南京别墅碎尸案 南京别墅三折拍卖：曾发生杀人碎尸案 多人表现购买意向

近日，南京某豪华别墅拍卖消息在网上引起了不少关注。据了解，别墅位于南京市江宁区秣陵街将军大道50号瑞景文华小区，建筑面积422.77平方米。近日将由南京秦淮区人民法院拍卖，起拍价435万元。但与此同时，周边地区类似别墅的市场价格已经达到1200万。秦淮法院认为，别墅之所以要折价拍卖，是因为别墅内发生过杀人案件，存在重大瑕疵，极难变现。

贾世清 / 东方IC别墅被打三折出售

根据司法拍卖网站的相关信息，拟拍卖的房产是位于南京市江宁区秣陵街江军大道50号瑞景文华小区的一套完整的房屋。该建筑共3层，建筑面积422.77平方米。从拍卖网站公布的照片来看，别墅看起来很洋气，居住环境也相当高档。据拍卖介绍，物业周边有银行、酒店等商业配套设施，附近有小学、医院等行政配套设施，沿线有多辆公交车经过，生活交通便利。

但吸引人的不是豪宅的优越条件，而是“意想不到”的起步价。拍卖网站称，别墅将于6月11日上午10点开始拍摄，起拍价为435万元。《北京青年报》记者发现，该小区二手房价格在每平方米2.7万元至4.4万元之间，目前出售的最大房产是一套202平方米的联排别墅，价格为890万元。相比之下，拍卖的房产平均价格仅为每平方米1万元，约为其市场价格的30%。

曾发生凶案成最大瑕疵

豪宅为什么要打折拍卖？南京秦淮区人民法院提供的拍卖标的调查表回答了这个问题。根据调查问卷，法院委托深圳市世联土地房地产评估有限公司对该房产进行评估。评估公司在对评估进行调查时，通过查阅历史资料确定该房产曾发生过杀人案件，存在重大缺陷，极难变现。因此，在评估其最终价值时，在原市场价值的基础上按50%的比例计算，得出评估价格618万元。

北京青年报记者从秦淮区人民法院了解到，除了命案外，房地产没有任何问题。据工作人员介绍，之所以把杀人事件列为关键瑕疵，主要是考虑到凶宅变现有困难。其实凶案现场已经处理好了，对外观和实际使用都没有影响。

目前已有多人表达购买意向

据了解，该物业与2011年一起碎尸案有关。那年2月，原主人父女在别墅车库里把女婿杀了，解剖了他。后来南京中级人民法院以故意杀人罪判处他死刑缓期二年执行，无期徒刑。

此后，该房产多次过户，先后被南京市白下区人民法院、宣武区人民法院、栖霞区人民法院司法冻结11次。2014年，南京市建邺区人民法院公开拍卖该房产，起拍价分别为820万元、657万元和551万元，但三次拍卖均以拍卖结束。这次又因为一个金融合同贷款合同纠纷被拍卖了。

截至7日晚，已有39513人观看拍卖，1504人设置提醒，1人正式报名。据了解，本次拍卖需要人民币30万元的保证金才能注册。只要有人报名，出价不低于起拍价，物业就可以出售。据秦淮区人民法院工作人员介绍，近几天有不少人打电话到法院询问该房产的具体情况，很多人都明确表示了购买意向。

相关新闻买到凶宅怎么办？依法起诉业主欺诈！房屋内有非正常死亡个案都会对后来的住户产生“心理阴影”

说到买房，恐怕最大的“心理阴影区”就是买“问题房”。一年前，广州市民熊女士在荔湾区陈岗路购买了一套楼梯楼，房子按市场价转手。熊女士一次性付清房款，顺利完成房屋交接。就在她为了卫生接管大楼的时候，无意中听到邻居说有一个女房客在房子里自杀了，顿时感到晴天霹雳，立即要求退换解除购房合同的钱。负责熊女士诉讼的格林律师事务所律师杨晋南在复盘后告诉记者，这次交易并没有让买家有一点措手不及，因为房子是按市场价卖的，不符合部分“问题房”低于市场价急卖的情况。经过一审和二审诉讼，法院最终以公共秩序和良好习惯为由支持熊女士的退款请求，但一审法官判处业主支付相当于房价10%的罚款，二审法官撤销了判决。关于如何避免买“问题房”，杨晋南律师明确表示，如果想避免买“问题房”，没有捷径可走，只有多问问邻居；上网查找社区过去的新闻；写出合同细节，具体约定对“问题房”的违约责任。

官司复盘母亲帮女儿卖房，不能因此辩称不知情

根据记者对陈钢路单“问题房”诉讼一审、二审判决记录的阅读，有两点值得注意。一个是陈岗路的单位业主长期不在广州，委托母亲办理房屋出租及后续出售。因此，在一审和二审中，房主声称，由于她母亲代表她处理日常相关事宜，所以她不知道房子的非正常死亡，所以她不认为自己故意隐瞒交易，也不承认存在欺诈行为。第二点是，中介机构主管中介为买受人出具了证人证言，证明房屋所有人和授权代理人出售房屋的业主母亲在释放时并未告知中介房屋非正常死亡。

在审查本案诉讼过程中，杨晋南律师表示，他们在一审和二审中为买受人胜诉的关键原因是，业主对买受人构成欺诈，因业主欺诈而签订的合同应当撤销，有过错的一方应当赔偿损失。房主与被授权办理房屋出租、出售业务的人之间的关系是女儿与母亲的关系。从律师查阅派出所相关笔录可以看出，房主母亲在租客自杀事件后去派出所做笔录。按常理来说，两个关系这么密切的人不会没有交流。另外，虽然中介是代理双边代理的中介服务提供者，但由于中介公司在签约过程中没有过错，所以中介公司积极对事实进行客观陈述。从诉讼的判决来看，也是买方为这笔交易支付代理费的诉求之一。一审判决支持买方的要求，责令业主支付这笔交易的佣金，但二审法官改变判决，决定买方和业主各支付一半佣金。

一审法院在判决中认定业主违约，因此支持买方的主张，判处业主支付相当于房产总价款10%的违约金，共计15.7万元。在二审中，判决中有一句话是“习惯不能上升为法律义务”，它不同意买方在未来的购房中因买卖失败而遭受损失。因此撤销一审违约金判决，房屋交易费用由业主承担变更为共同承担50%。对此，杨晋南律师表示，她对二审判决持保留意见。一审法官认定业主有欺诈行为，导致合同解除，使买方的一切损失由业主承担；二审法官认为，即使是“问题房”，也只是一种个人感受，一种习惯，而不是法律义务。她认为习俗是一种历史形态，对社会成员有很强的行为约束作用。习俗是社会道德和法律的基础。陈岗路转让的房子其实是“问题房”，普通人是无法接受的。业主故意隐瞒“问题房”的事实构成欺诈，欺诈违反法律义务，应承担相应责任。

有老人自然去世，不能算是“问题屋”

熊女士买了房子后，从邻居那里了解到，房子里发生了非正常死亡，让人有点怕买二手房。所以，如果遇到的“问题房”不是大事件，陈岗路租客自杀案件只是小范围传播，如果案件不被大众广泛知晓，该怎么办？房地产人士告诉记者，对于“问题房”，业主一般有两种处理方式。一种是经过一段时间的非正常事件，业主低价出售房屋；第二种是先把房子“冷处理”，再放下比较久。如2013年陈岗路某楼梯楼发生非正常死亡，业主于2017年将其出售给熊女士。

杨晋南律师表示，除非业主主动告知，否则四年后，无论是中介还是买家都“难以防范”。从价格上看，业主报价的价格在市场价范围内，没有迹象表明人们可以把房子当成“问题房”。二手房买家应避免购买“问题房”。除了中介的尽职调查，他们只能靠自己——只能多问邻居；上网查找社区过去的新闻；写清楚合同细节，在“问题房”上具体约定违约责任。杨晋南律师提醒买方，对于可撤销合同，法律规定应在当事人知道撤销原因之日起一年内行使。根据熊女士的“问题房”诉讼，2017年6月，买卖双方通过调解签订合同，7月，双方在网上签订并支付房款。后来，买方从邻居那里得知异常死亡，并很快在当年8月向法院提起诉讼。

在以前关于“问题房屋”的报道中，记者曾经读到过一个案例，房主的长辈死在房子里，而不是医院里。买方得知此事后，以此为由要求终止合同。法院的最终判决不支持买方的上诉。网友的帖子里也有很多理性的声音，认为这种事情在二手房里是不可避免的，除非是全新的一手房，老死不相往来是自然规律。

杨金娜律师说，一般老死、病死是自然规律，她也同意房子里老人的自然死亡是正常死亡，不属于“问题房子”。目前法律界对“问题房”没有定义，但有一个流行的概念。“问题房”是指在一定时期内，因自杀或谋杀等人为因素被非正常杀害的房屋，一般称为“问题房”。