保利地产董事长 保利高层人事调整频繁 加速转型解决“增收不增利”

2016年底以来，保利地产高层人员调整逐渐频繁。

最新上榜的是广东保利董事长于颖，他曾将广东保利推向巅峰。

保利地产董事会办公室接受《时代周刊》记者采访时表示，于颖卸任保利广东董事长后，保留了保利地产副总经理一职，并兼任集团品牌中心、技术研发中心、三四线城市事业部负责人。这意味着将接手胡在新“品牌中心”的管理工作。据《时代周刊》记者报道，胡在新此前曾担任保利地产副总经理、品牌管理中心总经理、保利地产董事长、保利代理董事长。

随着高层人事调整的解决，保利的产业布局和发展战略也将迎来新的变化。2000亿元突破后，保利面临的另一个紧迫命题是如何改变目前“增收不增收”的局面。纵观保利这几年的发展，收入增长逐渐放缓，不增加利润却增加收入的现象越来越明显。

《泰晤士报》记者就保利近几年净利润增长率逐年下降的原因及后续改善措施向董事会办公室询问。对方表示，公司目前处于年报“沉默期”，不方便应对业绩问题。据悉，保利地产将于4月18日公布2016年度业绩。

高层人事变动

保利这种千亿央企，一直奉行稳中求进的原则，直接体现在结构和人员上。人事变动往往是企业战略调整的前奏。

2016年12月13日，朱明欣因工作调整辞去保利地产总经理职务。此外，经保利地产董事长宋广菊提名，同意任命刘平为公司总经理。据《时代周刊》记者报道，朱明欣目前是保利地产控股方中国保利集团公司副总经理。

自去年10月底以来，保利房地产开发有限公司原副总经理刘也频频出现在保利集团的公开活动中。目前，刘是保利集团的副总经理。

董事办公室告诉《时代周刊》，刘平升任保利地产总经理后，不再担任北京保利的董事长。目前保利地产副总经理王健兼任。此外，北京保利前总经理李晶今年也结束了在北京的三年任期，调任保利地产总部。

据媒体报道，保利地产一级子公司保利城投资已与保利广东公司合并，所有项目已并入保利广东。保利城投资前总经理罗北生接替于颖出任保利广东董事长。上述变更自2017年初开始实施。一位接近保利地产的知情人士向《时代周刊》记者证实了上述信息。

《时代周刊》记者从董事会办公室了解到，于颖卸任保利广东董事长后，保留了保利地产副总经理一职，并兼任集团品牌中心、技术研发中心、三四线城市事业部等业务负责人。这意味着将接手胡在新“品牌中心”的管理工作。据《时代周刊》记者报道，胡在新此前曾担任保利地产副总经理、品牌管理中心总经理、保利地产董事长、保利代理董事长。

主任办公室告诉时代周刊，人事调整主要是内部分工和业务微调，仅此而已。一位长期关注保利地产的匿名业内人士告诉《时代周刊》记者，保利地产整体表现不好或者背景大。在他看来，相对于其他“国字头”企业，保利地产在市场化方面做得不错，但目前的创新只停留在营销层面，比如“5P”战略。

先深度培养再拓展

随着人员的调整，保利地产在区域拓展方面也在积极寻找新的市场。

2016年12月14日，保利地产子公司东莞钟君房地产开发有限公司以6.8亿元获得深圳市大鹏办事处大鹏中心区地块G16506-0144，建筑面积8000平方米。这是保利地产首次通过公开土地市场进入深圳。

疑惑随之而来。保利地产和保利地产在2012年左右内部签订了横向竞争协议，按地区治理。根据协议，保利地产不得进入深圳、苏州、海南等市场，保利地产退出北京等市场。

此次进入深圳市场是否意味着双方签订的横向竞争协议已经“失效”？董事会守口如瓶，只对《时代周刊》记者说:“不一定是这样，我们会在适当的时候披露。”然而，董事局办公室的工作人员也透露了另一个信息，“拓展深圳市场有很多方法”。

对于深圳市场，保利地产显然觊觎已久。于颖曾在微博上说:“广东保利虽然没有深圳主战场，但永远是广东老大。只要有一天解禁，保利地产获准进入深圳，我保证三年内深圳先卖！”2016年8月，保利地产参与竞标深圳国际会展中心，但最终被招商局蛇口和华侨城的财团击败。

这次进入深圳后，董事会办公室告诉《时代周刊》记者，公司短期内不会拓展新的领域，而是着眼于现有布局进行深度培育。

保利地产2015年股东大会上，公司董事会要求管理层深化城市群布局，继续以一二线城市为重点。同时，要加大核心城市和销售优势地区的资源保障，暂停成品相对较高、市场活力较差地区的扩张。

据悉，保利地产2015年50个新项目中，一线城市占45%，二线城市占49%，三线城市仅占6%。保利重点加大北京、上海、广州扩张，暂停沈阳、长春、南昌、重庆土地扩张。2016年上半年，保利一二线城市扩张面积569万平方米，扩张金额421亿元，分别占公司总扩张量的75%和94%。

2017年，上述格局发生了变化。

2017年3月9日，保利地产董事会秘书黄海在保利地产电话会议上表示，公司前两年非常重视一二线核心城市的作用。“但公司有三四线30%的土地储备面积，后续会适当增加三四线存量。”保利表示，公司目前的业务仍围绕中心城市布局，重点围绕核心城市的三四线城市。

为了适应市场的发展和公司规模的扩大，保利还在原有两层治理结构的基础上探索建立区域管控，试行三层管理模式。据媒体报道，在公司业务层面，保利地产成立了城市群战略事业部，推出了“游侠团队”，即在浙南、苏北、京津冀三大区域成立了三家独立的平台公司。这些平台公司在征地开发项目上会和区域公司竞争，可能会造成鲶鱼效应。

接下来，以刘平为总经理的保利新团队将推出一些新举措，应对企业自身发展和行业格局分化带来的挑战，这是意料之中的。

规模还是利润？

保利地产这几年越来越明显的问题，目前急需解决。

截至3月13日，据Wind统计，2016年沪深两市38家上市房地产企业营业总收入为6617亿元，同比增长28.8%。归属于母公司股东的净利润511亿元，同比增长30.7%。其中，31家房地产企业归属于母公司股东的净利润同比增长20%以上。

但据保利地产2016年度业绩快报公布，公司2016年实现营业总收入1548.38亿元，同比增长25.45%。上市公司股东应占净利润124.14亿元，同比增长0.54%。从营收和净利润增长来看，保利地产低于行业平均增速。

保利地产解释说，由于结转项目的毛利率下降，营业利润的增加低于营业收入的增加。

《泰晤士报》记者阅读了保利地产的年报，了解到2010年至2016年，保利地产营业收入分别增长56.15%、31%、46.50%、34.03%、18.08%、13.18%和25.45%，总体呈下降趋势。

利润变化更明显。上市股东应占净利润方面，保利地产2010年至2016年分别增长39.8%、32.74%、29.20%、27.36%、13.52%、1.21%、0.21%和0.54%。最近三年净利润几乎没有增长。扣除非经常性损益后的净利润从2010年至2015年分别增长44.35%、31.12%、29.19%、28%、12.43%、1.84%和0.74%。

那么，是什么原因导致保利地产这几年净利润增长乏力呢？

群益证券的研究报告显示，保利净利润增速低于收入增速，主要是因为结算的低毛利项目比例增加，带动综合毛利率整体下降。此外，公司年度结算合作项目比例大幅上升，小股东股权比例上升至30%左右，同比上升近5个百分点，直接影响净利润增速。

小股东股权比例增加的原因是保利地产近年来加大了引进合伙人合作征地和联合开发的力度。这意味着合作项目获得的利润需要按照股权比例分享。但是增加合作项目比例的一个好处就是可以增加企业的账面销售额。

保利认为，通过合作获得的土地会减少项目的权益，从而影响公司的净利润，但这种方式有利于减少竞争，保证项目的利润率。保利地产年报提到，公司新增股权的建筑面积为861万平方米，股权比例仅为65%。其中合作收购项目24个，合作方主要是品牌地产开发商和专业地产基金。

在与基金的合作方面仍有想象力空

值得注意的是，这里所说的基金包括保利地产和中信证券于2010年6月成立的新宝股权投资基金管理有限公司。

据媒体报道，除保利地产外，信用保险基金的发起人主要是保利地产集团内部人士。从根本上说，信用保险基金和保利地产的利益其实是一致的，保利地产会对投资项目拥有完全的支配权。常见的方法是由基金管理公司和保利地产共同收购土地，然后由基金管理公司引入基金的股权提供后续资金。

2010年，新宝基金成功募集超过24亿元，并迅速投资保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中心大厦等项目20.08亿元。两者更多的合作体现在拿地上。2012年，保利地产和新宝基金以18.7亿元赢得佛山一处商住地块。同年，双方合作以12.41亿元拿下江门一块地。2012年10月初，双方合作以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块。

上述合作模式导致保利地产土地和项目比例下降。在2009年信用保险基金成立之前，保利地产大部分是自主收购土地的。保利2009年新扩建项目中，大部分拥有100%的权益。自信保险基金成立后，保利地产2012年30多个新扩建项目中有近15个项目，保利的权益比例在60%以下。上述剩余权益未在年报中披露。

房地产和金融高级评论员黄立冲告诉《时代周刊》记者，用该基金联合收购土地是一项关联交易，是一种“清仓暗债”的融资方式。“理论上，这个基金应该是独立运作的，否则就无法更好的对投资保利地产的股东负责”。

在凯瑞看来，一方面，新宝基金确实对保利地产过去的规模扩张起到了支撑作用；另一方面，新宝基金的“股权投资或清股实债”方式有蚕食利润的嫌疑。

然而，保利地产董事长宋广菊曾承认，私募基金的资金使用得当，没有抵押或担保。保利地产董事会2016年的工作计划还包括推进资本创新、大力发展房地产基金、探索商业房地产资产证券化的实践。

这可能意味着保利地产与信用保险基金等机构之间还有可以想象的空合作。届时保利地产的土地和项目利益及利润比例会发生什么变化？

针对股东持股比例的问题，黄海表示，如果长期来看，因为征地的持股比例已经下降到60%以上，未来的持股比例还有下降几个点的潜力。