蓝绿双城 蓝绿双城董事长曹舟南：代建商业模式已进入红海

我们的记者刘煜辉在杭州报道

房地产中介在欧美等发达国家已经成熟并趋于寡头垄断，国内越来越多的开发商争相吃掉这块市场“蛋糕”。11月1日晚，在蓝绿色双城控股有限公司在杭召开的发布会上，蓝绿色双城董事长曹舟南表示:“代建制的商业模式已经进入红海。”

他认为，房地产代理建设是基于2009年中国房地产市场井喷的商业模式，当时大量制造企业在当地收购土地，但他们受到了行业内最严格的控制措施。这样的企业没有形成品牌，没有形成团队，所以通过品牌输出和管理输出形成委托代理关系。

绿城、保利、金地、施琅、雅居乐都进入了代理建设领域，站稳了脚跟。绿城管理是从绿城集团分拆出来的，今年7月在香港成功上市，成为“中国第一家代理建筑公司”。

不过，曹舟南进一步向包括《中国商业报》在内的媒体记者指出，高端房企的集中度将继续提高。为适应投资与发展分离的趋势，各领域的前端企业将形成“共建互联”模式的新商业生态。

掘金代理建筑行业

在曹舟南的理解中，“代建”是存量土地和存量项目的一种商业模式，其类别包括政府代建、商业代建和资金代建。

曾在绿城领导过代建业务，目前仍在研究完善代建业务模式。纵观龙头房企的发展阶段，从90年代开始，前20年都是土地分红，房屋产品质量和服务质量粗糙，市场供不应求，产品供不应求。

2010年后的十年里，房地产行业的利润变成了金融红利。部分地块预计遭受明显损失，仍有开发商争取土地储备规模、销售规模、收益结转规模，并获得发债、融资贷款等各方面支持。

曹舟南认为，金融红利下房地产行业最大的问题是迫使企业具有高周转率。房地产产品的质量和服务的实物时间无法保证，常见的质量问题无法解决。

“在中国房地产发展的今天，这么多房地产企业都在为高质量的土地而努力奋斗。这样的土地有可能参与建设吗？不可能。”在他看来，随着形势的变化，20亿元的房地产销售不会是一个高水平，投资者增加一个项目的建设成本超过1亿元是非常敏感的。“个人认为，建筑作为一种商业模式，已经进入了一片红海，对建筑的研究已经接近尾声。”

目前，国内大多数房地产代理服务商都是由绿城管理、保利城、施琅建筑、金地管理、金地、中原建业等传统品牌房地产企业转型或拆分而来。越来越多规模小、品牌实力弱的中小房企借助这种合作开发模式，优化了债务结构，提升了房地产品牌溢价。

值得一提的是，政府代理建设和商业代理建设的模式已经在市场上推广应用，但曹舟南提到的资本代理建设模式尚未落地。

“蓝色和绿色的孪生城市正在发挥作用”

由宋卫平和曹舟南创办的“蓝绿双城”成为业内焦点才两年。

辞去绿城最高领导一职，自己创业的曹舟南坦言，现在只想脚踏实地做点事，不再承受几千亿元的业绩压力。不过他说，创业以来，比以前更辛苦了，真的很累，团队也很辛苦。“做事需要资金，个人别墅还抵押。”。

蓝绿双城副总裁俞海涛介绍，公司团队从最初的4人发展到今天的810人，从成立之初到全国40个城市和地区，业绩达到63个项目。土地储备与合作模式形成的各类土地建筑面积超过1000万平方米，销售价值超过1000亿元。辖44个支行，业务包括开发服务、生活服务、城市服务。

浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，中国经济社会发展从数量增长跃升到质量发展，城市化进入新阶段，适应产业发展从规模扩张到生态平衡的新阶段，企业战略也从零和博弈转变为共建、共创的新格局。

曹舟南认为，未来房地产企业将有两条发展路径，一是进一步提高住宅企业的顶层集中度，二是以基建为特征的“共建互联”模式。将投资端与开发端联系起来，打通需求、资金、能力、资源，重构房地产价值链，在资金、行业、供应商、同行、客户五个层面有序实施，打造龙头企业互联互通的社区。

以蓝绿双城为例，截至目前，公司已与光大、五矿、中铁、交行、国家开发银行、平安地产、云南投资、山东高速、杭州地铁、南京地铁等50多家企业进行了资本共建。

至于代建和合建的区别，曹舟南解释说，代建是一种纯粹的委托代理关系，而合建必须是股东。股权比例不取决于大小，但一定要有真金白银投资。基本上蓝绿双城都是小盘股交易员主导。小股东虽然是交易员，但要捂口袋，有赌博协议。“相当于每个人的有钱投入，土地出了，蓝绿双城都在打工而不是坐在村里，按工资制度享受打工的好处。”他笑了。

据蓝绿双城管理层称，今年内，公司将有近一半的项目上线，销售业绩将在70亿元左右。2021年，蓝绿双城的发展目标是项目数量超过100个，销量增加到100亿元或200亿元，2-3年内启动上市进程，前期进行优化股权结构、设立境内外结构等一些基础工作。