并购收购 “被收购”传闻中 张玉良这样总结绿地的2020

1月21日，绿地控股在上海召开媒体发布会和2020年业绩交流会。

它也有和去年一样的阵容，包括董事长张玉良、秘书王晓东和财务部副总经理吴正奎，但时间比去年晚了两周。

每年的这个时候，张玉良都会站出来为未来一年的发展定下整体基调。

业绩公告显示，2020年绿地签约销售金额为3583.53亿元，同比下降7.7%，签约销售面积为2909.3万平方米，同比下降10.7%。

张玉良说，房地产的排名不像以前那么受关注了。

2020年，绿地除了做房地产，还做了很多事情，包括绿地金融投资，交易港集团，大型基础设施领域，继续混改。

财务方面，报告期内，绿地实现营业总收入4812.96亿元，同比增长12.43%；营业利润312.99亿元，同比下降1.14%；归属于上市公司股东的净利润137.21亿元，同比下降6.93%。

这个成绩，对于绿地来说，也是疫情影响下能做的最大努力。

张玉良的回应仍然是“充满信心”。

“今年的目标是在质量进步下保持增长，更重要的是，质量增长，工业地产有一个假想空”张玉良说。

在过去的一年里，围绕着这个国有企业“巨人”出现了许多令人失望的事情。除了债务、摊子、分拆，当天这个交流会的重点是“绿地被收购”，是前一天从市场出来的。

“收购”问题

前一天媒体报道绿地将被万科和诚通组成的国企改革基金收购，或者被中海等投资者组成的投资者收购。

面对媒体频繁提出的关于收购和引进战争投资的问题，张玉良似乎非常冷静。

他笑着说:“没有这个可能，第一次听到，也不知道消息的来源是哪里。”他认为，引进有金融背景的央企战争投资是大股东之间的合作，正在进行中，计划春节后正常进行，没有具体的时间表。

然而，这个问题似乎一直无法回避。在接下来的提问中，被媒体多次提及，并向管理层证实。

张玉良进一步表示，中央对国有企业有三年混改要求，绿地属于二次混改，已写入市政府相关文件。要引入以中央金融机构为主体的股东，进一步深化股东层面的组织结构。上海SASAC对此次收购有指导意见。

关于第二个混合改革方案，董事会秘书长王晓东也明确表示，从绿地的股权结构来看，管理层是核心，没有实际控制人。两个国有股东转让国有股不超过17%，最高上限为17.5%。这种所有制结构没有改变。

早在去年7月，绿地就宣布公司股东上海地产和上海城头集团正在规划公司控制权结构相关事宜，并计划通过公开征集受让方的方式转让绿地部分股份，总转让比例不超过公司总股本的17.5%。

目前，在绿地的股权结构中，以张玉良等管理层为首的职工股东代表上海绿地持有绿地35.45亿股，持股比例为29.13%；上海城市投资和上海房地产作为上海市国资委的一方，共持有56.43亿股，持股比例为46.37%，其余社会资本共持有29.8亿股，持股比例为24.5%。

第二次混改可能是通过改变SASAC的持股比例，形成更强的“金三角”股权关系，但这次万科或中海要收购绿地的传言似乎是合理的。毕竟这两家龙头地产企业都是国企。

后来，张玉良否认了“收购”的想法，并表示，即使他们投票，他们也是少数股东和投资者，充其量只是参与。

“第二次混改应该在原上海国资委发布的公告计划层面考虑这个问题。如果引入以上两个，就要评价谁更适合进入绿地股东。上海市国资委有指导意见。”

关于房地产的问题

如果回到一年前的媒体见面会，张玉良可能不会想到绿地在2020年无法达到4000亿元的销售规模。

绿地是目前十大房地产企业中唯一销售业绩下滑的企业。在中国房地产销售意见指数2020年100强榜单中，排名也从第六位下滑至第七位，中海以100亿元的优势超越绿地位列第六。

自2017年突破3000亿以来，绿地的销售规模一直在3000亿至4000亿之间跋涉。近三年销售增长呈下降趋势，2020年甚至出现倒退，2017-2020年复合增长率为5.35%。

最直接的原因是疫情造成的“黑天鹅”。王晓东书记当天解释，2020年销售额3584亿元，收益率86%，同比增长9个百分点。但商业市场受疫情影响较大，绿地商业企业占比相对较高，整体销量压力较大。

王晓东表示，2020年绿地住宅销售金额将达到2725亿元，同比增长8%，与中国房地产市场的销售增长保持同步，但商务办公将同比下降37%，低于预期，存在租房压力。

销售结构方面，一二线城市绿地销售占比60%，三四线城市占比40%，商住写字楼占比分别为76%和24%。商业写字楼比例较大，主要是因为过去绿地土地投资中商业和住宅项目数量较大，遗留的商业资产仍占一定比例。

土地投资方面，2020年新增绿地项目90个，总地价929亿元，底价3175元/平方米，新增建成面积2932万平方米，新增价值3330亿元，其中住宅占70%，商业企业占30%。一二线城市与三四线城市的比例为7:3，与2019年基本持平。

绿地表示，征地战略继续充分发挥产业+扩张重大战略项目征地优势。去年，工业地产项目建筑面积超过2300平方米，占新收购项目的80%以上。

“大部分项目采用战略征地和战略收购，避免市场化征地。市场化征地成本高，利润有限。我们必须继续保持征地中的绿地优势。”

至于2021年的具体目标，张玉良表示，今年整个企业的目标财务预算至少应该是6000亿元，尽管后期会超过这个数字。

至于近两年备受关注的董家渡项目，张玉良在会上回应房地产新媒体的观点时表示，董家渡项目整体进展顺利，销售是根据市场情况和项目需求来判断的。基本上可能会有销售计划，但是销量不一定大，因为去年销量比较多。

债务减免和附带利益

“三条红线”出台后，减债是绿地最迫切的问题。

张玉良在会上表示，“短期债务比率”首先下调，原定于2021年6月完成。现在一季度降一条红线没问题，另外两条红线的降级可以根据需要提前。希望越早越好。

业绩报告显示，绿地目前总资产13491.25亿元，同比增长17.75%；上市公司股东应占所有者权益833.97亿元，同比增长5.7%；上市公司股东应占每股净资产6.85元，同比增长5.71%；资产负债率为88.28%。

截至2020年前三季度，格陵兰“踩线”情况不容乐观，净负债率183.45%。剔除合同负债和预付款4126.51亿元后，资产负债率为53.2%，现金-短债比率为0.69。

值得考虑的是，如果采用排除合同责任和预付款的方法，绿地的资产负债率为82.39%，超过规定的70%。

会上，格陵兰表明了减少负债的决心，争取达到一年减息一个档次，三年减息三个档次的要求，积极缩小计息负债规模，切实降低计息负债规模的绝对值，通过减息、调整、增加等手段不断优化资产负债结构。

王晓东表示，关注三个红线指标，绿地现金负债率增长较快，累计增长40%以上。与此同时，净负债率下降了近50个百分点，计息负债总额从最高点下降了450亿元。

另一方面，拆分业务上市是降低净负债率的途径之一。在格陵兰万亿资产矩阵中，无论是分拆基建、融资还是交易港口集团上市，都讨论过无数次。

现在，张玉良对于分拆业务上市的态度已经不再含糊，表明绿地数码分公司是绿地金融控股的重组，实际上是原绿地金融控股。现在核心公司正在上市，正在推广，而大型基建的上市还没有提上日程。

2020年，绿地基建集团和绿地数码分公司完成注册，其中金空完成定向增资60亿，即将到位。此外，绿地金融还牵头财团获得新加坡数字批发银行牌照。

张玉良为绿地金融的发展势头感到自豪，绿地金融从银行、保险、资本证券、小股东信托、金融专属等获批牌照开始协同发展，优势逐渐凸显。

他还设定了一个目标:“格陵兰数码分公司将上市长达三年。”

以下为绿地控股2021媒体交流大会现场问答环节记录:

现场提问:去年各大基建、绿地部门都注册了。目前有上市时间表吗？

张玉良:去年，大型基础设施集团注册成立，主要是为了进一步聚集大型基础设施的力量，在新形势下，以内需为主战场的背景下，进一步打造强大的基础设施，便于大型基础设施成员单位统筹规划。然而，大型基础设施的上市并没有提到议程上。

绿地数码事业部是绿地财务控制的重组，实际上是以前的绿地财务控制。现在，核心公司上市，正在提升。去年，金融控制行业发展良好，定向增资60亿元，很快落实到位。此外，还获得了新加坡批准的数字银行牌照，并签署了中国中型公司资质，正在提交中国银监会审批。所有这些都将在未来加强金融部门。当然，按照中央的要求，金融部门要为实体经济服务，要有数字化、科技化作为手段。

如果做得好，绿地数控是新企业，但有基础，有条件。从牌照来看，如果银行批准的牌照、保险、原始资本证券、中小股东信托、金融排他性共同发展，优势明显。

目前还没有最终决定格陵兰数字分支将在哪里上市，但我们的目标是最长在三年内上市。

现场提问:格陵兰今年的债务削减幅度更大，对应三条红线。现在离实现目标还有多远？关于产品结构的调整，会不会增加宅基地的规模？

张玉良:对于三条红线的问题，降级的第一条是先降低短期负债率。原定于今年6月竣工。现在的情况表明会更早。一季度掉一行没问题。我们对另外两条线路的目标也是更早。希望越快越好。

关于重组，我们从房地产开始，房地产是一个重要的部门，但房地产不再是一个单一的主营业务。在把房地产做大做强的前提下，整个集团的收入和利润会大大增加中非住宅的比重。去年非住房占收入的60%，40%是房地产。

在我看来，作为一家大型房地产企业，发展工业地产和非住宅地产，其实对经济结构调整、产业发展和城市功能的不断完善都有很大的帮助。

既要以国家战略为导向，又要兼顾企业。在负债率高，资本不足以支撑债务的情况下，只能少持有一点，少开发非住宅类房地产，我们会谨慎调整。我们也期待国家在金融政策上的帮助，不要简单的把工业地产当成住宅地产。

如果有住房问题，上海需要更多的年轻人和有才华的人的公寓，这是年轻人住房的供应保障。今年上半年，我们投入运营的保障性住房和公共租赁住房超过600套。浦东和静安交界处还有1400多套公寓和9万多平方米的集中居住区，满足了城市年轻人的住房需求。

现场提问:最近有传言说十大地产企业收购了十大地产企业，据说收购方是万科还是中海？

张玉良:我昨晚听到了。有些可能是指我们。如果你指的是我们，就没有这种可能。当然，我也建议，对于这种敏感的新闻，应该问问大家有没有这种东西。

今年各种会议上已经明确，中央对国有企业三年混改做了规划，上海对三年混改也有了发展工作部署纲要。

绿地属于第二次混改，也纳入市政府混改的相关内容。我们要引入中央金融机构作为主体，当然是上海政府层面，而不是企业层面。在股东层面，组织结构应进一步深化和转型，使其具有更好的活力和动力。

那么信息是从哪里来的呢？是金融机构吗？我不知道央企的金融机构。我觉得不太对。

王晓东:我补充一下，2020年7月26日是第二次混改，主要是国有股东实现股权变动。目的和背景主要有三方面，一是进一步深化国有企业改革，二是进一步优化国有资产布局和结构调整，三是进一步完善绿地产权制度。

我们现在有一个三元股权结构。从单个股东的角度来看，绿地目前持股29.13%，两家国有公司，上海城市投资20.55%，上海房地产25.82%，合计持股46%。但这两家公司不是协同行动者，其他社会资本占比24.5%。

从股权结构来看，格陵兰单一最大股东是格陵兰，即以我们的管理层为核心，没有控股或实际控制人。

根据去年7月第二次混合改革方案，两个国有股东转让国有股总额不超过17%，最高限额为17.5%。转让完成后，绿地仍然是单一最大股东，这种股权结构没有改变。

所以我们也澄清一下，这个消息完全是无中生有，我们也要依法保护自己的权益，以防不良影响。谢谢大家的关心。

现场提问:目前有一种说法是万科组建国有资产改革基金，中海等投资者组建。

王晓东:如果是央企或者金融投资，最多不超过17%。

张玉良:即使他们投票，他们也是少数股东和投资者。充其量也就是小股东。

现场提问:肯定不是收购。这两家公司有可能吗？

张玉良:这个问题有必要在原上海SASAC发布的公告方案层面上考虑。如果做到了，就要评估谁更适合进入绿地股东。SASAC有指导性意见。

现场提问:今年春节前就说可能会有开战的消息。现在进展如何？

张玉良:我没说春节前，是说春节后，清晰度会进一步提升，还在进行中。

实地提问:格陵兰减债的短期资金来源在哪里？

张玉良:减债主要靠自身发展，包括定向增资，包括金融涨价，包括刚才肖东总经理提到的实现减债的五个方面。

现场提问:你和万科、中海有过接触吗？股票参与计划是什么样的？

张玉良:昨晚我第一次听到这个消息。没听说过。不知道从哪来的。

和原公告一样，没有变化，所以如果哪个单位来，我觉得肯定有办法。第二，他来了，顶多是17.5%的股份。没有收购，更离谱。

如果是同事，我觉得他基本上可能不符合计划。

现场提问:关于绿地香港收购广州绿地，绿地香港负债率不到50%。格陵兰的考量是什么？

张玉良:这属于绿色空间内部资源整合，扩大内部竞争力，下一步可能会有这样的案例实施。

也发展的不错，现在目标是按照1000亿企业规模发展。刚才小董总说要培养一批年收入1000亿的成员企业，这也是我们的培养之一。

现场提问:上海要求旧装修2022年前完成。绿地现在有参与旧房改造吗？科创园今年有什么进展？

张玉良:上海“十四五”计划已经出台，需要中央辐射。绿地是地方国企。今年“十四五”期间要进一步加大对上海和长三角的投资，这一点我们很清楚。

我们已经在参与旧区改造，下一步还会继续参与。

我们更加重视科技园的建设，尤其是在长江三角洲。在上海市区，一个投资100万平方米的科技软件园最近刚刚开工，应该三四年就能建成，而且体积比较大。我们还在奉贤区开办了两个工业园区，建筑面积分别为50万平方米和60万平方米。

此外，去年对科技企业的投资为4，下一步将与企业合作，主要是通过赋能和合作，使这些企业与我们有更多的产业互动，形成更多的产业生态链。

我们还将为科技企业和科技成果应用提供应用场景，不断提高传统企业的科技含量。

现场提问:关于17.5%的股东，是否有公司或机构向格陵兰表达相关意向？引进这些机构对我们做住房有帮助吗？

张玉良:不方便透露。中央企业和金融机构最受关注。

这个不存在，因为是原股权，但是按照混改的目标，等于多了两个股东。

现场提问:涉及一方还是多方？

张玉良:可以有一方、双方或三方。

现场提问:刚才提到的两个对象是财团还是？

张玉良:双方各有一个话题和两个话题，谈得很深入。

现场提问:绿地对今年房地产市场的预测如何？

张玉良:我认为中国市场总体上已经进入下半年。这场流行病刺激了许多地方的经济，带来了许多增长。

第二，差异化是主流。第一，区域城市分化较窄。第三是房市。未来一两年，经济运行对房市的影响将相对小于商业企业。

但从长期来看，商业地产还是需要的，因为中国城市的结构调整和能源水平的不断提高还是需要的，这大概是主要特点。

从土地市场来看，行业内的龙头企业基本都集中在热点城市和房子上。也就是说，所有大型房地产企业的投资决策都是一样的，非常相似。你投资住房，他也投资住房，但不疯狂也不离谱，还是在空的有限区间内。

对于企业来说，差异化更大。当然，每个人都在经历转型，依靠管理和运营，拥抱技术，升级产品，才能进步。

现场提问:如前所述，房地产的利润相对低于基建，基建的贡献率在增加。相对于房地产，基建的利率更高。在整体业务层面有哪些比较好的提高整体利润率和毛利率的措施？

张玉良:大型基础设施的利润率很低。我觉得目前不一定是这样。从企业的角度来说，他要卖利润，就要毛利，但更重要的是，要看自己资本的年收益率和ROE。大型基础设施的ROE和房地产比，以前高很多，现在平均高不了多少，基本就差不多了。行业的ROE在逐渐趋同，所以你说它的利润率高，那肯定是回报越高，不靠谱。

第二，我们大型基础设施的回报率不低，基本在15%左右，高的在20%以上，平均15%甚至更高，和我们整个企业的房地产差不多。

第三，整个大型基建的利润不低于其他。大家都说利润率这么低。目前你只讲销售利润率，不能简单的按照这个来理解。我们大基建的利率比房地产低一点，不远，有的还高一点。

通过基础设施成员企业的整合和协调，我们大型基础设施的ROE将继续提高，我们有信心我们今年的要求至少会比去年好。

现场提问:去年4月，REITS第一个白名单宣布里面有一个大型基础设施。大型绿色基础设施还有机会吗？

张玉良:房地产投资信托基金主要用于基础设施和投资。现在大型基建主要是基建建设，类别不同。

从投资的角度来说，可以做REITs的公募。

实地提问:绿地后续有没有规模？未来几年销量会是多少？

张玉良:整个企业都在进步，我们将继续坚持高质量的增长，我们仍然雄心勃勃。在中央确定的新发展阶段，我们将以新的发展理念实现新的经济追求。

在国家新的经济结构下，我们将形成自己的经济结构，称为一亿元。在这100亿元中，我们要有信心保持高质量增长，希望在收入、利润、减债、资本回报等方面在减少消费方面取得进展。

去年因为疫情，我们损失了几十亿的利润，包括300亿和400亿的房地产，主要是商业地产，还有去年7800亿的大型基础设施。这个原因主要由两部分组成，一是去年大型基础设施的运营受到很大影响。

另一方面，广西建设工程的并购于8月31日完成。但由于减债，去年广西建筑工程改革收入得到了巩固，其他企业没有。如果整个企业合并进来，这个数字会很惊人。整个企业收入1200亿，20%的利润去年才合并一个月。所以，如果去年没有疫情，我们的数字会是惊人的，惊人的增长，无论是利润还是收入。

至于今年经济指标的增长，我们已经安排保持良好的增长。当然，上市公司今年不能披露利润和收入的数额。但是收入会快速增加，利润增长也会增加。这是我们今年的目标。

房地产要稳定规模，提高质量；大规模基础设施需要扩大规模。我估计2021年中国五大产业。今年大型基建单指标报告可完成4000多亿元。当然目标是4500亿，利润80-100亿。

此外，金融要继续以其牌照化、数字化、技术化，快速成长，全面成长；消费部门，特别是进出口贸易，应该取得长足的进步，有可能使其增长翻一番，收入增长翻一番。此外，还有通过改革增强的力量，还有各种工业部门。

我一直说我们和单一的房地产公司不一样。

总体来说，我们对未来几年还是很看好的，是上升趋势。我们每年都可以看到快速的进步，我们仍然充满信心。当然，这里离不开国家环境。如果环境好，发展更快，那么压力会更大。

现场提问:聚焦主营业务，地产排名下滑。有哪些新想法？今年有目标吗？

张玉良:我们不关心单一房地产的排名。要看整个企业和我希望能根据自己的需要调整到什么程度。

当然，我们并没有放弃，只要条件允许，就要让它保持良好的生长。我相信今年的疫情可能没有去年严重。二线城市的商业地产已经基本进入了一个相对较低的价位，不太可能再往下走了。

还有想象中的空工业地产，只是因为去年的疫情，人活不下去。如果今年经济好转，市场需求反而会上升。所以我还是觉得今年应该去工业地产。因为我们的量比较大，如果增长20%或者30%，就几百亿。

所以今年的房地产比去年好，我还是充满信心的，不仅质量好，数据也会上去。

具体目标没有提到，但比上年有所增加。整个企业今年的目标至少是6000亿元，后期的财务预算当然不限于这个数字。