众筹，真能使房价下降三分之一？

众筹，这种起源于海外的商业模式，自2014年应用于房地产领域以来，“房地产众筹”一词越来越受欢迎，引起了争议。

早期的众筹主要集中在创业领域，当房地产行业也兴起众筹的时候，开始牵动包括购房者在内无数人的神经。而日前地产大佬冯仑语出惊人地抛出一句“房地产众筹开发将会使房价至少下降1/3”，再次将公众的视野聚焦于房产众筹。

知识链接：众筹（CrowdFunding），指的是通过互联网面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。自2012年美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中、诞生房地产众筹模式以来，房产众筹方兴未艾，一时成为互联网时代房地产商寻求突围的一把“利器”。

西安部分房企试水房产“众筹”

案例一：一套总价60万元的房子，购房者因为支付不起20万的首付款，通过参与众筹只需支付总房价的1/10，剩余不足的部分该购房者可以在网站上发出标的征集众筹者。网站给参与众筹的网友解释具体标的情况，之后网友把最少1000元，最多10000元的众筹资金通过线上支付的方式把钱打到网站运营的公司账户上，达成众筹的协议。一方面是购房者通过众筹筹集到了首付房款，而众筹参与者同时可以在随后一年的时间内获得年收益率在8%——12%的收益。

记者从西安365地产家居网内部人士处了解到，该网站目前已经与西安5家开发商合作推出了名为“安家贷”的众筹产品。鉴于房产这种大型标的产品的特殊属性，其目前推出的产品均是带有金融理财性质的众筹产品，也就是说，现阶段都是以理财的形式来推广众筹。从去年开始做第一单众筹产品到今年第4单的时候，该网站在不足一分钟的时间内已经全部完成众筹项目的集资。

观点：365地产网”表示，无论是参与到针对购房者的众筹项目，还是参与到针对开发商的众筹项目，保障8%-12%的收益率是其短时间内获得众多众筹参与者支持的重要原因。“在众筹参与者中，还是以发达城市的网友为主，他们的参与热情度比较高，西安本地的众筹者目前还相对较少。”

这样的房产众筹模式是否具有不可预估的风险？操盘者又将如何规避这种风险的呢？365地产网”负责人认为：目前来讲，风险在可控范围之内。参与众筹的开发商的资质和实力是两个重要的考量因素：五证齐全、在售项目、品牌优势三项标准作为保障，再以物业来作担保，以此来防止资金链断裂带来的不可控风险。这位负责人表示，通过互联网众筹的方式筹资已经获得了开发商及参与者的认可，3天时间筹集到6000万资金足以说明房产众筹未来的前景。

房产众筹目前只是在“玩噱头”

按照最初的设想，参与房产众筹的购房者可以通过互联网平台认购投资份额成为众筹人。不买房的话可以获得房屋溢价部分的收益；买房则可以以较低的价格折扣来购房。

案例二：某知名开发商推出的众筹模式具体操作流程为：开发商拿出一套70万元的房源，认筹人筹资36万元即可进行拍卖。36万被分为450股，每股800元，待集资完成众筹目标后将房源38万起拍，最终拍出房价为60万，众筹成员可以分享24万元的红利，即投800元分红533元。而其中的房源竞得者则以60万的优惠价购到房子，节省了10万元。

那么，房产众筹真的能够为购房者带来巨大实惠吗？房产众筹到底是房地产行业一次试水之举还是“旧瓶装新酒”的营销噱头？记者调查发现，不少开发商参与房产众筹“醉翁之意不在酒”，目前还远远未发展到众筹开发建房的程度。以小范围、小规模为特征的所谓房产众筹基本上还是以营销和集资的面孔出现。

观点：西安某开发商的内部工作人员也向记者坦言，其项目目前实施的“众筹”其实也只是营销的噱头，并非真正意义上的众筹。

克而瑞西安公司总经理朱郁：在房产众筹投资理财型、营销推广型、合作建房型的三种具体操作模式中，目前房地产市场上众筹模式依然停留在营销层面，对实际产品定位和建设指导意义比较小。

西安易道顾问副总经理张计卫：从去年开始，众筹概念炒得火热，一些互联网平台如平安好房、房宝宝、搜房天下贷等以及万科、远洋、龙湖、保利、方兴等众多房企都涉足众筹。而之前房产众筹不仅仅是在西安遇冷的问题，从整体而言，房地产众筹目前在中国仍处于起步阶段，相反，企业对于众筹的运作模式也在不断的调整。“目前很多房企即使使用众筹也还仅限于营销环节，很少把众筹运用到开发建设环节中。”

对于房产众筹西安泰赢·奥林匹克花园销售主任张琳方的观点更加犀利：虽然现在都在强调互联网时代，但是西安市场上房产众筹的项目并不多。房产众筹基本上还是沦为一种营销手段，因为开发商肯定不会无缘无故地让利。

朱郁认为，众筹之所以被购房者关注，首先是房企推出了折扣力度大的房源，吸引市场关注；其次是购房者心态已发生转变，乐于接受新事物，愿意尝试新的营销模式；再次就是众筹参与者可以通过房产众筹实现投资收益，部分收益甚至超过理财产品。这几点因素综合起来，是促使更多的人关注并参与到房产众筹中去的主要原因。

发生纠纷将涉及诸多法律风险

目前房产众筹在西安还只是处于起步阶段，这一新兴模式现阶段基本能够保证众筹参与者的收益。而当这一市场逐渐成熟起来的时候，良莠不齐的众筹机构又将如何保证参与者的利益呢？事实上，即使在对于众筹这一模式的认识态度上，业内众多人士也是意见相左，莫衷一是。

业内观点：“众筹，从本质上来讲是有利于资金的流通的。在我国投资通道比较窄的现实情况下，为投资者拓宽了投资渠道。同时也在一定程度上为开发商降低了融资成本。”一位业内人士对于房产众筹模式抱有支持的态度，而这样的观点似乎也很大程度上迎合了目前部分众筹参与者的心理。

与此针锋相对的是，不少业内人士对于房产众筹却不无忧虑。一位业内人士表示，众筹建设本身就缺乏法律依据，而且和非法融资的界限十分模糊。就算找到众筹者之后，诸多需求也难以统一，具体的操作过程相对来说也比较困难。

而张计卫的观点似乎可以代表众多忧虑者的声音：其一，众筹开发其实就是把风险转嫁给众筹参与者，如果有房企介入众筹开发，则很容易形成一种变相融资，有涉嫌非法集资的嫌疑；其二，众筹开发可能会触碰政策红线，众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。

记者了解到，对于众筹我国目前还没有出台相应的政策法规进行合理规范。那么，房产众筹到底存在哪些法律方面的风险呢？

律师观点：陕西润丰律师事务所律师杨鹏伟认为，众筹一旦出现问题的话，会牵扯到三方面的法律风险：首先，如果发生纠纷，如果将众筹行为认定为非法集资的话，便存在刑事方面的风险；其次，如果签订了合同，出现亏损或者不分红的情况，这些是属于民事方面的风险；而众筹作为一个临时组织形成的利益共同体，在行使自身的权利和义务的时候，如果违反房地产相关法律法规的话，则要承担行政方面的风险。

陕西许小平律师事务所律师杨俊芳对于房产众筹持谨慎态度，她认为：借众筹之名的筹资实质上就是一种变相的集资行为，即使是实现真正意义上的房产众筹开发，在她看来在各个环节依然存在法律风险。对于众筹参与者来说，如果众筹的房屋没有预售许可证的话，一切之前签署的协议都可以视为无效协议，不具备任何法律约束效力；进一步来讲，众筹行为最终还是要归结到商品房的买卖行为中去，在商品房建设过程中，在众多众筹参与者很难达成一致意见的情况下，一旦发生纠纷将会涉及到诸多法律风险。本报记者魏韬