5月起，房产“涨”还是“跌”？专家：3个条件，买房人提前看看

2020年以后，房地产发生了巨大的变化，发生了难以忍受的事情。2020年9月，中央银行的三条红线出来了。这意味着未来几年内房地产企业的融资将受到很大限制。

当此之时，恒大、碧桂园、万科等龙头房企纷纷开始了打折促销戏码。

然而，河南省的房地产商会，不仅不主张调低销售价格，反而建议“不降价”，房地产商会组织闭门会议，召集了50多个本地的房地产开发商达成了一致性的决策“咱们都说好了，谁也不能带头促销降价。”然而在这个闭门会后的2天时间内，石家庄的2家楼盘就“撕毁”了这张“空头协议”，开始走向了“促销大军”。其中一家的销售价格从原本的4.5万元降低至2.6万元，降幅高达50%。

开发商明知道“大家一起抱团，利润空间更大”，为啥这两家开发商这么不明智，要悄然促销呢？关键的一点还在于，房地产市场并不太平，虽然表面上楼市平淡如初，但暗地里波涛汹涌。一方面在三根红线的制约下，超过90%的房企无法达到基本标准，这也就意味着90%左右的房企融资将受到限制，另一方面市场上的买房预期正在降低，央行储户调查报告显示，第四季度的居民“买房意愿度”下降了接近1%，房地产预期也下降了1%-2%。

所以说，房地产企业们其实“举步维艰”，既想要扩大资金池，但是融资受限，又想要通过扩大销售的方式增加回款力度，然而市场行情不允许，买房人并不买账，为了挽回客户，只能采用最敏感的“降价大法”了。

2021年金三银四已经接近尾声，房地产市场表现出先热后冷的发展局面，深圳、合肥等热点城市房地产不断上浮，随后一瓢冷水泼来，昔日的热度瞬间消失。楼市被冻结的感觉，让跃跃欲试的买房人倍感尴尬，5月份之后，房产将会如何？5月起，房产“涨”还是“跌”？专家：3个条件，买房人提前看看。

1、调控“密集”袭来。‍

房住不炒之下，调控始终如一地密集到来，这一点估计毫无悬念。2017年全年房产调控260次，2018年达到400多次，2019年直接飙升至600多次，2020年于2019年几乎相当。这个次数非常值得思考。

众所周知，2020年全世界都陷入了“突如其来”黑天鹅的影响，各个国家的经济发展停滞、甚至陷入到了消退区间，特别是在开年之后的2-3月份，全国超过100个城市的售楼部普遍关闭，与此同时销售降至冰点，在最低的一天时间里，全国50个城市累积销售出去50套房子，效果可见一斑。

在3月份，江西省、安徽省房地产协会、商会不断呼吁放开房地产限制，降低首付款比例和按揭贷款利率，甚至提出降低税率来抬高楼市热度。实际上，这些“积极”的建议不仅没有被采纳，反而一瓢冷水泼来，4月份开始，市场“无形大手”再度伸出。这足以说明，无时无刻，不对房地产处于“提防”状态。

除此之外，在2021年初，住建部定了调子：

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

2、新年之后，房产信心指数并不高。

根据前不久央行发布的《2021年第一季度城镇储户问卷调查报告》数据，对于接下来的房地产涨跌预期问题，有25.2%的储户表示接下来会“上涨”，52.0%的储户表示接下来会“基本不变”，10.9%的储户表示接下来会“下降”，11.9%的储户表示接下来“看不准”。

对下季房价，25.2%的居民预期“上涨”，52.0%的居民预期“基本不变”，10.9%的居民预期“下降”，11.9%的居民“看不准”。

看起来，还有25%的人数比例认为会上浮，但这比起前些年30%-40%的高涨期房地产预期，已经属于非常低的水平了。生所谓买涨不买跌，心理预期对房市影响尤为关键，这种状态下，房市将会如何？可想而知。

3、库存创新高，房地产销售压力大。

楼市库存快速增加，这是最近3年来的新情况，根据贝壳研究院数据，由于受2020年住房购买需求缩水的影响，楼市库存开始呈现出堆积增加态势，这一点可以从二手房的挂牌销售数量上看出，当前北京的网上挂牌房源数量达到8.85万套；上海的挂牌房源数量到达6.24万套；广州也开始增加至6.33万套；深圳挂牌的达到了3.84万套；杭州等重要城市也表现出挂牌量上升趋势。

根据一般的惯例，如果一个城市的房地产去化周期在6个月至12个月之间，那么市场库存就相对合理，然而一旦楼市库存积累超过12个月，那就意味着远远超过了合理水平。而现在的库存量来说，有的城市已经远超过2-3年的水平，以下是几个主要的表现：

第一名：烟台，二手房库存时间为9.88年；

第二名：济南，二手房库存时间为8.52年；

第三名：青岛，二手房库存时间为7.57年；

第四名：合肥，二手房库存时间为6.33年；

第五名：沈阳，二手房库存时间为6.2年。

总结一下：一方面房住不炒不会松懈，另一方面房产信心降低，再加上库存创新高，各项信息都指向一个结果：下行。买房人趁早打算，该不该买房？清晰了。