房地产律师 房地产转型中的律师业务挑战与机遇

中国房地产业在经历了十年的风雨后，进入了转型阶段，开始告别“依靠银行贷款、重视土地储备、快速消费、全程开发”的香港房地产开发模式，逐渐转向“依靠直接融资、强调专业分工、差异化管理、增值服务”、以人为本的美国房地产开发模式。房地产行业的转型趋势不仅给法律业务带来了“量”的支持，也对法律从业者提出了“质”的要求。

从服务房地产行业的角度来看，房地产律师的传统服务包括:征地拆迁、土地整理、配套建设、项目收购、设计建设、房屋销售、物业管理、现有房地产出租销售、房地产融资等。然而，在房地产行业的转型期，房地产律师面临着前所未有的业务多元化和复杂性。房地产律师只有快速升级转型业务，才能不断拓展服务领域，塑造法律服务品牌。

方向一:财政改革背景下的新型城镇化建设将深化传统房地产法律业务

在我国大规模城市化的宏观经济和政策背景下，城市小区开发的房地产投资不再是过去简单的房地产一级开发和二级开发联动，而是升级为企业主导，以小区开发为资源整合平台，涵盖城市规划、土地一级开发、基础设施建设、配套设施建设、实体经济产业引进、房地产二级开发等。换句话说，房地产企业和相关金融机构将越来越多地承担政府职能。在刚刚颁布的国民经济和社会发展“十三五”规划中，有一条专门强调推进新型城镇化。可见，传统土地开发和基础设施建设的合法业务量在未来很长一段时间内将保持高位。另一方面，深化政企合作、整合房地产行业各方资源产生的工作机制，将为拓展法律服务带来诸多机遇。

值得注意的是，十八届三中全会后，以控制地方政府债务、预算管理、减少土地财政依赖为关键词的财政改革拉开了序幕。在这种背景下，中央和地方政府相继出台了关于公私合作(PPP)的政策文件，这将对过去房地产开发和基础设施建设的法律业务产生实质性影响:PPP项目投资巨大、周期长、无固定回报、政府财政、法律关系复杂、合同体系庞大，大大增加了社会资本的政策和法律风险；在PPP相关政策文件的实施过程中，与现行法律存在一定程度的冲突和磨合...房地产律师必须勇敢地面对挑战，努力克服上述PPP模式的政策和法律问题。

方向二:产城一体化背景下的区域经济发展将拓宽传统房地产法律业务领域

房地产开发要与产业结构调整升级和新兴产业发展相结合。“生产引领城市”、“产城一体”能够实现房地产对实体经济的有效支撑，这已成为广泛共识。许多房地产企业正在从简单的住宅房地产开发发展到商业房地产、旅游房地产、工业房地产、养老房地产、文化房地产和物流房地产等复杂的房地产领域。与住宅房地产开发相比，复合房地产对资源整合的要求更高，在资本运营、资产运营、政企合作等方面需要高水平的法律服务。此外，复合房地产的每个细分市场都有自己的合法业务。比如商业地产定制开发、售后包租、合作投资、商户管理等法律服务比较常见，而文化地产可能存在合作经营、股权投资、政策支持等法律服务。传统房地产律师应积极研究，努力发展新型复合房地产业务。

目前，我国区域产业转移和产业梯级发展正在加快。以此，各地方兴未艾的工业园区建设正逐步走向以可持续发展规划、打造高附加值产业链、精细化园区综合管理为特征的三四代工业园区。在这个过程中，除了传统的房地产法律业务外，以下几个方面的法律业务量将会大大扩大:土地经营(如土地、厂房、商业地产出租和销售等)。)，产业投融资(如风险投资、私募股权投资、信托、证券化等。)，以及工业增值服务(媒体、广告、物流、咨询、政府关系等。).

方向三:回归以人为本的房地产社区综合服务，将使传统的房地产法律业务趋于多元化

城市发展的核心是“以人为本”。房地产转型的趋势之一是商业模式从以产品为中心向以客户为中心的转变，即产品不再是纯粹的实物产品，而是高附加值的服务产品。比如物业管理，正在从单纯的保障生活生产资源的供给，向深度服务社区，向现代服务业升级。社区服务有了巨大的发展。国内一线开发企业纷纷对深度社区服务进行测试，将医疗、教育、金融、文化娱乐、信息技术等资源植入社区公共空为居民提供全方位服务。

未来，以社区为连接点的法律关系将趋于频繁发生。居民、物业管理企业、社区行政单位、专业服务企业、社区综合服务企业、房地产综合服务企业等诸多法律主体都会以社区为平台，产生广泛的交流和交易。这种趋势为法律服务下的基层提供了一个新的舞台，也使基层法律业务内容丰富多彩。

在社区服务物业管理领域，一个新的趋势需要法律工作者的关注。随着邻里交往的加强和居民经济实力和自治意识的提高，原本流于形式的业主大会和业主委员会在维权和组织活动方面逐渐发挥了实质性作用。甚至有学者认为这里面包含了公民结社的政治萌芽。由于种种原因，业主大会和业主委员会的实际运作一直比较混乱。房地产律师介入此类问题，不仅需要丰富的房地产项目法律实务经验，还需要扎实的法律理论基础和谨慎处理群体性事件的作风。

方向四:房地产行业的泛金融化趋势将使房地产金融法律业务大幅增加

房地产业和金融业的融合程度决定了其转型的成败。目前，中国房地产行业正在积极推进多层次房地产金融市场，实施多元化融资模式。房地产律师个人可以感受到，政府和企业都在大力借鉴发达国家先进的金融工具和融资模式，创新金融体系，尝试直接融资渠道，如房地产投资信托(REITs)。可以预见，在不久的将来，抵押贷款证券化、政策性住房担保银行等金融工具也将陆续向公众推出。得益于房地产金融的爆炸性变化，北京、上海等一线城市和经济发达地区二线城市的房地产律师比例已逐步超过传统的房地产业务。可以预见，未来房地产金融的法律业务将继续以几何级数增长。

近几年来，房地产信托、房地产基金和互联网金融成为房地产金融领域持续的热点。据粗略统计，目前全国50强房企有40%以上通过各种途径进入互联网金融领域。这些领域的发展和改革将极大地加强房地产金融管理的专业化，同时也将催生无数的金融法律业务机会。

房地产行业的泛金融化趋势之一是房地产企业和金融机构之间的联姻，从房地产开发商到嫁接金融和房地产产品的中介和管理服务提供商。以碧桂园与中国平安的战略合作为例，双方认为在投资、理财、基金、资产管理等领域深化合作的机会很多，还将在房地产投资方面进行合作，共同寻求新的项目，探索新的合作模式。可见，既擅长传统房地产法律业务，又擅长新金融法律业务的房地产律师，将在激烈的竞争中迅速脱颖而出。

方向五:房地产企业的兼并重组和多元化将带来大量的合法商机和跨境商机。

在经济发展放缓、市场竞争激烈的环境下，房企优胜劣汰的速度将会加快。通过并购优质住宅企业，淘汰低效劣质的小型住宅企业，做大做强，是房地产行业的必然选择。可以预见，房地产不良资产处置和项目并购的合法业务将会激增。

实力雄厚的房地产企业在兼并重组的同时，正不遗余力地推进多元化经营战略。房地产企业实施相关多元化最成功的领域是复合房地产。以开发住宅产品为主的房地产企业在进入复合地产领域时，必然会涉及到商业、旅游、工业、农业、养老、文化、体育、物流、科技等相关行业。以房地产+商业为例，美国模式下的商业地产，简而言之就是以资本权益为中心，以经营管理为导向，中期持有，收益多元化。这种运营模式必须整合各种资源，所以其法律业务量惊人，律师的专业水平要求相当高——律师必须非常精通整个产业链中房地产开发及相关行业的法律业务。在这一点上，律师的业务结构应该是七个经理，三个法人。

目前，在房地产企业实施非关联多元化跨境投资方面迈出最大步伐的恒大集团。矿泉水、粮油、乳业、畜牧业等几大集团相继成立。去年，广州恒大淘宝足球俱乐部登陆新三板。按照一般规律，企业实施无关多元化的成功概率不到50%。目前房企都处于试水阶段，尚未形成成熟的盈利模式。多元化的过程中有很多法律风险，律师扮演着重要的角色。如果房地产律师能够跟上房地产企业的多元化战略，通过投融资、并购、公司治理、资产运营等法律业务向其他行业拓展，无疑会有巨大的发展空。

方向六:增量地产和存量地产市场正在发生变化，存量地产在互联网plus中的尝试将使地产律师大有可为

目前，我国房地产行业正处于从增量到存量的转型期，二手房市场发展潜力巨大。但目前二手房市场仍是房地产市场管理的薄弱环节，这意味着传统的二手房法律服务业务仍将大行其道。未来十年甚至二十年，房地产律师为购房者、租房者、中介提供法律服务的业务量将持续上升。

与波澜不惊的存量住宅领域相比，存量商业地产的投资开发可谓多姿多彩，旧工业区和存量商业建筑的并购升级成为一道亮丽的风景线。开发现有商业地产的重点是软硬件同步升级。这个运营管理链相当复杂，包括定价、定位、收购、租赁、改造、投资、出售、租赁、资金回收等。，对资产和资本管理的专业能力要求较高。律师的业务结构有多长？一是专门从事商业地产法律业务，包括房地产并购、投融资等。

由于不同于新房地产市场的许多特征，股票房地产市场将为“互联网+房地产”的先行者提供肥沃的实验场。已经成熟使用的是二手房交易+资金监管+房产信息网。另外，在某些领域，勇敢的创新者在吃螃蟹。比如参考WeWork等为创业者和中小企业提供工作岗位的海外公司，SOHO通过3Q业务参与联合办公，转售出租；腾讯在华南城市投资15亿港元，拟在物流和地产方面进行合作，方向为物流仓储开放平台、支付、电商O2O、品牌销售；世界银行持有Q王芳15%的股份，希望在即将到来的二手房市场剧变中，通过移动互联网做大做强。虽然“互联网加房地产”的实验才刚刚开始，但房地产律师不应该忽视这个潜在的法律业务丰富的矿。也许“互联网+房地产+金融+法律”的业务结构会颠覆相当一部分房地产法律从业者的工作内容。