房地产行业报告 从房地产企业数据报告看行业趋势走向

一个

整体商业市场活动

1.整体商业市场活动

整体商业市场新增速放缓，未来股市商业价值提升，大盘空

根据2018年发布的2017年数据，全国规划购物中心项目970个，实际新开项目504个，总量4600多万m ^ 2，创历史新高；466个项目延期开业，开工率降至52%。2014年后，购物中心供给增速明显放缓。未来，开发商将对增量商业市场采取更加谨慎的态度，振兴现有业务将成为企业生存的“最强助力”。

2.区域分布

活跃的商业市场区域一般集中在华东、华南、华中地区，新一线城市表现突出，新开项目数占总数的31.3%

总的来说，新的商业项目集中在华东、华中、华南和西南地区，而华北和西北地区整体新增产能不足。其中，重庆、杭州、长沙、武汉商业活跃程度较高，新兴商业城市发展迅速，2017财年实现了量和量的双增长。

二

主要上市公司经营情况

1.经营规模

就主要上市公司的经营规模而言，万达商业地产在商业地产领域领先于其他公司

经营规模是衡量上市公司经营能力的基本指标。目前，万达商业拥有最大的商业地产面积，达到约2157万平方米，拥有最多的商业项目。根据官方数据，全国有208家万达广场开业；华润置地商业物业面积688万㎡，排名第二，在国内已开业商业项目28个，其中万象城15个，多彩城/万象交易所9个，万象世界1个，其他项目2个。

2.新打开的项目

新城控股继续发挥实力，在新的一线城市迅速扩张。华润置地着力打造高品质购物中心

2017年新开项目中，万达商业开业项目数量最多，达到49个，其次是新城控股。据年报显示，新城控股计划到2020年开设100多家五岳广场，新城五岳广场的知名度也在不断提高。新开项目中，20多万平米的项目都是华润置地的产品，其中最大的是深圳万象世界，也是华润除万象汇和万象市之外孵化出来的新产品类型，打造了“街区+商城”的商业空房。

3.投资物业租金收入

万达商业租赁收入排名第一，超过第二名近100亿；新城控股租金收入增速最高，新开项目表现良好

从租金增速来看，新城控股有限公司是租金收入增速最高的企业，这是2017年全部12家新五岳广场开业造成的，而恒隆地产增速最低，比去年高1%。租金增速高于平均值的企业都是内地企业，说明内地企业在商业地产方面处于快速扩张阶段，而港资企业租金增速普遍不高，这与他们保守的经营策略有关。

从租金收入来看，在2017年各大上市公司投资物业租金收入对比中，万达商业以年租金收入约252.2亿元排名第一，太古地产以年租金收入约107.3亿元排名第二，华润置地以年租金收入约77.6亿元排名第三。港资企业的租金增速虽然不高，但租金收入仍处于前列，可见其商业项目管理实力较强。

4.租金收入与营业收入的比率

太古地产和欢乐城地产的租金收入占整体营业收入的比重较高，商业是其核心业务

万达商业的租金收入虽然高于其他企业，但其租金收入仅占公司营业收入的22%左右；在各公司的整体收入中，太古地产的租金收入最高，其投资物业租金收入占其经营收入的60.6%，而商业占其整体业务板块的比例较高，其次是欢乐城地产，租金收入占其整体经营收入的29.4%。

太古地产80%以上的投资物业租金收入来自零售物业。其中三里屯太古里项目租金收入增长令人满意，目前租金率达到99%。太古地产将长期租用亚秀大厦，并将其翻新为三里屯的延伸，继续释放其价值。

欢乐城地产是一家重经营企业，投资物业收入占总收入的比重较高。2017年，欢乐城购物中心租金收入23亿元，同比增长11%；销售额同比增长10%，达到161亿元，客流量超过1.34亿人次，会员增长35%，达到290万人。

5.各企业产品线对比

在各大企业的产品线中，内地企业的产品线更倾向于社区型和区域性的购物中心，而港资企业如恒隆地产、九龙仓、太古地产等的产品线则以高端购物中心为主

6.总结

市场份额

目前，国内房地产公司的市场份额大多是分散的。万达集团的租金收入和经营规模都远高于其他企业，市场份额在国内企业中排名第一。

运行效率

商业地产的运营效率中，港资企业的运营效率相对较高，这与低扩张、重运营的企业战略有关。而且港资企业经营的商业项目大多是高端项目，所以对硬件设施、配套服务、品牌组合的要求比较高。

规模增长率

目前，大陆企业的业务正处于快速扩张阶段，以新城控股为主，每年扩张约10个项目，目标是到2020年在中国落地100多个商业项目。

港资企业依然采取保守策略，新开项目较少，重点运营现有项目。

创新能力

目前国内商业地产的创新能力比较高，创新形式主要集中在购物中心内容的升级，其次是互联网技术的创新，建立商业管理体系，用工具分析购物中心的运营管理。例如，创新的岳云欢乐城智能商务管理系统在商业地产领域提供了一个很好的实践途径。

三

运营效率的研究与分析

1.销售和增长率

全国购物中心的整体营业额呈上升趋势，业态多样、体验优秀的购物中心显示出较强的竞争力

2017年，北京SKP以126亿元的业绩荣获2017年全国购物中心“店铺大王”，同时同比增长23.8%，且呈明显上升趋势。南京基德广场以90亿元的营业额排名第二，武汉国际广场以87.3亿元的营业额排名第三，但增长率达到136%，成为营业额增长最大的购物中心。深圳万象城、太古汇、成都IFS等其他基准购物中心也取得了不错的成绩。

在销售数据中，最值得关注的项目是成都远洋太古力和靛蓝，这两个项目都是远洋运输集团和太古集团的合作项目，都表现出了较高的增长。尤其是在INDIGO，2017年的四个季度，每个季度的销售增长率都超过了55%，商场的入住率从第二季度开始达到了99%。

成都中海太古里

大量第一店、弹窗店、IP店、网红店推出

以各种形式组织各种主题活动

主要品牌在市场上表现良好

靛蓝

持续品牌调整

介绍年轻顾客喜欢的品牌

创建一个珠宝收藏区

许多品牌商家推出了新的形象店

许多商店都进行了翻新和升级

市场活动很受欢迎

积极与知名知识产权和品牌合作

独立经营许多优秀的节日活动

2.租金收入和增长率

全国商场租金收入总体增速在10%左右，其中高端商场租金涨幅较高

2017年，租金收入最高的购物中心是上海恒隆广场，共14.09亿元，日均租金达到42元/平米/天，成为全国最高的购物中心；第二名是深圳万象市，租金收入9.3亿元；租金增速最高的商场是沈阳万象市，租金增速达到25.2%，2016年租金增速为20.6%，说明目前已经实现平稳增长。

3.租金增长率和销售增长率

从租金增长和销售增长两方面来看，虹桥天地、沈阳万象城和成都IFS在IFS 2017上表现良好，销售和租金增长较高。这三个项目中，虹桥天地的销售增长率最高，这与其近两年的品牌调整有关。

枢纽

2015年:300多个品牌正式开业，10个品牌首次进入中国市场，15个品牌首次进入上海市场，4个品牌升级旗舰店。

2017年:增加近50个品牌

几乎所有小众品牌都退出了

高楼层加强了生活服务和保健业务

零售业态比例降低，体验业态增加

项目的方向会根据族方向进行调整

4.租售比

目前大部分购物中心的租售比都在14%左右，恒隆广场的租售比最高，应该与其较高的租金收入有关

租售比代表着购物中心运营的效率和盈利能力，过高的租售比成为项目瓶颈期的预警。上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的租售比比较高，达到27%左右。成熟的项目，主力店占比比较低，租售比较高，调整改造潜力小。租售比最低的是北京SKP项目，达到5.51%，而其他大多数购物中心的租售比保持在14%左右。

恒隆广场的业绩增长主要是由于2016年对其品牌和商场内部设施进行了有效的调整和改造。调整改造后营业额增长26%，租金增长8%。增速下滑的购物中心是沪港恒隆广场，主要是2017年内部设施调整，导致部分品牌关闭。预计2018年收入将大幅增加。

上海恒隆广场的调整与改造

完善商场、写字楼的空气体净化装置

设置专属空国际中心休息室，既有私密性又有奢华氛围

调整40多个品牌

5.成交量和租金效率

大或小批量项目的租赁效率普遍较低，10-12万平方项目的租赁效率相对较高

在容积率与租金效率的关系中，4-6万㎡和18-22万㎡项目的整体租金效率较低，而6-10万㎡和16-20万㎡项目的租金效率大多集中在2000元/㎡/年，而10万-1的项目租金效率较低

6.总结

目前，国内商业市场整体销售业绩呈上升趋势，多业态、体验优秀的商场仍保持强劲活力

高端商场租金收入保持稳定增长，全国商场平均增长率达到10%左右

10-12万平米的商场出租效率比较高，这个量是开发商比较好的开发选择

四

创新与发展

1.内容创新

购物中心内容的调整和创新体现在主题街区场景不断升级和逐步丰富，其内容更适合年轻消费者的喜好；购物中心的IP植入也从过去引进了国外流行的IP，现在IP自控开始了。

2.生产线

随着消费者需求的变化，各上市公司逐渐开始培育自己的新产品线。体验式、艺术化的商场逐渐成为企业和消费者青睐的产品。同时，新的产品线可以为企业的业务发展注入新的活力。

3.技术创新

随着“购物中心+互联网”和大数据的发展，各大上市公司纷纷推出自己的互联网产品，开辟线上线下购物体验。通过使用互联网产品，可以全面收集消费者的数据，从而实现购物中心的精细化运营。