不动产登记3月施行 3月1日起施行！江门市区不动产登记历史遗留问题出新招！

近日，市自然资源局通过微信发布了《江门市自然资源局关于处理江门市房地产登记历史遗留问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)。房地产登记的6个历史遗留问题，如统一房地产登记实施前(2016年3月11日)建筑物跨越宗地红线造成的用途或土地使用年限不一致、建筑物占用宗地红线以外国有建设用地等，有望得到解决。

本意见自2019年3月1日起生效。

有效期3年。

彭

导言背景

自2016年实施统一房地产登记以来，我市房地产登记工作运行顺利，取得了良好的效果。但是，随着工作的深入，长期分散的房屋土地登记留下的历史问题日益突出，不仅不利于维护群众合法的财产权益，也给社会安全稳定带来隐患。为了有效解决房地产登记历史遗留问题，进一步规范房地产登记工作，市自然资源局制定并发布了《意见》，主要提出了处理六类房地产登记历史遗留问题的具体措施。

NO1:因建筑跨越地块红线而导致的不一致使用或土地使用年限。

建设跨越宗地红线的建筑物导致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“短”的原则处理。跨越宗地红线建设建筑物导致土地用途不一致的，应当根据规划批准的建筑物实际用途确定土地用途，并依法补缴土地出让金，由土地使用权人补缴。

NO2关于建筑物占用地块红线以外国有建设用地的问题。

有三种情况:

建筑的基底不超过土地红线，但阳台、凸窗的垂直投影超过红线的，可以登记；

建筑物基底超过土地使用红线，房屋所有权人未办理房屋所有权证的，应当采取“按实际土地用途和建筑面积登记”、“经违法用地处理并重新办理土地使用权出让手续后登记”、“不予登记，属于居住建筑”。；

建筑物地下室超过土地使用红线，且房屋所有人已办理房屋所有权证并持有该证申请登记的，可以申请登记，但房屋所有人需视情况补缴超过红线的土地出让金及相关税费。

NO3:商住楼没有土地权属来源的问题。

有两种情况:

小区内房屋全部仍在开发商名下或者房屋为自建的，应当在办理违法用地处理和土地出让手续后进行登记；

房屋所有权人已办理房屋所有权证并凭该证申请登记的，原则上按划拨土地办理。但如果涉及出售、交换、赠与、抵押等不动产的处置。，房屋所有权人必须办理土地过户手续，并补交土地出让金后，方可办理登记。

NO4:房屋用途和土地用途不一致，或者规划批准的房屋和建设内容不一致。

房屋用途与土地用途不一致的，应当采用原记载的房屋和土地用途登记，但要求当地政府在登记后一年内组织完善相关手续。国有土地上的自建房不符合原规划批准的，应当依法重新批准后，方可登记。

关于合法土地来源的农村宅基地上的房屋缺乏规划和建筑材料。

对于这种情况，分不同时间段处理:在江门市实行土地总登记之前(即1992年12月之前及1992年12月之前)建成的房屋，按照房屋实际建筑面积进行登记；该房屋在江门市实施土地总登记后(即1992年12月后)至2008年《城乡规划法》实施前建成，符合规划登记相关管理规定，且宅基地依法批准使用的，按照房屋实际面积进行登记；房屋是2008年《城乡规划法》实施后建成的，符合城乡规划及相关管理规定，且宅基地经依法批准使用的，经依法处理后予以登记。