10万贷款20年专题之手握50万，今明两年应该买房还是存钱？懂行人给出“答案”

虽然现在大家的收入越来越高，但要一个家庭拿出50万存款来，并不是很多人都能做到的。根据央行发布的数据显示，2020年住户居民的存款总额约为93万亿，平均到每一个人的话，还不到7万，即便按3口之家算，21万存款就可以达到平均数了。所以，如果你家有50万存款的话，其实已经超过大部分普通家庭了。

不过，我们都知道，每年的物价都涨得比较快，手中持有现金的话，容易出现贬值情况，所以，会想到把钱利用起来，以至于能抗通胀。但现实情况是，“门槛低的不安全，门槛高的进不去”，说到底，保值增值的渠道非常有限。从过去二十年看，无非就两个途径，要么买房，要么存银行。但问题的是，眼下的房地产市场已今非昔比，买房不再是一个包赚不赔的买卖，那么，本文的问题就来了：手上有50万，今明两年“该买房还是存钱”？王健林“近乎明示”，点醒了我。

首先，50万在全国能买到什么样的房子？

根据统计数据显示，截至第三季度末，全国新建商品房均价为1.03万/平米，如果全款的话，只能买50平米左右的全国均价房，当然，按照正常3成首付的话，可以买总价150万朝上的房子。全国600多座城市，大概有100个不到城市的住房均价达到万元/平米，所以，从这个角度看，50万可以在绝大多数城市买房。

当然，如果你想买好地段，在大城市买房，50万能买的机会也不多，有的甚至连门槛都够不着。所以，50万，只能因人而异，因城而异，当然，如果真在大城市，你的存款也可能是50万的倍数，权当是个参考吧。

其次，50万存款能获得多少利息呢？

以工行为例，3年期和5年期存款利率都是2.75%，50万存一年利息就是1.37万。而且，按照现有规定，银行也是允许破产的，可以获得存款和利息总额赔付不超过50万，如果超过50万部分，就看银行资产清算情况了，如果为负，那就没有额外的了。当然，很多人说，现在比较安全的理财产品也不少，从现实看，利率大概在3.5%-4%之间，50万存一年的利息介于1.75万到2万之间。这样的水平能抗通胀吗？下面会提到。

第三，那么，通过第一和第二点分析比较可知，到底该买房还是存银行呢？王健林“近乎明示”，点醒了我。

关注楼市的都知道，万达创始人王健林在2019年初就宣布全面退出房地产，不留房地产的一砖一瓦，提出走上轻资产之路。实际上，他能做到这么决绝，从他此前的一些言语中也透露出信号，他说过：

中国现在的城镇化率只有52%，这些人的住房需求旺盛，尤其是对一、二线城市，所以这些城市的房价还会缓慢上涨。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。

说这段话的具体时间无从查起了，但给出的数据信息，对今天仍旧有启示意义：

1.根据“7普”数据显示，我国2020年的城镇化率近64%，比他说的时候上涨了12个百分点，这是一个什么概念呢？差不多有1.7亿农村人完成向城市居民的转化，城市人口达到9亿，而农村人口仅有5亿了，要想人口继续往城里走，不是不可能，但速度应是很慢了，这也是为什么很多发达体在城市化后期，其城市化率越来越慢的原因，说到底，想去城市发展的人早去了，没有去的，其愿望也不那么强烈。特别是现在新农村建设越来越好，还存在人口回流。所以，这个大势我们要看清楚：城市化高速增长期已告一段落。

2.人口流动方向开始扭转。过去是农村人口全面流向各等级城市，感觉各个城市人口都在增长，楼市也一片火热，而现在进入城市化下半场以后，人口流动就是从等级低的城市向高等级城市流动，属于城市之间的流动，这也符合“人往高处走”的规律。所以，王健林说的一二线城市未来房价还会缓慢上升，主要还是高等级城市的人口虹吸效应结果，“此长彼消”，那些三四线等小城市由于人口净流出，房价就没多少上涨空间。

3.王健林说的确实也基本应验。我们可以看到，现在一线城市，强二线城市，现在的房价仍旧比较坚挺，但三四线城市经过这几年的上涨，其实已经透支了所谓的“没有多大上升空间”，再往后，就不用说了，很明白。说白了，三四线城市既然房价不能上涨了，买房其实就相当于亏损，买房还不如存银行划算，至于一二线城市，房价上涨速度放缓，赚钱效应明显降低。

第四，那么，王健林的判断有道理吗？懂行人认为，可从两个方面看：

一是看将来在管控下的房价走向。

离开政策谈房价走向，这肯定是不符合现实的，同时，也没有必要照搬日、美等国房地产历史，因为我们吸取了他们的经验和教训，要不然也不会有现在持续不断的调控。当然，一定有人说，房子是一种商品，岂有靠管控来决定的，这句话有一定道理，趋势大抵还是会按市场走，只是采取的方式不同而已，且也会把这种影响降到最低。

这种方式就是通过收入增长，使房价收入比不断缩小，且限制房价增幅，以化解房价上涨过快的“泡沫”。同时对于房价打折幅度过大楼盘，采取约谈、限制网签的做法，让房价处于一个缓慢下降过程，于房地产市场平稳过渡有利。由此可见，未来的楼市就会出现分化情况，就如王健林所言，需求旺盛的城市仍旧会缓慢上涨，而人口净流出的三四线城市房价可能会滞涨，其实是向下了。

二是看将来存款的贬值速度。

过去的货币贬值速度是非常快的，假如50万存银行的话，10年算上20万利息，总共70万，感觉是不少钱，但若加入通胀因素就不是这回事了。正如一位经济专家所言，过去二十年，我们的M2增速大多在两位数以上，从2016年以后才降到8%点几，所以，你能很容易看见，日常的商品一年就涨价10%很正常，比如5元一件的商品，一年涨到5.5都算保守的，说白了，钱的购买力下降。10年前70万，现在可能只有30万左右的购买力了。

当然，随着经济增速放缓，鉴于M2与GDP增速高度一致性，货币贬值速度也会放缓，有专家预计，未来10几年，M2的增速大概率会降到6到8个百分点，甚至更低，这样货币贬值压力也会下降，但即便按6%算，一年存款2-3个百分点的利息显然还是跑不过通胀的，而且从长期看，由于经济基数越来越大，增速压力也越来越大，更有通过低利率刺激储蓄投向市场进行消费的意愿，所以，存款利率长期是看降的，这也是为什么很多发达国家最终走向零利率甚至负利率的原因。君不见，在2019年时，原央行负责人就提到，10年后买一款3%利率的理财产品要像汽车牌照那样摇号，其实也可从中读出利率的信号。

最后，存银行，还是买房？总结5小点：

1.手上留有一定的备用金是必须的，但把大部分的钱存起来又不太明智。

2.如果在人口净流出的城市买房，还不如存银行，虽跑不过贬值速度，但起码能保本。

3.在一二线大城市，买房大概率比存银行划算，但要注意地段，注意房龄，包括品质和物业等影响房产价值的因素，起码胜算更大一些，但公寓、旅游地产这些产品能规避要规避，起码不适合大多数人。

4.如果真要持有房产，不建议太多，普通家庭两三套优质房产足矣，对于那种贪多，即便是劣质房也不舍得处理的观点要不得，毕竟房地产税不是说说玩的，要有这方面的意识，正如李嘉诚所言，当大家都想变现时，必然不能全身而退。记住一点就好，未来，房子在精不在多。

5.如果确实没有好的投资渠道，又不喜欢买房，配置金融资产应该是一个不错的方向，不是鼓励人们炒股，但确实是一个趋势。中国银行行长刘金前不久说，当人均GDP超过1万美元时，将迎来个人实物资产向金融资产转变的高峰。数据也显示，目前我们家庭的金融资产配比为20%，与成熟经济体普遍50-60%相比，还有不小空间。

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