本文由张伟杰撰写，嘉荫港股供稿。转载时请注明出处。侵权将被追究。更多精彩的请关注佳洁智头！
简介:时代中国(1233。香港)，中国房地产百强企业之一，今年一季度实现销售额111.9亿元，销售面积65.3万平方米，在目前中国房地产企业销售排行榜中排名第47位；刚刚被评级机构穆迪从“B1”升级为“Ba3”。这种升级在一定程度上是一种“肯定”，印证了中国信贷数据的进一步完善。
是什么让时光房产辉煌？时代中国2018年的销售目标是550亿人民币。它的自信在哪里？带着这些疑问，4月19日，我们实地走访了时代中国香港办事处，深入了解了这家企业，希望能为投资者提供第一手资料。
4月19日，我们参观了时代中国香港办事处，并会见了香港公司投资者关系财务部高级经理黄思宁先生，他为我们介绍了公司的最新情况。
时代的中国现状是光明的
两年前我见过黄先生，还有首席财务官雷先生。当时，公司的名称没有改变。旧名时代地产，市值刚过80亿港元。今天，该公司的价值已经上升，市场给出的估值为204亿港元。真的是三天时间，应该印象深刻。
如今，中国已经被包括著名外资银行在内的10多家金融机构推荐。今天也是嘉荫证券第一次参与。
谈话开始，黄先生高兴地提到，今年第一季度销售额达到111.9亿元，销售面积65.3万平方米，在目前中国房地产企业销售排行榜上排名第47位。第一季度只有两项新的销售。1-3月的销售额占今年销售目标的20%左右，下半年销售会加速。
《时代周刊》今年设定了550亿元人民币的销售目标，预计将比去年的销售额高出32%左右。黄先生指出，估计公司今年超额完成预期目标的可能性很大。
同时，公司有好消息，就是刚刚被评级机构穆迪从“B1”升级为“Ba3”，高级无担保债务评级从“B2”升级为“B1”。“Ba3”不是投资等级，但在一定程度上，这种向上的调整是一种“肯定”，确认了我国信贷数据的进一步改善。
仅仅两年:财务状况令人印象深刻
查阅公司以往债券发行记录，2014年发行了上市后首只固定收益可赎回债券，票面利率为12.625%。经过多年努力，泰晤士中国近年发行的债券成本大幅下降至6%左右。去年更换了初始发行成本较高的债券，帮助公司整体平均融资成本降至7.6%(2015年为9.64%，2016年为8.32%)。
数据来源:公司信息，嘉荫证券
代表中国资产负债表，公司负债率持续下降，总负债/股东权益比率从2014年的194.3%逐步下降至2017年的119.1%；从2013年到2017年，利息覆盖率(息税折旧摊销前利润/实际利息支出)翻了一番多。
去年年底，公司现金余额172亿元，今年1月初发行了5亿美元债券，足以偿还未来12个月到期的60亿元债务。
坦白说，刚接触中国的时候，我或多或少都在担心公司的财务状况，因为2015年公司的杠杆水平确实很高。它今天的财务状况与当年大不相同，资产负债表也越来越稳健。
由于信贷情况良好，我们预计公司2018年的平均融资成本可进一步降低至7%左右，这将有助于公司今年的毛利率和盈利能力进一步提高。
数据来源:彭博，嘉荫证券
去年，集团整体毛利率上升1.68个百分点至27.91%，平均融资成本下降。预计合同销售的平均售价将同比增长17%左右，达到每平方米15000元左右。加上旧城改造项目，预计公司今年的毛利率可以进一步提高到28.6%，同比增长0.69个百分点。
旧城改造:股价上涨的催化剂
我觉得有一点是必须要讨论的，那就是上面说的旧城改造项目很可能是公司未来股价上涨的强大催化剂。
截至2018年12月底，时代中国土地储备面积约1684万平方米，其中旧城改造项目占10%。旧城改造项目作为秘密武器，毛利率在33-34%。
我给大家一个概念。广州新建房地产项目，毛利率一般在25-26%左右，比旧城改造项目毛利率低8个百分点左右。
据黄先生介绍，时代中国旧城改造用地还有1900平方米，共68个项目，1900平方米不是小数目，是公司目前注册土地储备的1.1倍。
此外，公司计划从2018年到2020年逐步开发约600万平方米的旧城改造项目，即每年约200平方米的旧城改造项目将转化为土地储备。
数据来源:公司信息，彭博，嘉荫证券
好政策:另一个强有力的推动者
当时中国拥有的土地集中在大湾区，如广佛珠惠中山。2017年7月1日，国家发展和改革委员会与粤港澳政府共同签署了《关于深化粤港澳合作推进大湾区建设的框架协议》。
框架协议根据粤港澳的产业优势，打造有竞争力的城市群，发展湾区经济，引领区域创新，与洛杉机、纽约、东京等世界级大湾区竞争。
由于粤港澳大湾区政策即将实施，该地区的房地产市场备受期待。其中，近两年来，桥梁效应带动珠海房价平均上涨28%。
可以肯定的是，大湾区的发展带动了对房地产的需求。在过去的半年里，一些投资者也在追逐大湾区的住房概念股，如深证国际(152。香港)、中国奥林匹克公园(3883.HK)和龙光地产(3380。当然也包括中国本身，这反映出聪明的钱通常早就为人所知。
看到中国股价不断膨胀，不禁要问，公司有没有想过配股集资？黄先生答:“当然不是”。
他解释说，公司2017年的市盈率只有6倍，大股东不可能勉强卖掉被低估的资产。而且，如果公司要配股，如果占已发行股份的10%，以目前估值来看，募集的资金金额只有20亿港元，那么干脆发行一笔债，比这个金额还多。
以上承诺，我认为至少可以消除一个造成股价不利的因素。整体谈话后，感觉时代的房地产管理都是爱惜自己资产的人，整体利益和小股东一致。
公司预计2018年时代中国利润同比增长30%，分红比例维持在30%。也透露出目前将发展物业管理业务和智慧城市计划，增加“更稳定”的收入来源。
我们相信，公司有机会在今年第三季度加入港股互联上市，将有利于股价的发展。此外，该公司目前的估值仅为2018年预测市盈率的4.9倍和市场账户比率的0.9倍。所以我们第一次给中国“买入”评级，目标价13.68港元，相当于2018年预测市盈率的6倍。
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