方隅国际所处的上海虹桥商务区，核心区面积约4.7平方千米，有两大成熟的流量入口：一是面积大于1平方千米的国家会展中心；另一是虹桥交通枢纽系统（包含虹桥火车站、虹桥机场及3条地铁线等）。该区域总体规划面积体量超过1000万平方米，目前已建成的商办项目面积体量超过500万平方米，已入驻的商企超3000家。其中，外资企业有100余家，企业总部有100余家，大部分是罗氏、壳牌、阿里巴巴、唯品汇等国际、国内知名企业。

由此可见，就地段而言，方隅国际具有明显的地缘优势：

• 虹桥交通枢纽拥有大量出行客群流量，比如机组人员；
• 虹桥商务区覆盖大规模的商务客群。

为此，方隅国际的客户定位精准锁定于企业中高层管理人士及商务外派人士客群。

方隅国际项目会所实景图

设计与配套

方隅国际一直持续思考着如何围绕高端客群做出更符合定位的产品，以打动潜在客群从而实现入住。

一方面，从设计上入手，请国内顶级设计师梁志天操刀室内设计，并投入巨资打造。设计风格简约而现代，户型精巧而多样，户型主要分为以下几种：

• 60平方米的单间户型；
• 87平方米、95平方米的一室一厅户型，拥有全景观客厅和独立卧室；
• 106平方米的豪华复式空间户型；
• 180平方米的豪华两居室户型。

各户型皆功能齐备、采光通透、分区合理，兼顾了功能性、舒适性、流动性与开放性。

另一方面，方隅国际配套含有1200平方米超大共享空间，空间内包括健身房、阅读区、书吧、餐饮区、台球室、影音区等，以供住客休憩、自我管理、社交、商务会谈使用。

此外，方隅国际在内装及设备的配置上，均采用了国际知名品牌的产品，如卫浴采用了TOTO，橱柜选用了志邦/大自然，床垫为斯林百兰，家电均来自夏普/三星/美的/伊莱克斯等品牌。

睿和智库制图

综上，方隅国际已从室内外空间设计、装修、公共配套、专业服务等方面全面发力，致力为精英人群及高级商旅人群打造舒适无比的居住体验，以期最大化吸引目标客群。

方隅国际项目会所实景图

方隅国际项目会所实景图

产品定价

在产品价格上，对比周边普通住宅的租金，方隅国际的价格偏高。目前，方隅国际共5栋楼780套房源（含多种户型），60平方米大单间为主力户型，数量占比40%左右，租金定为7000-8000元/月；85平方米一室一厅、95平方米豪华一居室也是主力户型，数量占比40%左右，租金价格1.1-1.6万/月；其他户型数量占比较小。

睿和智库制图 数据来源：公司网站

方隅国际项目室内实景图

经营逻辑

在中骏“一体两翼”战略模式下，FNULIVE方隅目前80%的房源获取来自于“自持物业”。

上海中骏广场是中骏集团斥资150亿缔造的规模商办综合体，方隅国际同样是中骏集团开发的物业，属于中骏集团开发的上海中骏广场的一部分。

“自持物业”的优势可以归结为以下几个方面：

• 从集团层面获取自持物业，省去中间费用，性价比高。
• 装修层面依托不动产开发优势获取高议价能力，同等装修水准时价格低于个别装修的情况，提升利润率；
• 直接协同不动产集团的物业、商管等各版块资源及能力，满足此类产品复杂物业的运营需求。

在方隅国际的整体开发及运维中，项目由中骏集团公司开发并持有，FUNLIVE方隅公司负责运营工作，项目的装修工作由中骏集团的装修团队负责，FUNLIVE方隅的信息系统APP亦来自于中骏集团的支持开发。

方隅国际项目会所实景图

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总 结

目前，方隅国际的出租率在92%左右。入住客群主要为企业外派商务人员、企业高层管理人员、航空公司机组人员、初创企业老板、高收入自由职业者等，与该项目定位的客群比较一致。

租售比方面，方隅国际周边房价目前在4万/平方米左右，60平方米主力户型月租金约为8000元/月。据睿和智库简单测算，按照85%的出租率计算，市场整体租售比约为3.4%，但考虑到项目土地为商办土地且由中骏置业负责开发和装修，该项目的租售比将明显高于3.4%，对部分长期资本有一定吸引力。也正因如此，FUNLIVE方隅正在积极推进“基金模式”。

2018年12月17日，方隅公寓与基汇资本旗下管理基金正式签署协议，双方共同成立长租公寓投资平台，首期规模为8亿美元，用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。在“基金模式”下，FUNLIVE方隅成为了投资平台的管理人，全面负责平台整体的投、融、管、退事项。

从方隅国际来看，“定位高端”、“自持物业”、“基金模式”已成为FUNLIVE方隅在长租公寓领域的经营特色。