济南11 济南楼市的11个判断

1、

会涨吗？这是很多人关心的问题。目前看济南的一些楼盘，即使有内部文件之类的截图泄露，也没人敢。如果你提高价格，你会把顾客推向对手。现在没有用不完的房产客户。所以可能会有短期看涨的信息，但事实很难看清。即使从所谓的2020年开始，如果销售压力没有那么大，也很难提价，因为每个月的任务都不轻松，竞争对手也很多。涨价就像胸前的假胸毛，吓人。

2、

很多人喜欢说长期看涨。这不是一个观点，之前经常说，主要是基于以前的经验，所谓规律。但是这种轮回在房地产发展到一定阶段后会不会发生，就不好说了。很多砖家预测，2019年，按照大循环小循环，调控会放松，价格会反弹。结果如何呢？所以2020年，没有规律可寻。

3、

会掉吗？很难说。就像前一次的15000元/平米，大家都说不会跌，15000元/平米是底，结果10000元/平米的遮羞布没了，几条12000元/平米的红色短裤被脱了。

至于结合地价来计算涨跌的底部，用原材料的价格来计算产品的价格似乎是合理的，但是仔细考虑并不可靠。

比如目前地价便宜的中新锦绣世界、中新国际城、公园大道的底价基本控制在1500-2200元/平米之间。按照这种原料的价格，卖6500元/平米也是有利可图的。2013年和2014年，一批楼盘卖不出六七千，但也笑得很灿烂。现在他们卖12300元。你认为降价幅度大吗？

如果看张马屯8000左右的底价，可以卖12000左右的精装。如果按照常规算法，卖了会赔钱，但不还是按这个价格卖吗？可能是亏本卖。这也说明房地产是可以亏本出售的。对于一些大型的民营房企来说，第一是销售，第二是支付，第三是盈利。

2000左右的底价和8000左右的底价，生产出来的房子卖的差不多，只能说明原材料和产品的价格是分开的。不考虑地价，未来一些楼盘的价格是降不下来的。

4、

有没有可能涨价？涨价自然是有可能的。市场有起有落。对于好的建筑，应该涨价。钱多的人会买。明年可能会有单价4万+的楼盘。但前提是真的好，质量真的如所述。但是这样的楼盘在济南还处于起步阶段，要等到这批所谓的“豪宅”交付之后才能看出来是不是真品。但是以后一定要逐渐卖真货，因为傻子被坑几次都会小心，何况有钱人。

5、

刚刚需要的价格会更贴近百姓，继续贴近百姓。也就是说，我们说的两极分化会越来越明显。最近有很多读者询问购房情况，但大多是改善的，询问房产的改善情况。只需要买房的人很少，因为就算降到一万，光买房还是太难了。所以，如果只是需要上车的话，就要等或者掉。大部分开发商都买不起。相反，如果你选择放弃，你会掐掉一些你需要的技巧。

6、

在土地供应方面，未来的住房市场也将是充裕的。比如今年的土地供应，实际上去年的容积率中就有更多的住宅楼。货源充足，就意味着很难造成供不应求的现象，只能是这样，很多楼盘竞相压价。2017年供应的住宅建筑面积约1000万平方米；2018年供应的住宅建筑面积约900万平方米；2019年供应的住宅建筑面积约为980万平方米。

7、

未来土地供应会一如既往，就像2019年一样，不多也不少。因为我们暂时离不开土地财政，如果地铁获批，我们也需要钱建地铁。即使地铁不批，也有很多地方需要钱，所以土地出让的频率不会降低。

8、

二手房将普遍大幅降价。现在一些二手房降价了，但还没有普及。很多二手房都在坚持，但2020年会大幅度降价。第一，二手房明年会因为新房降价的传导效应而受到强烈感染。第二，二手房的供应量会越来越大。截至11月底，二手房数量已超过4.4万套。到2020年底，保守的房子数量将达到6万套，不排除超过7万套的可能。

9、

济南楼市调控政策在市区很难放松。别看其他城市时不时放宽规定的新闻，但大部分都是从购房资格上放宽，尤其是首套的购房资格，比如佛山。但是济南现在基本上是零门槛落户，有购房资格，已经很宽松了。真正需要的人几乎没有门槛。怎么才能放松？放宽首付比例？限制套数放松？几乎不可能。