成都新房 2019成都新房迎“跳涨”，“破2万奔3万”是必然！

开发公司交易员；成都楼市实战专家；

20年在成都大投资，50多套城市房价暴涨；

教你抄50万到5000万房地产投资实战经验；

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前言

每一个收到“大城市”的朋友都会问:“为什么成都的房价这么便宜？成都房价简直就是白菜价格。”

不得不说这是真的。成都最贵的高层建筑在4万元/平米左右，而在同级别城市武汉，贵的建筑价格已经达到7万元/平米，如武汉天地。郑州郑东新区北龙湖板块的新房价，如融创中原一院、金茂大厦等，已经突破6万。要知道这里的市政设施、学校、地铁、商业都只是在建，目前很不方便。但是成都和其他同级城市有2-4万/平米的差距。成都主城区的平均房价还是比同类城市低很多，这不是今天的重点。关键是成都房价还在低位。2019年成都房价会怎么样？

土地视角下的成都楼市分析

2017年各区住宅建筑面积比例

2018年各区住宅建筑面积比例

主城区住宅用地供应减少28%，远郊区县增加28%。数据是巧合还是历史必然？

2017年和2018年各区住宅建筑面积比例对比

土地供应的变化，对比2017年和2018年住宅用地供应带来的可建面积比例，可以看出高新区的比例保持在4%不变(再降低也不体面)，天府新区的比例还是18%。

11个区和郊区县的比例变化很大。11个区的住宅用地供应和建筑面积比例从2018年的67%急剧下降到39%，仅一年时间这一比例就下降到了28%。但远郊县的比例从11%飙升至39%，上升了28%。一增一减，只是增减28%，这是数据的巧合还是历史的巧合？

这恰恰说明主城区的住房供给大幅萎缩，这部分供给已经被远郊县的青白江、都江堰、彭州所取代。主城区土地越来越稀缺，上市房屋比例逐年下降。

高新区土地供应严重萎缩。成都的土地供应已经从原来的11个区划分为天府新区和郊县。11区和高新区的土地供应量占不到50%，而且这种趋势还在缩小，所以这两个区的住房供应比例会逐渐缩小，住房短缺的情况可想而知。

2019年，好地段的优质楼盘可以坚决买，因为好房子越来越稀缺。远郊县的土地供应逐渐扩大，但远郊县的投资必须警惕荣周围的灰犀牛。没有二手房市场，交通、教育、公园等综合设施需要很长时间才能完善。远郊土地供应的扩大，对于投资购房来说并不是一件好事，因为环融地区一直都在我们投资购房的范围之外。

地价决定房价，土地控制在高位，看不出来空！

从土地拍卖底价来看，

主城的新地块会被2万彻底打破。

2018年各区土地拍卖底价

2018年，名义底价高达15940元/平方米；

高新区最高楼层价格达到13000元/平米，含配件和人才公寓，交付价格必然破20000元/m2；

天府新区最高楼层价格高达12108元/平米，交付房屋单价必须在2万左右；

晋江区最高楼层价格13168元/平米，交付价格2万多元；

偏远郊区县新津，最高底价高达6234元/平方米。如果随装修交付，开发商成本价将超过12000元/平方米；

随着楼层价格持续上涨，奢侈品的成本也会上涨，豪宅破3万也是大势所趋；

2017年和2018年各区平均土地拍卖底价

考虑到人才公寓、配套建设、退路等转让条件，再考虑综合成本，实际楼层价格仍在上涨，虽然很多人认为名义楼层价格略低或费率略低，这是断章取义。他们不了解土地拍卖规定的具体条件，只看到名义价格。总体来说，主城的新土地，下一步会带来2万左右的新房，3万左右的豪宅。

2018年过去了，新房开盘价不断刷新纪录，剪刀差变小的规律早已结束。从2017年开始，叶儿一再提醒我，买房时要尽快上车等我。之前有明显的剪刀差，或者有价格剪刀差可以参考。在一些地区，剪刀差被颠覆，“反剪刀差”来了。新房比二手房贵，说明“剪刀差”已经结束，买房会越来越难。比如位于大盘的“新希望金林屋”开盘价高达2万元/平，说明反剪刀差时期已经到来。

例如，根据2018年高辛南区的土地出让情况，土地只有350亩，其中包括天府五街的一套人才公寓。土地转让很小，底价高，所有底价都在11000元/㎡以上。中建三局64亩地块，底价13000元/m 2，只是名义底价，20%免费施工；与金玉地块13000元/㎡的底价相比，需要额外建造19%的出租屋，交付成本超过20000元是必然的。我们需要确定房价生成的正确基本逻辑。2019年，低价土地上的房子会越来越少，高地价必然导致跑进市场，所以实现新房的跳跃是必然趋势。

房地产市场受到监管，政策有春风

商住、限购、限价的放宽，体现了经济工作会议精神和“驯服市政府的主要责任”，也确立了调控政策的正式转向。

在菏泽取消销售限制的第一个周末，销售部门就像春天的大风，在晚上出现，许多城市开始流行起来。每次房价下跌，相关部门真的会出手救市。

可以预见:

限制购买和限制销售的调控政策已经逆转；

对三四线城市的监管巩固了地方责任，并适度宽松。接下来几十个城市也会有类似的松动。成都限价令已大幅放宽。从2018年10月19日开始，天宇突破2.1万元/平米。开盘价显示限价松动，2018年12月9日大连新希望金利福开盘2万元/m 2的高价，说明成都的限价已经非常务实和松动。

至于取消限购，短期内在成都是不可能的，有调整该地区购房壁垒和限制的可能。比如天府新区供过于求，有可能换房资格。至于限售三年的政策，目前没有调整的可能，需要等到明年3-6月的市场运行后才能确定；

信贷政策进一步宽松，2018年经济工作会议:稳健的货币政策应适度从紧，保持合理充足的流动性；2017年:稳健的货币政策应保持中性，控制货币供应的大门。2019年，“适度紧张”和“合理充裕”将成为货币政策的主流，随后的首笔贷款利率下调和DYDK放松预计将在春节后进行。2017年和2018年，许多银行业务发生了很大变化。比如100多万DYDK必须是经营性贷款，利率高达7-8%。信用贷款苛刻，“二贷”暂停，首套房贷利率上涨15%左右。这些业务是可以预见的，春节后会有很大的变化；

鄙视“经济观点空理论”

在此期间，成都经历了巨大的失业潮这一话题引起了热烈的讨论。说“成都年后不飘回”是极其错误的。下图在各大微信群中传阅。下图的文字大幅裁员，工厂倒闭，锤子手机第一...字里行间，无不透露着中国经济的衰落！

图片来自微信群

为什么锤子手机最后只是锤子？

在改革开放的40年里，中国创造了世界上一个又一个奇迹。每年都会听到“今年生意不好”、“生意不如往年”的声音。可以判断是白费口舌。你为什么不考虑一下问题是什么？但是抱怨，你不是年年抱怨，经济年年创新高，车越来越好，房越来越富，生活越来越讲究。这是趋势。不要与潮流为敌，以为经济下行对你有利，你就能追上拐角，你的财富就能脱颖而出。但是，如果你不想着上进，不想着努力超越，你不看自己有多强，只看身边的人有多坏。这太俗了。

看看这10-20年来，所谓的“经济危机”给中国和房地产带来的后果。

1990-1999年中国国内生产总值及其增长率

纵观全国的GDP，我们关注的是经济危机发生的1997年和1998年。97年的经济危机确实带来了一些影响，但这种影响被夸大了。事实上，就GDP而言，只影响了1.47个百分点，但绝对值仍然保持着较高的增长率，因为中国GDP达到了一个非常高的值，保持了7.83%的增长率，这已经是一个奇迹了。

2000-2009年中国国内生产总值及其增长率

根据2008年全球金融危机的数据，中国GDP从9.63%下降到9.21%，与十年前相比大幅下降，而这次的降幅仅为0.41%。所以，盲目的看空中国经济是极其错误的，因为无论外部形势多么糟糕，内部形势多么糟糕，都可以在如此强大的经济基础上轻松度过难关。

2013-2018年中国国内生产总值及增长率

从成都GDP来看，成都GDP增速从2013年的10.2%下降到2015年的7.9%，是因为达到了一定的总量。经过短期调整，GDP增长率再次提高到8.1%，2018年前三个季度仍保持8.1%的增长率。

1997年和2008年前后中国GDP和成都GDP的发展数据都表明，所谓当前的经济压力只是所谓专家的片面之词。看下图的经济预测，可以直接做大。

我祖父的观点是:

2019年是改革开放的新起点，又是阳光明媚的一年。经济会继续保持高速发展，经济偶尔会变冷，适当微调就能轻松度过。低地价地块越来越少，高地价跑市场。成都地产将迎来新房暴涨。主城新地块房价破2万，豪宅破3万。专注房地产投资和交叉投资。如果所谓的“高抛低吸”，即使高抛之后，你也更有可能有一个台阶空，现实版的“猴子断玉米”。

2019年，新房跳楼在即，“破23”成为主流。主城新地价完全破2万，豪宅赢3万；

信贷会进一步宽松，各种DYDK会放宽限制，信用贷款、二次贷款等信贷产品会重新出来，给予优惠政策；

房产税不尴尬，两个协会的记者都过了瘾；

上一次成都楼市调整五年，这次肯定要短很多；

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