顾云昌 顾云昌教授：社区商业让生活更美好

来自联商的消息。com:如今，百货商店和大卖场在减少，购物中心变得饱和，社区商业逐渐成为城市商业的基础。随着盒马鲜活生命、超级物种等一批新零售业态的出现，最后三公里的社区商圈成为线下零售竞争的最后一块蛋糕。

社区商业已经成为商业地产在基层最具创新活力、引领移动互联网时代零售改革的新战场。目前社区商业地产有哪些最新的裂变趋势？如何引领新一轮新零售业务转型？社区商业和新零售如何共存？

6月8日下午，由Lianshang.com、Soupu.com、北街企业管理联合举办的“2018首届中国社区商业地产创新论坛暨新零售与社区商业融合沙龙”在上海华东师范大学礼堂隆重举行。本次会议邀请了中国社区商业工作委员会、上海市商务委员会、社区商业领域著名专家学者、商业地产开发商高管、社区商业经营者和行业服务商高管、从业人员、科研机构等。聚集一堂，探讨中国社区商业地产的创新发展与整合。

以下是中华全国商业房地产研究会名誉会长、中国房地产业协会原副会长兼秘书长顾云昌教授的讲话:

下午好，亲爱的朋友们。我很高兴接受主办方的邀请，参加本次社区商业地产创新论坛和联盟启动大会。

说到房地产，刚才媒体采访我，问我改革开放40年，房改20年，学到了什么？我的回答是，中国改革开放40年了，没有住房制度改革，就不会有这么大的成就。1998年房改方案出台，我有幸成为这个方案的主要起草人之一。如果没有房地产开发，今天的住房条件或人均住房面积不会有很大的改善。记得1978年全国人均住房面积3.6平方米，建筑面积7平方米左右。现在人均居住面积37平方米。房地产的发展对改善城市面貌起到了极其重要的作用。没有房地产这个重要支柱产业，中国经济高速发展是没有意义的。当然，很多人对房地产有看法，房价上涨太快，很多家庭买不起房。所以中央提出，所有人都要生活，都要有房给大家住。房价高，需要监管。至于效果，每个人都有自己的判断。

我们一般把房地产称为住宅房地产。我最近提出，有的叫住宅地产，有的叫工业地产。工业地产包括商业地产。这是两个楼盘，一个是房源和房源，一个是楼市和楼宇经济。他们是不同的市场，性是一个不断调节价格的问题。我觉得国家从来没有规范过楼市。所以一个是完全市场化，一个是市场担保。我们今天研究房地产的发展，有必要把它分为性和楼市。但是不管这两个市场，对于经济发展都是极其重要的。占GDP的5-6%，占GDP的20-30%。如果加上房地产周边产业，带动因素是20-30%。包括商业地产和工业地产。商业地产是第三产业等等，整个产业的发展。在这一点上，我想让你知道，国家还是要三比一，补一减一。去库存是什么样的库存？主要是对住宅楼的盘点。如果库存大，北上广不会持续涨价，去的库存主要在中小城市。大城市进不去，需要补货。供大于求，意味着房价涨不上去。只有供大于求，房价才会上涨，除非政府打压。我们去库存怎么办？最高超过7亿平方米，现在4月份还剩5.6亿平方米，减少1.2亿。但这个库存主要是针对住宅的库存。商业地产怎么样？商业库存没有走。在库存中，商业地产的比重越来越大。商业地产年销售面积占总量不到10%，但库存却占全部房地产库存的一半。这就是我们商业地产从地产站的角度来看的问题。现在我们去盘点，中央主要去盘点商业地产。这是我的判断。

今天我想说的是，社区商业地产让生活更美好。现在的主要矛盾是人民对美好生活日益增长的需求与不平衡和不充分的发展之间的矛盾。刚刚提到的，房地产发展不平衡不足。不平衡说明，库存主要是商业地产，要消化库存。但是现在对美好生活的需求已经改变了。根据我的评论，我是70后。当我从一所年轻的大学毕业时，我被分配到其他地方。我对美好生活的追求就是吃米饭焖肉，生活才会美好。追求更好的生活，在不同的阶段是不一样的。第一阶段是追求“温饱”。改革开放后，温饱问题逐步得到解决。温家宝在担任首相期间取得了“热情+充分”的成绩。80年代以后，城里人基本解决了温饱问题。当时他们追求的是家用电器，以前是收音机、缝纫机、自行车。当时他们追求的是冰箱和彩电。这个阶段叫“白加黑”。本世纪初又发生了变化，衣食住行都升级了。我们的需求是我们的工业，住房，交通，也就是“住房加汽车”。这就是住房制度改革开始的时候。加入世贸组织后，包括汽车在内的外国先进技术得到了引进和发展。所以我们的第三阶段是“房加车”，这不仅是一个美好的追求，也是一个经济增长点和消费热点。现在房改20年了，总书记5年前提出奋斗的目标是对美好生活的向往。我总结为“精+质”。前者是物质需求，后者是文化需求、娱乐需求、健康需求、医疗保健、体育运动等等。旅游业需要“文健之旅”，产品是质量、品种、品牌。

现在普通人最简单的追求就是“精品”。怎么做？如何在精神层面上发展，如何在素质层面上发展，于是我们在十九大上提出了高质量发展。当然，优质不仅仅是产品的优质，更是整个经济运行体系的优质发展，这关系到我们今天的商业地产和社区商业地产。怎么做？什么是商科的概念，已经远远超出了，尤其是几位教授都是从事商科研究的，这已经超出了过去物质商品的范畴。物质产品的范畴，里面有服务产品，如何满足普通人的需求？是我们讨论的方向。邢先生讲了最后一公里的问题，电商解决了大部分，但是有些事情快递哥在最后一公里解决不了。我的娱乐需求，互动需求，这些东西他解决不了。社区经营如何解决这个问题，我举个例子。最近我们在讨论成立一个联盟，叫做快乐社区和美好生活联盟。1.东北有个城市，四平。当地最大开发商开发的楼盘，1000块钱比其他的都贵。大家都来抢房子。他们为什么做得好？除了开发质量，他们还建了一个快乐社区，可以为他服务0到100岁，建立了40个卫星群和社区群。有唱歌，跳舞，下棋，钓鱼，各种爱好，还有组织。业主每天都来组织、搞活动，社区活动万平方米空。每个人都很开心，所以他们必须制定一个时间表。我还办了个小区食堂，我去吃了。食物量很少，十几两块就够了。0-100岁，住在那里很幸福。我们小区缺乏温度，就是人与人之间缺乏温度。不知道现在的社区生意能不能把快乐的社区连在一起，精神层面的东西。这是一个很好的结合点。

今天早上听到“颜值”，社区业务用的，要追求“产值”。有颜值才有产值。一个是物质价值，一个是精神价值。一方面，我觉得刚才说的更好的追求需要更多的物业，这就是楼宇经济和住宅经济。建筑经济是投资和商业投资的对象，是两个概念。如何发展和管理好社区业务，像北街企业管理这样的企业，从设计到规划，把投资和运营融为一体。我们只想建立一个快乐的社区，享受更美好的生活。当然，中国现在生意很大，购物广场和综合体越来越多。如何让社区商业更贴近老百姓，如何整合资源。

建筑经济和商业地产无非三个层面:1。资源优化配置；2.保持和增加资产价值；3.资本的金融创新。在建设过程中，我们将在未来的运营中保持和增加价值，优化资源配置。一方面，我们有很多控制，将来会有更多的商业物业出现问题。另一方面，对美好生活的需求需要大量的财产分配，尤其是社区商业。

今天，我想讲一个概念。商业成功是不成功的。首先要讲形式，讲空之间的感情；二是谈格式，格式布局合理不合理，不符合社区业务需求；三、谈状态，内外交通是否便利；第四，讲生态，创造绿色生态。此外，我们应该考虑更美好生活的需要，将养老问题与社区商业结合起来。当然现在很多商业项目都在转型，把管理服务功能放在业务里，把儿童服务放在业务里。其实把养老放在家里和社区更难。中国传统是做孝子，现在我们的孝子变了口味。现在他们更多的是动词之子，更关心老人，把钱花在孩子身上。建议你把钱花在老人身上。这个恐怕要在社区解决。养老地产经历了一个曲折的过程，这些业态都与美好生活挂钩。当然，未来我们会旅游，社区业务可以把旅游组织和信息放进去。社区商业现在有电影院，KTV等娱乐，现在已经远远超过零售。

现在，我们面临着一句话:如何让更美好的生活走进社区，并通过社区商业的创新，让更美好的生活从社区开始。谢谢大家。