少前建造时间 二手房房龄如何计算？二手房的真实年限该怎么判断？

二手房市场龙蛇混杂，二手房的年代是假的，很难判断。二手房的真实年限不能以房产证上的日期来判断，也不能以土地使用权证上显示的土地到期日来推断。如果只听卖家的一面之词，很有可能会买谎报年龄的老房子。下面介绍一下边肖计算二手房真实年龄的一些实用方法。

第一，房产证和土地使用权证不能准确反映房屋的建设期限

产权证上的日期只能反映产权人实际取得产权的日期。如果是二手房，可能已经转手两三次了，这个房产证上记载的发证日期可能远远超过房子的实际竣工日期。但如果二手房是第一次出售，产权证的处理时间可以大致推断出房子的年代。第一次卖的二手房可以用以下方法计算。如果是商品房，产权处理时间可以提前一两年，如果是公房，时间会更长，至少两三年。

虽然土地使用权证上显示的期限可以推断出房屋取得土地使用权的时间，但房屋和土地的取得并不在同一时期，开发商在取得土地后不能立即开工。除了工期和销售，征地时间和房子建成时间可以相差10年。

二、判断二手房真实年龄的方法

一般来说，有几种可行的方法。

1.观察房子内外的结构

注意刚刚粉刷过的墙面，很可能是装修出售的。如果房子是新装修的，可以进入厨卫间观察，因为厨卫间的装修很难改变，一般从厨卫间的装修来判断房子的真正装修年代比较容易。另外，由于地板装修不容易更换，所以地板的颜色和风格相对容易看到新旧房屋装修。

2.询问和收集多方信息

一种是通过中介机构查询。中介店一般都在小区周围，对房子的真实年代比较了解。可靠的中介公司一般会告诉你真实的信息。还有一个比较简单的方法，问老住户，他们一般对房子的年代记得很清楚。这种方法比验房证、土地证有效得多；

3.向财产登记部门查询

买二手房，鉴定房子年龄最合适的方法是去房屋产权登记部门查档案，但这对于二手房买家来说比较困难。由于卖家需要携带产权证、身份证等相关证件进行查询，整个查询过程费时费力，很多卖家觉得麻烦就不愿意配合，尤其是在拿到定金之前。即使房子的年龄影响贷款，买方需要查询房子的年龄才能贷款，也要等到合同签订，进入贷款阶段。

也就是说，如果卖方不积极配合，那么买方只能在完成初步交易手续后到房产局查询。所以要在一开始就和卖家沟通清楚，明确要求交易前去房屋产权登记部门查档案，这样才安全。