恒基兆业 富力收购恒基兆业项目 86亿港元的低调交易背后

项目公司员工的维权活动将R&F置业收购辽宁恒基地产7个项目抛到了公众视野。

经多方查证，《经济观察报》记者获悉，收购交易于今年5月下旬开始，7月份正式签署收购协议。到8月初，所有项目都已移交。截至目前，7家目标项目公司中，除大连项目外，已有6家完成工商变更登记。

8月底移交完成后，由于R&F对被收购项目公司员工的安置与恒基地产之前的承诺存在差异，项目公司员工宣布相关交易，此次收购交易浮出水面。

R&F收购了辽宁恒基地产的7个项目，并与广州的2个项目同时作为整体资产进行收购。同时，这笔交易是在R&F收购万达77家酒店前夕完成的，时间差不到半个月。

两份申报文件

6月初，R&F地产开始进入辽宁7家项目公司做尽职调查。“这时候我们就知道辽宁项目要转到R&F了，在此之前，公司没有向我们透露任何消息，也不存在员工安置问题。任何声明。”恒基地产沈阳项目公司的一名员工说。

6月底，R&F地产和恒基地产召开了辽宁项目移交会议。当时辽宁七个项目的大部分员工都参加了会议。会上，R&F地产宣布，收购完成后，将按照R&F标准重新接纳恒基地产的员工，这引起了部分员工的不满。

至于R&F和恒基地产在谈判收购项目之初是否有明确的员工安置协议，目前双方都没有透露细节。8月20日，R&F地产就安置情况向员工发布声明，9月1日，恒基地产也向员工发布了相应声明。

根据R&F房地产开发有限公司给恒基兆业全体员工的一封信，R&F在遵循双方总协议的前提下，始终坚持“专注保留原岗位，充分尊重个人职业选择”的原则。在信中，富力表示，在与每位员工单独交谈后，R&F表示完全尊重大多数员工不愿意加入R&F继续服务的决定。

同时，R&F表现出两种态度:一是R&F按照恒基及各项目公司原有的规章制度统一发放工资，按时缴纳五险一金，直至2017年8月31日。9月1日以后，R&F将不再为不愿留下的员工安排具体工作，停止对出勤的回应，并终止劳动合同。二、关于离职员工的赔偿问题，“由于恒基兆业在7月3日没有与我公司进行任何沟通的情况下向您作出了‘2n经济赔偿’，请与恒基兆业协调自行解决问题，我公司将尽力提供必要的协助”。

据恒基沈阳项目的一名员工称，确实大多数员工不愿意继续留任，因为R&F接手项目后，需要按照R&F的标准与员工重新签订劳动合同。“这对我们的收入和工作强度有很大影响，许多员工也不同意R&F的企业文化，所以他们选择离开。”

据介绍，R&F在交接会上表示将按照新标准接收员工后，辽宁恒基地产七个项目的员工集体要求恒基地产总部按照原标准对员工进行补偿。

在得到恒基地产的肯定答复后，项目公司的员工开始协助R&F和恒基地产完成项目移交工作。“在8月底完成移交工作后，R&F的公开信不承认恒基兆业承诺的标准，我们的许多员工都在恒基兆业工作。十几年了，现在都荒废了。”

9月1日，恒基地产以恒基地产中国有限公司的名义向员工发布声明:一是员工与项目公司的劳动关系持续；二、项目公司无合法理由与职工解除劳动关系的，解除劳动合同违法，项目公司应按规定向职工支付经济补偿金；第三，如果项目公司未能支付赔偿金或支付的赔偿金金额不符合法定标准，可以根据法律法规向劳动部门或法律渠道寻求咨询。如果通过上诉程序后仍未达到法定标准，恒基兆业将根据承诺的补贴计算截至2017年7月5日的经济补偿金额不足部分。

辽宁的七个项目已经移交

恒基兆业表示，5月底，R&F与恒基兆业签署收购框架协议，涉及9个项目，其中广州2个项目，辽宁7个项目，交易金额86亿港元，按现行汇率折算为人民币71.82亿元。

双方交易涉及9个项目，包括已完成项目、土地和待拆迁部分。恒基兆业地产2017年半年度报告显示，交易完成后，R&F地产的建筑面积增加了362.32万平方米。

据《经济观察报》记者报道，框架协议签署后，R&F向恒基地产支付了11.24亿元人民币的定金，相关交易于7月初完成。8月底，涉及辽宁的7个项目全部移交。

据原恒基辽宁项目公司工作人员介绍，R&F从7月中旬开始正式接收7个项目。“先是在沈阳接了两个项目，然后又先后接了大连、铁岭、鞍山的项目。我们主要是和R&F合作做交接工作。交接工作已经进行了一个多月。”

此次交易涉及辽宁7个项目，其中沈阳2个项目，其中一个是沈阳恒金房地产开发有限公司开发的沈阳国际金融中心项目，7月4日，恒金房地产的股东由恒基中国变更为永顺基有限公司，8月15日，全部法人和高级管理人员变更为R&F房地产人员。

沈阳第二个项目是沈阳高恒房地产开发有限公司开发的金河湾住宅项目，7月26日，公司股东由恒基兆业中国变更为伊一有限公司，法人、董事、监事均变更为R&F房地产人员。

永顺基和怡顺是R&F地产的海外公司。

铁岭的两个项目中，一个是铁岭连横房地产开发有限公司的莲花湖地块项目，另一个是铁岭恒湖房地产有限公司的天水河西侧地块项目，两个项目公司的股东均为富福开发有限公司，7月25日，两个公司的法人和高级管理人员均变更为R&F物业人员。

鞍山两个项目的公司也于7月25日变更为R&F置业，其中鞍山恒体置业有限公司恒基凯旋门住宅项目已更名为R&F凯旋门；鞍山恒英房地产有限公司名下的英姿诚项目尚未正式开工。

这笔交易涉及一个大连项目，即恒基兆业地产和碧桂园共同开发的金石滩项目。截止日期前，项目工商登记数据未发生变化。但据恒基兆业辽宁公司工作人员介绍，大连项目已经完成移交工作。"四个城市中，沈阳开始交接第一，大连第二."

86亿港元的低调收购

9月5日，《经济观察报》记者曾要求R&F置业对此次收购进行核实，但对方从未回应。

恒基地产2016年年报显示，截至2016年底，辽宁7个项目中仅有2个项目得到部分开发，其中沈阳金河湾项目二期10.22万平方米，鞍山凯旋门项目二期12.08万平方米。其他项目没有发布相应的信息。

恒基兆业出售给R&F地产的7个辽宁项目包括已开发和未销售部分以及未开发部分。截至2016年底，沈阳恒基地产银行建筑面积88.26万平方米，大连85.54万平方米，鞍山151.43万平方米，铁岭80.83万平方米。恒基地产2017年半年报显示，截至今年6月底，恒基地产沈阳库存41.81万平方米，大连库存2.87万平方米。

恒基地产卖给R&F的7个项目中，鞍山和铁岭全部售出，沈阳和大连部分售出。

辽宁七个项目的实际剩余库存和价值仍不得而知，但据恒基地产年报，沈阳国际金融中心建筑面积29.17万平方米，金河湾建筑面积69.18万平方米，其中已建31.77万平方米。

大连金石滩项目一期建筑面积29.73万平方米，恒基地产持有其中50%的股权；鞍山凯旋门项目总建筑面积32.52万平方米，其中一期和二期已完成11.15万平方米，三期在建6.6万平方米。

铁岭莲花湖项目是明辉广场的商业项目，占地383.23亩，总建筑面积49.52万平方米。该项目始于2011年，后来因市场原因而停止。目前鞍山英姿城项目和铁岭天水河西块还没有正式开工，土地处于一种粗糙的土地状态。