碧水湾西园 开发商把豪华会所变精装公寓对外卖 官方:涉欺骗

买房享受面积4000多平米的超大型豪华会所。2002年，位于南京江宁开发区的碧水湾西园项目推出优惠条件，吸引了众多买家。

买房享受面积4000多平米的超大型豪华会所。2002年，位于南京江宁开发区的碧水湾西园项目推出优惠条件，吸引了众多买家。直到2015年，这个4层的会所被开发商闲置，很多业主经常自发来这里健身娱乐。今年4月6日，小区业主毛先生在快线上表示，该会所已被开发商分割为精装公寓，近期准备对外销售。

会所正在装修，内部已经被分隔成小木屋

这个会所有四层，欧式立面，建筑面积约4000平方米，宏伟豪华。4月6日，《现代快报》记者在小区南门看到，外面搭满了脚手架，里面已经改成了“幸福公寓”的销售中心，正门外竖起了广告牌。

当地一位经理告诉记者，整个“幸福巷”项目共有3层，105套房，均为27-55平米的高层复式精装公寓。“还没开，最近几天好多人问”。据了解，该项目样板房尚未完工，预计4月15日左右开始对外销售。

记者透过脚手架看到，一楼原本开放的空房间已经被分割成约30平米的小屋。除了新装修的销售中心，分割的公寓正在装修。

会所的所有权属于业主和开发商

在当时的一份传单上，可以看到“会所福利”被列为其中之一，“超大型豪华会所4600多平方米，各种生活服务、健身、文化、休闲一应俱全”。

小区业主毛先生告诉记者，2003年左右，小区陆续竣工交付使用。这个豪华会所一直被开发商闲置着，业主经常自发来这里活动。直到2015年，开发商搬进小区，对会所进行了装修，引起了很多业主的不满。双方争议的焦点在于俱乐部的归属问题。

很多业主发现，位于小区南门的建筑，在商品房买卖合同所附的小区总平面图中标注为“社区服务中心”。“这个会所的建设成本已经包含在小区的商品房价格里了，相当于业主自己掏钱。”小区业主监事会副主任刘顺芳告诉《现代快报》记者。他给记者看了江宁区物价局2007年的一封信。信中称，碧水湾西园4楼会所已按公物计入商品房成本。因此，这里的俱乐部产权应该属于社区的所有所有者。

现代快报记者了解到，2002年，江苏华宇房地产开发有限公司成立了江宁碧水湾西园..2012年公司被江苏紫怀投资实业有限公司全资收购，目前“幸福公寓”项目开发商仍为江苏华宇房地产开发有限公司，但公司法人已变更。

江宁房地产登记中心产权登记科陈艳告诉记者，经核实，2004年8月，江苏华宇房地产开发有限公司向原江宁房地产管理局申请登记。这座四层的建筑是一座“办公楼”，是为“非住宅”而设计的。

一审和二审法院归开发商所有

《现代快报》记者了解到，2015年8月，行业委员会就俱乐部归属问题向江宁区人民法院提起诉讼，认为俱乐部是社区的共同组成部分。

江宁法院认为，在开发商与小区业主签订的《商品房买卖合同》中，明确规定公共配套设施须经规划部门和主管部门批准，而规划部门和房产部门并未将纠纷定位为小区共有部分。但业委会要求将争议房屋认定为碧水湾西苑小区共有部分，缺乏事实和法律依据。换句话说，会所不是所有业主都拥有的。

2016年，行业委员会因不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院表示，开发商没有明确承诺该会所的所有权属于全体业主。南京市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

会所能不能改造成“公寓”？

好的奢侈品俱乐部，开发商可以自己分吗？开发商表示，已经报批，并获得了建设项目的规划许可。现代快报记者查询南京规划局网站的宣传栏，发现在2016年7月29日公布的一份建设工程规划许可证中，开发商提交审批的项目为“胜利西路18号办公楼内部改造工程”。证书右下角注明本次装修仅涉及建筑内部平面的划分和调整。换句话说，俱乐部内部的分工是允许的。

将内部大空房间改为小“公寓”是否超出许可范围？南京市规划局江宁分局监管科王建伟表示:“如果只是内部划分，不增加高度，不扩大面积，不改变用途，就不会超出申报范围。”。

这些“公寓”能拿到产权证吗？江宁房地产登记中心产权登记科陈艳表示，空分割后的权属和用途未发生变化，且竣工后已通过测绘、规划、消防等部门审查的，可以领取产权证。但《现代快报》记者了解到，会所本身是写字楼，以“公寓”的形式做广告销售，有欺骗消费者的嫌疑。

开发商卖房子一定要拿到预售许可证？

一些业主反映，这批“公寓”准备在没有商品房预售许可证的情况下开始出售。

江宁区住建局办公室副主任徐荣洲表示，这座办公楼早在10年前小区商品房交付时就已经竣工。无论是整栋还是分割，都不属于商品房预售许可证的范畴，因此无法取得。这些公寓应该以证券交易所的形式进行交易。

改造后的“公寓”是否违反了商业管理的新规则？

今年3月8日，南京市住房保障和房产局发布了《关于加强商业写字楼等非住宅建设项目管理的通知》。把写字楼改成公寓违反新规定吗？

根据通知，商业和办公非住宅建筑不得以单元或住宅单元设计，每套独立单元的内部建筑面积不得少于150平方米，此类公寓的面积不得超过建筑面积的20%，不得单独出售。

据《现代快报》记者询问，通知中表示，之前未取得建设工程规划许可证的商业写字楼等非住宅建筑，将按照本通知的要求执行。

南京市规划局江宁分局工作人员表示，开发商已于去年7月取得该房屋内部装修的建设工程规划许可证，不适用新规。